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(2011-07-29)
● 胡淵文 報道由新加坡國立大學所追蹤的新加坡房地產價格指數（簡稱SRPI）顯示，本地私宅轉售價格放慢上漲步伐，6月份攀升0.7％，低於5月的2.6％。
小型單位轉售價格的漲幅也較前兩個月出現放緩，6月份攀升1.2％，4月和5月則分別增長3.1％和3.6％。不包括小型單位在內，中央區私宅的轉售價格於6月份下滑0.6％，非中央區私宅的轉售價則上揚1.5％，略低於5月份的漲幅。
國大房地產研究所昨天首次為小型單位設立了單獨一個指數，追蹤麵積不超過506平方英尺的單位的價格走勢。
該研究所發現，小型單位增加了私宅價格的波動性，小型單位的價格波動也可能對其他市場的價格走勢產生影響。
指數顯示，今年1月的房地產政策推出後，小型單位價格的漲幅超過了其他非有地私宅的價格漲幅，這些旨在收緊私宅信貸的措施可能推動了小型單位的需求。
今年3月至5月，小型單位價格攀升了6.9％，相當於每個月3.4％漲幅。中央區和非中央區的私宅價格都增長了3％，即每月1.5％。
國大房地產研究所成員之一的林秀琴副教授在報告中指出，政府為了收緊私宅貸款的政策可能致使小型單位的價格取得更高的漲幅。
在金融危機之前，小型單位的價格走勢傾向於跟隨中央區私宅價格的走勢，而現在因需求的上漲，小型單位價格漲幅超過了中央區私宅，從去年11月起這尤為明顯。
除了為小型單位設立一個指數，國大房地產研究所也為不包括小型單位在內的中央區私宅和非中央區私宅設了兩個指數。
在2002年1月至2011年6月期間，不包括小型單位在內的中央區私宅以及非中央區私宅價格指數的走勢，和包括小型單位在內的指數走勢大致相似，不過波動性更加低。
2001年底至2005年初期間，小型單位價格的跌幅最大，這可能是因為當時小型單位隻占整體私宅的一小部分。
國大的數據顯示，小型單位價格指數於2005年2月見底，並於2008年2月達到金融危機前的最高峰，其他指數都在這之前達到了最高峰。這意味著當時小型單位價格受中央區私宅價格走勢影響。
所有指數都在2009年3月見底，到目前為止小型單位的表現最好，指數起了62.2％，年複合增長率達24％。
欣樂國際執行董事麥俊榮說，由於大型公寓單位的絕對價格偏高，不少投資者希望購買小型單位進行投資。
但是他指出，雖然在危機之後小型單位的尺價快速增長，但多數單位是發展商賣給買家的，也就是說賺錢的多是發展商。
過兩年許多小型單位項目將獲得臨時入夥證（TOP），屆時如果投資者發現租金回報並不如其他私宅，會有不少業者選擇出售，從而抑製價格的上漲。據了解，這是現在市場上唯一追蹤小型單位價格的指數。國大房地產研究所接下來每月都會公布這個新指數。
市區重建局發言人昨天在受詢時說，今年上半年小型單位的交易隻占所有私宅交易的8％，因此這不會對市建局的整體私宅價格指數走勢有重大影響。他指出，該局指數的計算包括了小型單位交易。
該局也在網站上公布成交私宅的信息，其中包括小型單位。因此該局認為目前還不需要專門為小型單位公布一個指數，但該局會繼續密切關注房地產市場，需要的話會考慮推出這樣一個指數。
齊樂行研究與谘詢部門主管王德輝認為，由於小型單位的每平方英尺尺價和一般私宅單位的趨勢大為不同，會扭曲價格指數的變化，因此這個指數一定有幫助。如果能分別追蹤中央區和非中央區的小型單位就更有幫助了。
他說，決策者、買家和投資者應該會對此有興趣，能更了解小型單位這個市場。
王德輝指出，1996年時小型單位僅占非有地私宅總交易的0.8％，2007年這個比例增加到5.1％，去年進一步攀升到13.3％。今年這個趨勢仍在繼續，第一季小型單位占非有地私宅總交易的19.3％。
*yuanwen@sph.com.sg
《聯合早報》
歐美債務危機擴大 本地業者對房市趨悲觀
(2011-07-29)
● 李敏雯 報道美國和歐洲債務危機擴大，發展商和業者對房地產行情看法比前個季度來得更悲觀。
新加坡產業發展商公會（REDAS）和新加坡國立大學（NUS）公布的今年第二季房地產行情指數（Real Estate Sentiment Index，簡稱RESI）顯示，我國房地產市場行情在第二季度受挫，當前行情指數從首季的4.9，下跌到4.6；未來行情指數，即六個月後的展望更從5.1下跌到4.4。
