芽籠不旺房價旺店價？

摘要: 轉帖：芽籠不旺房價旺店價？

吳慧敏　龔慧婷　苗豐恬 (2009-12-20)　　

 

　　芽籠越夜越美麗

　　芽籠，既是個通宵熱騰的美食天堂，也是不同宗教及民間社團落戶的所在，但更深入人心的卻是其花街柳巷的形象。

　　對許多新加坡人來說，如果要投資房地產，絕對不會考慮芽籠，因為在他們的眼裏，這裏不但龍蛇混雜、流鶯四竄，房價也如一潭死水，沒有太大的增值空間。

　　但事實真的如此嗎？

　　芽籠出過好幾個“芽籠王”，從環宇(Grandlink)集團主席吳振順、特銳集團（Torie Group）董事經理陳永發，到飛龍集團掌舵人許偉明，全部都靠買賣芽籠房地產發跡。

　　實際上，芽籠的房地產市場跟這個地方一樣，擁有許多層次，並不是黑與白這麽簡單。這個色彩斑斕的地區，就像是個多麵女郎。不但是“上遊”的房產價格，跟“下遊”有很大的不同，雙數巷子跟單數巷子的房產價格也有巨大的差異。

芽籠，是個通宵熱鬧的美食天堂。（龍國雄攝）

　　人們不喜歡在芽籠購置房子，因為這裏的街巷雜亂、交通擁擠，但也因為街巷雜亂，反而能聚集人氣，車如流水馬如龍，帶動店價和店租過去三年來節節攀升。

　　甲之熊掌，乙之砒霜，同樣一個房地產，有人避之唯恐不及，也有人情有獨鍾。同樣一個地區，有人蒙受慘重的虧損，也有人賺個盆滿缽滿。

　　或許，芽籠可以一匹烈馬來形容，不容易駕馭，但若你有過人的膽識和身手，卻可以打下自己的一片江山。富貴險中求，是許多在芽籠發跡的老板們所信奉的金科玉律。但對於一般風險承受能力不大的人來說，或許至少應該學習領會她的多麵性，這樣才不會辜負了她的美麗。

　　芽籠“下遊”地帶　店租漲潮

　　台灣永和豆漿油條大王是芽籠的老字號小吃店，已有20多年的曆史。這家豆漿油條燒餅專賣店多年來都在9巷的三層樓店屋營業，卻在2007年12月搬到芽籠27巷A。

　　老板董戎（50歲）說：“我們本來在9巷付一個月2萬8000元的租金，兩年前因為有人告訴業主，願意付他5萬元租金來經營夜總會，我不願意多還一倍的租金，所以搬到了27巷A。”

　　他現在租用的店鋪大約3400平方英尺，起初每個月付2萬元的租金。這個月租約剛剛到期，業主又抬高租金，現在每個月得付2萬4000元。

店屋租金可倍漲

　　熟悉芽籠商店行情的房屋經紀楊開程說：“芽籠的店租和店價在2007年、2008年初漲得特別厲害，尤其是芽龍路‘上遊’雙數巷子的那一排店屋，租金甚至可以上漲一兩倍之多。”

　　2008年底全球金融大海嘯爆發後，股市狂瀉，芽籠的生意也受到影響，加上警方今年4月至6月進行一輪大掃黃，7月至9月又來一輪，使到芽籠的阻街女郎排排站的景象不複存在，人潮也減少許多。

　　一些業者的生意比起2007年全盛時期下跌至少一半，甚至多達六七成。過去幾個月，已有不少餐館、酒廊和酒店倒閉。

　　盡管如此，仍有許多人前仆後繼地湧入芽籠，特別是芽籠路“上遊”地帶（1巷至23巷）的店鋪，因為供應少，所以還是非常搶手。一家店倒了，幾個星期後又有一家新的開張。

　　業內人士相信，這可能跟中國人湧入這個地區有關。近一兩年來芽籠湧現了許多華文招牌，今年1月，新加坡的英文生活雜誌“IS”就以“Gong Xi Geylang（恭喜芽籠）”為封麵故事，稱芽籠為新“唐人街”。

　　根據楊開程的觀察，目前芽籠的商店租戶，十之七八為中國人，無論是火鍋店、咖啡店、手機店、網吧、雜貨店，都可以看到他們的蹤影。不過，他們一般隻租不買，買家仍以本地人居多。

　　第一太平戴維斯的數據顯示，在芽籠區買房子中國買家並不特別多。今年來，有938個芽籠區的私人房屋成交，其中731個（78％）是新加坡人購買的，61個（6.5％）是馬來西亞人購買，隻有38個（4％）由中國人買下。

