香港窮人住房狀況惡劣成政府難題

WSJ, 2011年 07月 20日

香

港一幢舊式簡易樓房上月發生的火災導致四人死亡，此事彰顯了香港這個700萬人口的城市在向市民提供可負擔住房方麵所麵臨的挑戰，也使香港政府解決這一問題的壓力驟然加大。

Lam Thuy Vo/The Wall Street Journal

過去幾年，香港創紀錄的高房價導致低收入家庭負擔得起的居住麵積越來越小，隻得住進分隔出租屋。楊蓮春一家便住在這樣的“籠屋”裏。

這場火災發生在香港九龍地區的一幢八層建築內，這幢樓房內的單元房大多被分隔成了數個單間對外出租，最小隻有9平米，這是香港老舊城區的典型做法。香港甚至還有比這種出租房更小的“籠屋”，那裏不到3平方米的狹小空間內最多要塞下三張出租床。

過去幾年，由於創紀錄的高房價導致低收入家庭能負擔得起的居住麵積越來越小，對這種分隔出租住房的需求大幅增長。但居住環境的擁擠正在造成公共安全等方麵的風險。

上周五，香港特區行政長官曾蔭權（Donald Tsang）在回應日益加大的公眾壓力時重申，他保證10月份時會對香港的住房和土地使用政策做出重大修改。

曾蔭權還受到來自北京方麵的壓力：中國負責香港事務的最高官員今年六月份時表示，香港政府應該解決其低收入家庭的住房問題。

自2008年末以來，香港的平均房價已躍升了76%。香港政府今年說，為確保房地產市場穩定，未來10年它需要每年新增加約20,000套單元式私人住宅。

楊蓮春（音）與丈夫和兩個孩子居住在香港九龍深水埗一間14平米的分隔出租屋內，房間內一個爐灶、一張桌子、一台冰箱和一張雙層床占據了屋子的大部分空間，隻有一個很小的窗口對外通風。看著自己的房間，楊蓮春說，這不是人住的地方。

視頻：亞洲視點：香港窮人的住房難題

香港昂貴的房價迫使當地貧窮的居民住進存在安全隱患的拆分公寓。《華爾街日報》的Jake Lee和Peter Stein對此及亞洲地區近日來的其它熱點話題進行了討論。

楊蓮春幾年前從中國內地移居香港，一家人租這間房每月大約要花4,000港元，占全家每月收入中的很大一部分。

她說，在尋找足夠住房方麵遇到的困難使自己變成了一個社會活躍人士。楊蓮春最近代表一個要求獲得可負擔住房的民眾草根運動出席了一個與香港政府高官舉行的會議。

由於香港的住房需求如此火爆，房東們紛紛借機從中漁利。雖然將一套單元房分隔成幾部分對外出租在香港並不違法，但這種做法必須符合建築和消防方麵的法規。而據檢查人員說，一些房東將建築的火災逃生通道也做為居住空間出租出去了，從而使房屋承租人的生命和財產安全麵臨著威脅。

走進一個香港四口之家的14平米住宅

過去幾年，香港創紀錄的高房價導致低收入家庭負擔得起的居住麵積越來越小，隻得住進分隔出租屋。楊蓮春一家便住在這樣的“籠屋”裏。《華爾街日報》的記者在楊蓮春的家中采訪了她。

上月那場火在整幢建築內蔓延時，一些租戶找不到逃生道路，火災幸存者抱怨說，樓房的緊急出口被鎖住了。

本周一在九龍重要購物區內的重慶大廈又發生了一場火災，幸無人員死亡。這座大樓內不僅有商鋪和酒店，也有被分隔出租的單元房。

一些分析師說，讓人們更能買得起房的最佳方法是增加住房用地供應量。據官方數據，香港指定為住房用途的土地比例不到7%。香港土地總麵積為1,108平方公裏，其中林地、草地和濕地占67%。

香港大學（University of Hong Kong）房地產及建設係講座教授鄒廣榮（Chau Kwong-wing）說，香港不缺地，我們對土地使用的規劃沒能趕上社會的變化。

《地產霸權》（Land and the Ruling Class in Hong Kong）一書的作者潘慧嫻（Alice Poon）說，政府限製土地使用以維持高房價，這樣政府在賣地時就能獲得更多收入。她說，政府在財政狀況方麵對賣地收入的過分依賴是香港土地和住房政策的根源問題。潘慧嫻曾擔任香港一家房地產開發公司的高管。

曾蔭權在上周五承認了這個問題。他對議員們說，我一直認為我們必須首先要處理好市場需求和土地供應，隻有這樣才可長遠解決住屋問題。

幾十年來，住房一直是香港一個重大的公共政策挑戰。香港人口密集，大多都是內地移民及其後代。20世紀50年代初的移民潮促使政府建立了世界最完善的一套公租房管理係統。

約半數香港居民住的是公租房，租金低得多，但隻有收入低於一定水平的永久居民才有資格申請，等待時間可能長達幾年。

令供應問題更為複雜的是港元與美元掛鉤造成的低利率。去年，香港按揭利率跌至不到1%，這進一步助推房價飆升。

自2009年開始，香港政府出台了一係列措施減緩房價漲幅，比如提高最低首付要求、降低按揭貸款成數以及加稅等來抑製投機。

但分析師和議員們說，這些措施充其量可能隻會令房地產銷售暫時放緩。香港科技大學（Hong Kong University of Science and Technology）經濟學教授雷鼎鳴（Francis Lui）說，投機者和開發商隻是房屋問題的很小一部分，政府缺少對支持和開發住宅用地的投入才是問題的根源。

有跡象顯示房價正趨於穩定，當地銀行已經開始上調按揭利率以彌補貸款規定更嚴格帶來的損失。巴克萊資本（Barclays Capital）亞洲房地產部門主管和分析師勞倫斯（Andrew Lawrence）說，他預計香港的按揭利率到2012年底將升至4%到4.5%，目前為超過2%。

他說，到2012年底，房價可能會下跌至多30%，不過，雖然這會是很大幅度的調整，但對一個自1983年以來房價每年平均上漲18%的市場來說，這隻是微不足道的小挫折。

POLLY HUI