葉秀亮：對新加坡房市的一些政策建議

 

（2011-07-27）

● 葉秀亮

獅城脈搏

　　美國過去兩輪的量化寬鬆貨幣政策（QEI及QE2），雖然使美國及全球經濟避免陷入類似1930年代的經濟大蕭條，卻也造成一些亞洲及發展中國家的資產價格持續上漲，若一任情況繼續，將造成資產泡沫及泡沫爆破後的經濟危機，嚴重的話可造成相關國家的政治動蕩。

　　即使新加坡能有效控製資產價格的上升，隻要鄰近任何一個經濟體出現資產泡沫及其後的泡沫爆破，新加坡也會被“傳染性效應”所傷。因此，在現階段控製房產價格上漲，將有助把未來傷害減至最輕，本文之目的，是點出新加坡及亞洲房產市場一些不為坊間論者所知的重要特性，以便當局製定一些有效政策，文章亦會建議一些新的政策方向。

　　雖然坊間有論者擔心，亞洲個別房市會出現較大調整，但筆者倒是怕它不調，並在未來數年持續上漲至嚴重偏高的水平，屆時跌下來的幅度將會更大更傷。若現在出現調整，充其量是中至中輕度。

　　資產泡沫大概可分為如下三個時期：

　　一、孕育期：資產價格由低位反彈，其後持續上升的“動能”及“向上慣性”，造成“資產價格續漲的心理預期”；

　　二、發展期：“資產價格上漲的心理預期”，造成一些“市場行為政策”（如更多人買房及增加借貸）、螺旋向上效應（如房價、租金、物價及工資互相牽引向上）及惡性循環（如房價、股價及經濟景氣相互推上），把資產價格持續上推。

　　三、最後期：出現“羊群效應”，把資產價格上推至嚴重偏高及極易爆破的水平。

　　從上述特性來看，許多亞洲房產市場其實已過了孕育期和發展期的初段，當工資隨較高的物價通脹上調時，我們可能會看到另一輪的房價上漲。因此，除非外圍經濟環境告急，相關亞洲國家在現階段宜推出較強的壓抑房市措施，把房市帶離上述自動邁向泡沫的軌道。

    由於“資產價格上漲的心理預期”會造成更多“市場行為改變”（如投機性需求及恐慌性需求），和上述螺旋效應及惡性循環，以較強及更持續的壓抑措施，把“房價持續向上的心理預期”，壓至“未知升跌的心理預期”，將至為重要。

亞洲房市的特性

　　在設計壓抑措施時，亦宜注意如下一些不為坊間論者所知的亞洲房市特性。例如，供求線分析並不適用於亞洲房市，原因是發展商有頗大的“定價能力”及“持守能力”，以至房價真的是“總經理說了算，而不是（中國）總理說了算”。另外，透過每個發展商均采用每樓盤須賺至少三至五成毛利的“行業慣例”，發展商其實已在有意無意間組成一個卡特爾（cartel）聯盟，容許其聯合把房價托高。此外，由於一手房價能透過“指標性效應”影響二手房價，以至於發展商在推出新樓盤時，其定價均高於同類二手房價三至五成，而這又透過“指標性效應”拉高二手房價，使相關溢價縮減至一成半至兩成半。

　　了解到上述特性，就不難看出供求線分析會帶給我們許多錯誤政策判斷。比如說，供求線分析認為，增加房屋土地供應，將可增加房屋供應，進而壓低樓價，但事實卻是遠較此複雜。若增加的土地不足以滿足急增的需求，發展商將可把其房價定在高於二手房價三至五成的水平，進而透過“指標性效應”拉高鄰近二手房價，以至每一次出新盤，均會把鄰近二手房價進一步推高。尤有甚者，若發展商投地踴躍，將會造成土地價格及房價互相推引向上的惡性循環。相反的，若推出的土地供應過多，短期內雖可能出現上述情況，長期則埋下供過於求甚至暴跌的隱患。

　　還得注意的是，“心理預期”這東西有時會很頑固，有時卻極為脆弱。比如說，當“房價續漲的心理預期”使到每一私宅業主均有增加置物業的傾向，即使是一戶一間，這將占全島總房屋量約兩成的額外需求，遠超過新加坡近數輪增加的土地供應，以至於發展商仍可透過上述及其他手段，將房價持續推高。另一方麵，即使新加坡政府真的能提供這麽大量的土地供應，其結果將是中長期供應過剩，一旦市場氣氛及心理預期逆轉，將造成租金及房價暴挫。因此，單純增加房屋供應並不足以解決問題，原因是滿足現在亢奮的需求，將意味中長期供應過剩，不滿足則意味短期求過於供，造成房價續漲的壓力。

　　因此，除了較多但不至過度的增加私宅土地供應，如何壓抑已略帶亢奮的私宅需求，也應是未來政策的重點考量。在這方麵，筆者建議在現在偏低的按揭利率之上，先增設一個0.25%的利息稅，消息一旦公布，將可把亢奮的心理預期壓低，若仍亢奮，則再加0.25%，直至心理預期回歸理性。此設計的好處是，一旦美國在一兩年後開始加息，新加坡政府可逐步調低此利息稅，以減輕其時美息上升的衝擊。此外，若房市繼續亢奮，可考慮將第二套房的首期提高至五成。

　　最後政府亦宜兩手準備，以略低的定價提供足夠數量的組屋讓國民購買，以便略低的新組屋定價，可造成一個反向的“指標性效應”，牽製私宅房價的升幅。即使最終未能阻止私宅房價泡沫的形成，也可減低占八成國民的組屋擁有者所可能麵對的未來衝擊。此外，亦可考慮將私人組屋（DBSS）及執行公寓（EC）的定價製，修改至更接近組屋的機製。

作者是南洋理工大學經濟係副教授

注：此文大部分內容節譯自作者新書《中國的匯率改革》（China's Exchange Rate System Reform: Lessons for Macroeconomic Policy）