　　第一太平戴維斯的數據也顯示，芽籠的店屋租用活動確實在過去一年顯著增加，每一季都有上百宗新租約被簽下，比2007年的70、80宗顯著增加。

達高軒價格已超越一般大巴窯或女皇鎮公寓。(謝智揚攝）

　　不過，店屋租金在2008年中飆到每平方英尺3.51元的巔峰後，最近稍微有點回軟，已逐步下滑至每平方英尺2.84元。但商店的租金，卻還是在今年第三季再創新高，每平方英尺達到9.17元，甚至已突破去年第二季的每平方英尺8.62元的水平。

　　楊開程透露，最近幾個月，芽籠“上遊”地帶的一些店鋪租金確實稍微軟了一點，但並沒有顯著下跌。

　　不過，“下遊”（25巷至40巷）的店鋪租金，反而因為許多“上遊”的業主被擠到“下遊”去，加上25巷至30巷的流鶯有所增加，人潮越來越興旺，所以被帶動上漲。

　　“過去一年多，芽籠25巷至30巷的店鋪租金漲了大約兩成，這裏以前1萬多元就可以租到一間差不多1800平方英尺的店鋪，現在要2萬元才可以。”

　　不過，這仍然比芽籠最旺的地帶——介於8巷至16巷、麵對芽龍路的那一排商店租金便宜。現在這一排號稱“芽龍烏節路”的角頭咖啡店，租金要2萬6000元至3萬元一個月。

　　芽籠路這條主幹道路旁的公寓價格，或許會比其他地區來得遜色，店鋪租金卻足以傲視其他地區，包括東海岸路、牛車水、丹戎巴葛一帶。

　　楊開程透露，目前“芽龍烏節路”的角頭店鋪，租金可以高達介於每平方英尺10元至16元，或許隻有荷蘭村主幹街道的每平方英尺大約20元才能夠超越。如果是介於單數巷子，雖然同樣麵對芽龍路，但店租卻相差了三四成。

　　芽籠公寓價格參差不齊

　　根據市區重建局的定義，芽籠從基裏瑪路(Guillemard Rd)、芽籠路、沈氏道，一路延伸至阿裕尼1至5道、巴耶裏峇大道、惹蘭友諾士、史蒂爾路(Still Rd)、坤成路(Koon Seng Rd)、德明路(Dunman Rd)和舊機場路。

　　如果單看芽籠路這條主幹路，特別是“上遊”屬於紅燈區的雙數巷子（2巷至20巷），其住宅價格確實比不上其他地區。

　　芽籠距離市區隻有三四個地鐵站，如果拿這幾條紅燈區街道的房子，與同樣距離市區三四個地鐵站的大巴窯和女皇鎮相比，那麽，這裏的樓價很明顯遜色。

　　例如芽籠16巷的水晶園公寓（Crystal Lodge），屬於永久地契，在2001年完工。四個月前，這個項目有兩個單位轉手，平均尺價隻有399元。

　　隔一條巷子、芽籠14巷的永豐閣(Wing Fong Court)和永豐樓(Wing Fong Mansion)，同樣屬於永久地契，在1997年完工，目前的二手轉售價格也隻有每平方英尺大約466元。

　　不過，如果走到芽籠的“下遊”地帶，即24巷至40巷，由於已經不是主要紅燈區，樓價也開始顯現出一些層次來。

　　例如紅燈區以外的芽籠40巷，因為環境比較幽靜，所以水景軒（The Waterina）的平均尺價高達800元左右。這個永久地契共管公寓在2005年完工，由本地知名發展商嘉德置地承建。

　　至於距離水景軒不遠、坐落於基裏瑪路和林亞雨路(Lim Ah Woo Rd)交界處的Suites @ Guillemard，更因為尺價創下平均1234元的新高，引起市場嘩然。這個永久地契共管公寓在兩個月前推出，由於單位麵積偏小，最小的隻有258平方英尺，單位價低，所以火速賣掉九成的單位。

　　如果走到芽籠區更外圍地帶，例如靠近舊機場路、達高打彎(Dakota Cres)的達高軒，價格更有天壤之別。

　　這個項目因為較靠近加冷區，加上發展商巧妙地將它與新加坡體育城、濱海藝術中心、濱海金沙IR，以及瀕水生活概念等聯係起來，所以尺價達到980元的水平，已經超越一般大巴窯或女皇鎮公寓。

　　實際上，達高軒和Suites @ Guillemard就帶動了整個芽籠區的樓價在今年第四季攀升至至少三年來的最高水平。

　　第一太平戴維斯(Savills)的數據顯示，芽籠的整體樓價從今年第一季開始攀升，由597元的平均尺價，上升至726元、724元，再到今年第四季的868元。

　　這已經與女皇鎮和大巴窯的整體樓價相去不遠，目前女皇鎮的整體樓價約每平方英尺924元，大巴窯的整體樓價則大約每平方英尺885元。

芽籠樓價也跟大市波動

　　以價格走勢來說，芽籠的樓價就整體而言，其實也還是跟著大市波動的。

　　例如永豐樓的一間1238平方英尺的單位，由發展商在1995年8月，也就是樓市高峰期，以66萬3000元賣出。2002年12月樓市進入低潮，業主以45萬5000元脫手，估計蒙受至少20萬元的虧損。今年樓市再次回彈，這個單位兩個月前轉手，以53萬元成交，樓價上升了16％。

