港評：樓價現轉向訊號 調控減力免觸礁

（香港）  (2011-09-17) 　　

（聯合早報網訊）香港星島日報報道，港府公布下一季賣地計劃，策略與之前有所轉變，把公開拍賣地皮改為招標，而且出售地皮規模減少。不過，當局主動推地的做法未變，反映當局在調控樓市初見成效之際，抱著摸著石頭過河的心態，期望能令樓價軟著陸。

　　當局宣布新賣地計劃，推地力度似乎減弱，負責官員解釋，調整策略與過去幾幅官地拍賣成績有關，顯示當局留意到持續有土地以市場預期下限價成交，個別還出現僅以競投價賣出的情況。透過拍賣涉及金額較小的土地，似乎是想令受壓的市道稍為紓緩。

　　對於新的賣地策略，有學者分析，新安排顯示當局看到樓市存在不明朗因素，改推的住宅用地規模較小，中小型發展商亦能參與，可望增加競投氣氛，估計放慢推地步伐，可令市場慢慢“回氣”。政府的做法似乎是想穩定樓市，不想樓價“大上大落”。

　　吸取教訓

　　樓價飆升，市民難於置業，引來社會不滿，為了解決怨氣，當局決定作出調控，現在樓價稍稍回軟，政府立即降低調控力度，未必代表政策有變，反而可能是反映了為政者吸取了回歸後樓市大跌的經驗，避免推地過急，令樓價出現直線下滑，寧願戒急用忍，逐步增加供應，使市道慢慢降溫。

　　政府對於調控樓市小心翼翼，除了因為物業價格升跌，會影響消費和市民財富，相信亦與外圍情況非常波動有關。美國近日多個數據均反映經濟減速，有可能出現雙底衰退；與此同時，歐洲情況更不樂觀，尤其過去一星期，希臘債務違約的揣測不脛而走，意大利為推銷國債，不惜向中國領導人開口求援，加上瑞士被逼把法郎和歐羅掛?，在在反映金融市場風高浪急。

　　歐債危機不單匯市，同時還可能觸發信貸緊縮。九七年刮起的亞洲金融風暴，令市場資金變得極度緊絀，息口急升令斬倉盤湧出，把本地的樓市泡沫刺破，觸發多年的跌浪。事後政府的房屋政策，被指調整太慢，猶如轉向不及撞到冰山的“鐵達尼號”，有了前事之師，按理官員不會再如以往，擬定政策後就“擺硬?”。

　　樓價趨勢有一定慣性，已經出現的方向，除非遇到較大的逆轉力度，才會改變方向。當局去年底開始打擊樓市措施，但要到最新公布的差餉物業估價署數字，才掉頭回落，首度呈現轉向訊號。按照這個情況推斷，若果各項因素不變，樓價有可能繼續調整一段日子，假如調控力度不變，不排除有加速調整的可能。

　　未必代表改變推地政策

　　新一季推地力度降低，並不代表調控樓市的政策有重大轉變。首先，當局下季仍然維持推地，反映繼續運用在手的供應主動權；再者，打擊短炒的印花稅維持不變，這項“辣招”不取消，短炒投機的風險依然很大，特別是當市場存在不明朗因素，博反彈要承擔接近兩成的樓價風險才能止蝕。還有不能忽略的，是麵對外圍金融危機未散，金管局嚴密監察銀行信貸，令到借錢炒賣樓宇難度大增，故此就算推地速度稍為放緩，樓價炒風不易轉熾，用家想趁市道轉弱入市，最重要是看本身負擔能力。

　　政府增加供應和打擊炒風雙管齊下，令樓價開始出現降溫，政府最理想當然是令樓價適度下跌，達致軟?陸的效果，要達到這個高難度目標，調控力度和速度不能太輕太慢，但也不能一味用勁。新一季推地減少，暫時可視為調控過程的觀察期，究竟未來房策會否再有重大舉措，仍待《施政報告》發表，估計大方向仍以調控中求穩為主調，實際是否如此，要到下月方可見到端倪。

加息急凍港樓市

（香港）   (2011-09-19)

（聯合早報網訊）香港文匯報報道，上周五匯豐及中銀突然宣布加按息，急凍市場一二手物業成交。二手方麵，美聯及中原公布的剛過去周六日十大主要 屋苑成交情況中均出現大量零成交個案，其中美聯統計十大屋苑中六個無成交，還出現九龍區二手主要屋苑成交捧蛋的狀況。而一手成交過去兩天更隻有3宗。有分 析指出，現時外圍市況未明，加上政府下月將公布施政報告，料樓市膠著情況近期將延續。 　　美聯物業指，上周六及日主要屋苑成交由前周的33宗，跌54.5%至僅15宗，其中海怡半島、麗港城、黃埔花園、新都城、美孚新邨及愉 景新城六個屋苑均為零成交；該行統計中更出現整個九龍區大型屋苑零成交情況。中原地產數據顯示，過去兩日該行十大屋苑僅得22宗成交，較前周25周跌3 宗，九龍區美孚新邨、麗港城及將軍澳新都城，均出現零成交情況。 　　新盤快開售吸走客源 　　銀行加息成為打擊買家入市意欲的主因。中原董事總經理陳永傑稱，不少準買家已即時擱置入市計劃，而外圍環境走勢未明，買家亦擔心負麵消 息陸續有來，對入市缺乏信心，因而令二手交投繼續膠著。過去周末，九龍區成交特別慘淡，代理指與長實將軍澳領凱部署開售有關。美聯物業董事何銘培稱，領凱 過去兩日扯走不少睇樓客，凍結了九龍區之大部分購買力，令該區本周末主要二手屋苑成交幾近停頓。 　　市況差業主減價出貨 　　事實上，過去兩日成交中亦不乏減價個案，如太古城金楓閣中層D室，原業主今年6月起開始放盤，叫價1,250萬元放售，中原首席分區營 業經理趙鴻運稱，由於市況轉差，業主願意減價出貨，最終累計減價196萬元至1,053.8萬元售出單位。即將有新盤推售的將軍澳區，亦錄得減價個案，香 港置業營業經理馮俊亮稱，將軍澳廣場6座高層A室，業主輕微減價20萬元至398萬元售出單位。受加息消息影響，沙田第一城過去兩日睇樓量大跌3至4成， 中原區域營業經理黎宗文指，過去兩日該盤僅錄得3宗成交，預料交投將繼續下滑。美聯助理區域經理保耀倬亦指出，不少買家寧願等到施政報告出爐後，再做入市 決定，加上區內業主亦未如之前一樣擴大議價空間，令該區二手成交持續拉鋸。