當前行情指數反映發展商和其他產業發展商公會會員（包括谘詢顧問、金融機構、設計師等），對房地產市場目前的看法，未來行情指數則是接下來半年的展望。
調查以0到10的評分，來衡量回答者對市場的樂觀或悲觀程度，超過5表示樂觀，低於5則是悲觀。
兩者的綜合指數也從首季的5，轉為次季的4.5，即悲觀態度。
國立大學房地產係副主任程天富副教授昨天在2011年房地產展望大會上公布了上述最新數據。
這個指數隻會發給產業發展商公會的會員，公會從去年第一季開始，每一季都會發出調查問卷給旗下200多名發展商和非發展商會員（主要是總裁或高級執行人員），要他們回答題目。
對大眾私宅更悲觀
數據也顯示，與今年首季相比，對大眾化私宅領域未來六個月展望持悲觀態度的受訪業內人士再增加兩成多。大眾化私宅領域也是各房地產領域中最悲觀的。
程天富副教授指出，除高檔私宅領域外，房地產業內人士今年第二季對各領域的看法都比上一季度的調查來得悲觀。
其中最樂觀的領域是酒店和服務公寓，對未來六個月持樂觀態度的人數明顯超過持悲觀態度的人數，兩者人數比率差值為52％；而最悲觀的領域則是大眾化私宅，悲觀人數大大超過樂觀人數，兩者差距-37％。
隻有高檔私宅領域一支獨秀，在歐美主權債務危機惡化的陰霾籠罩下不跌反升，持樂觀態度的人數從今年第一季的6％增加到11％。
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| 產業發展商公會希望政府可以讓私宅領域自然發展，讓該領域自己恢複供需平衡。左起：產業發展商公會總裁朱健堃博士、公會會長黃顯輝、副會長林怡勝和副會長謝仰豐。（蔡婉婷攝） |
雖然目前市場行情不如首季佳，但有70％的受訪發展商估計，在接下來六個月推出的新單位總數會增加；63％的受訪者認為價格將持平，隻有20％的受訪者表示價格會上漲，17％則表示價格會下跌。
新加坡產業發展商公會會長黃顯輝昨天在房地產展望大會上致辭時也說，最新的房地產行情指數顯示房地產市場的情緒有所下跌，然而在近期，整體房地產市場的表現保持樂觀。這主要是由辦公樓和酒店與服務公寓領域主導。私宅市場的展望則喜憂參半，其中以高檔領域較樂觀，大眾化私宅領域較悲觀。
發展商公會：應讓私宅市場獨立運作
發展商公會認為，私宅市場占了新加坡整體住宅市場15％，應該讓其有機會獨立運作，隨著市場供需來調整。
新加坡產業發展商公會會長黃顯輝在房地產展望大會作出上述表示。
他引述賓夕法尼亞大學（University of Pennsylvania）一名住房經濟師的話說：“如果政府習慣於一直進場幹預，這將危害市場發展，投資者將不願投資，因為他們無法確定政府下周一與上周五的做法一致。”
他說，房地產行業，甚至在全球，都需要持續性市場信心，並保持對當前情緒的敏銳意識。這需要房地產業者與決策人保持經常性的對話。
他接受媒體訪問時進一步說明了這段演講詞的含義。黃顯輝說，他並非要呼籲政府在推出降溫措施時隻針對組屋買家，但以目前情形看來，房市價格已經趨向穩定，政府可以讓私宅領域自然發展，讓該領域自己恢複供需平衡，而非過度地去調控它。
被問及是否應撤銷一些措施時，黃顯輝表示目前還言之過早，從數據看出政府的降溫措施見效，比如一些炒家已經離場。
房地產商公會副會長林怡勝說，買家因為怕房地產價格繼續攀升而不理性地進場購買的情況已成為過去，市場已經不再有幾個月前那種新項目推出價格明顯高出附近項目的情況。
近期標地價格稍緩和，是否意味著發展商會以更低廉的價格推出新項目，林怡勝指出，由於建屋發展局將在今年內推出2萬5000個預購組屋單位，這將推高建築成本，可能將這個低的標地價格抵消了。此外，發展商推出項目的定價有多種考慮因素，並非就地價而已。
談到新走馬上任的國家發展部長許文遠經常利用新媒體平台如在博客上發表對房市看法的做法時，黃顯輝說，部長隻不過是在用他的方式，給予買家更多數據和資訊，讓房市價格更透明化無疑是好的。
這也造成有些人會從字裏行間中錯誤解讀房市的信息，這令人關注。
*lminwen@sph.com.sg
《聯合早報》