　　例如沈氏林公寓一間1238平方英尺單位，在2002年2月樓市低穀期，由發展商以56萬元，也就是452元賣出。三個月前，這個單位以65萬元，即525元的尺價賣出，價格漲了16％。

　　例如水景軒一間893平方英尺單位，由發展商在2002年5月以53萬元賣出。今年7月，一名買家以58萬2000元買下，短短4個月後以63萬元賣出，如果不包括傭金和印花稅，應該也有幾萬元利潤。

　　芽籠房子值得投資嗎？

　　對於芽籠的房地產，特別是靠近紅燈區的房子，有些人避之唯恐不及，有些人卻偏偏情有獨鍾。到底這一帶房子有什麽魅力，又有什麽缺點呢？

近一兩年，芽籠湧現了許多華文招牌。（龍國雄攝)

　　芽籠房子的魅力

　　①單位價低

　　芽籠非常靠近市區，又是個美食天堂，購物也方便，但位於紅燈區的公寓，單位價卻比同樣靠近市區的大巴窯、女皇鎮等區來得低。

　　熟悉芽籠房產行情的房屋經紀楊開程說：“隻有在芽籠，你可以50、60萬元買到一間千多平方英尺的永久地契共管公寓。這樣的價錢是其他地區看不到的。”

　　②租金回報率高

　　雖然投資額低，但是芽籠的租金水平卻相當穩定。如果純粹以租金回報率的角度看，芽籠的房子確實相當吸引人。

　　例如永豐樓一間3+1房式單位的月租叫價2600元，以成交價53萬元計算，如果不扣除維持費和房地產稅等成本，每年租金回報率近5.9％。這比一些地區的4％、5％來得高。

　③租用市場活躍

　　芽籠區非常鮮活，除了雙數巷子的紅燈區和夜總會、卡拉OK等聲色場所，芽籠還有80至100家社團和宗鄉會館、200多間神廟和佛堂，以及通宵營業的餐館、咖啡店、網吧、雜貨店等等。不單單是流鶯，許多餐館頭手、侍應生、店員等都會為了“工作需要”，而選擇住在紅燈區，為芽籠的房屋租用市場提供了一定的支持力量。

　　此外，在芽籠較外圍地區，例如沈氏通道或阿裕尼地鐵站附近的私人住宅，也吸引到一批對所謂的“芽籠色彩”毫不忌諱，反而情有獨鍾的國人和外國人居住。例如著名畫家陳瑞獻就是芽籠很有名的住客。

　　芽籠房子的缺點

　　①生活上的不便

　　芽籠紅燈區內不但隨處可以看到流鶯、尋芳客的蹤跡，也不乏一些身份和背景跟身上紋身一樣色彩繽紛的人物出沒。

　　居住這裏的女性，常常會在自家門口被男人注視、搭訕、甚至要求服務，以致許多良家婦女都不願意入住。即使是男性，也會在自家門口被小姐和皮條客拉生意。

　　加上街巷混亂，特別入夜後交通擁擠，不時有人醉酒鬧事、糾眾打鬥，給人“環境複雜”的負麵印象，為住客的生活平添幾許不便，有年幼子女的家庭更不願意孩子在這種環境下成長。

　　②貸款不容易

　　雖然芽籠可以找到比較便宜的房子，但也因為紅燈區的關係，向大多數金融機構貸款並不容易。如果要在芽籠，特別是屬於紅燈區的“上遊”地帶購買私人房屋或店屋，最好有足夠的現金。

　　房屋經紀楊開程說：“在芽籠買房子，不容易跟銀行借到錢。如果貸款條件和紀錄好的話，或許能夠借到房價的50％。”

　　③買家群較小

　　雖然芽籠的房子投資額低，租金需求興旺，但是增值潛能並不特別吸引人，再加上形象問題和貸款不容易，願意在芽籠購買房地產的，還是隻有一批特定的人士。

　　④出租風險高

　　由於芽籠區龍蛇混雜，不少流鶯持的隻是短期旅遊簽證，如果業主不選擇的話，芽籠的房子是不怕找不到租戶的，但也意味業主需要承擔較大的風險，隨時可能因為違例用途和非法逗留而惹上官司。

　　據了解，一些業主就選擇將房子租給一名主租戶(master leasee)，來設法撇清。

　　這類主租戶會將房子分割出更多房間，甚至以床位的方式租出去。一個房間可以分成四個床位，一個床位160元，2600元租來的房子卻可以收到三四千元的租金。這類租約一般也較有靈活性，從數天到數月不等。