組屋應如何定價才付得起？

李靜儀 林詩慧(2011-06-07)

　　新組屋應該如何定價才能讓國人負擔得起？這個問題在大選期間引起了熱烈討論，也是遭到反對黨炮轟的課題之一。

　　目前建屋發展局是按市價為新組屋定價，即新組屋的售價是根據專業估價師評估類似組屋在公開市場上所能售出的價格而定，但當局會提供津貼，讓組屋以折扣價出售。

　　這個與市價掛鉤的定價方式受到不少市場人士的質疑，認為隻要組屋轉售價持續攀升，新組屋的定價難免也要水漲船高，特別是在經濟增長強勁的年頭。有分析師就建議把新屋定價改成與收入水平掛鉤，也有人建議按成本計價。

　　曾擔任多個政府部門常任秘書的退休高級公務員嚴崇濤認為，真正的問題出在土地成本的製定。

　　嚴崇濤曾在2006年發表的《一名官員與公共決策》一書中批評，總估價師以機會成本（opportunity cost）的概念，在國家發展部或貿工部的指示下，以萊佛士坊的地段為基準（即假設其他地段都有類似發展潛力），為全島其他用地估價。

　　向來快人快語的嚴崇濤曾在1987至1989年擔任國家發展部常任秘書，1998年至2003年出任建屋局主席。

　　他主張“居者有其屋”計劃不應該同資產增值計劃混淆來談，應該回到最基本的目標，即住屋是讓人們有一個家。

嚴崇濤：在給新組屋定價時，為土地成本提供50%津貼將是公平做法，這50%的津貼可在屋主脫售組屋時取回。

　　嚴崇濤認為，由於新加坡大部分的住宅用地歸國家所有，任何給予首次購屋者的津貼可通過對土地成本的折扣提供。

　　他受訪時建議：“為土地成本提供50%的津貼將是公平的做法，這50%的津貼可在屋主脫售組屋時取回。”

　　他說：“這個津貼好處，每個新加坡公民隻能享有一次，一人一次津貼的做法將讓年輕夫婦可擁有第一間負擔得起的房子。”

　　嚴崇濤認為，新組屋的定價應該是把建造成本計算在內後，加上一半的土地成本計算出來。

　　他說：“我在國家發展部擔任常任秘書期間，當時的部長丹納巴南和我都同意，要讓購屋者承擔整個建造費，否則便會帶來永無止境的要求，用納稅人的錢建造越來越高質量的房屋。”

陳瑞謹：理論上來說，與收入水平掛鉤的組屋定價模式最好，可確保人們總會有一定程度的負擔能力。

　　他在《一名官員與公共決策》書中也寫道，所謂負擔得起的房屋，應是沒有人需動用超過20%的家庭月入償還租金或房屋貸款。

　　針對壓低土地售價來降低新組屋售價的說法，前國家發展部長馬寶山在選前反駁反對黨建議時曾說，這等同於盜用和消耗國家儲備金，因為土地是國家儲備的一部分。

　　但卓登新達國際研究部主管陳瑞謹不以為然，他認為公共住屋是一種社會福利，不應該像私人發展商那樣把成本回收看得同等重要。

　　他說：“近來建屋局越來越像私人發展商，也追求要盡可能取回越多建造或土地成本越好。它也因為之前的不好經驗而對可能再出現組屋賣不出的情況感到有點憂慮多疑。這使得組屋越來越像私人物品和投資產品。”

　　他認為把新組屋的價格與組屋轉售價掛鉤的做法並不理想，會導致房地產周期的問題更嚴重。

　　陳瑞謹說：“理論上來說，與收入水平掛鉤的定價模式最好，可確保人們總會有一定程度的負擔能力，永不會過時，這也是較公平的做法。”

邱瑞榮：當局應以“比成本多一些”的價格為新組屋定價。

　　他也主張：“如果成本上漲而出現差額，就該用儲備金來填補。隻要津貼額是同申請者的收入掛鉤，它絕不會因突然飆升而失控，除非經濟破產。”

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，當組屋轉售價漲幅比經濟及工資增長跑得更快的時候，把預購組屋售價與轉售價掛鉤就會引起屋子負不負擔得起的問題。

　　她說：“如果公共住屋的目的是要為大多數國人提供負擔得起的房屋，那麽把新屋價格與收入水平掛鉤就有道理，因為這是個更直接的做法，可確保組屋是民眾負擔得起的。”

cost-plus定價法

　　國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮則建議當局以“比成本多一些”(cost-plus)的價格為新組屋定價。

　　按照他的計算，組屋的建造費每平方英尺約160至180元，一個四房式單位約需18萬元興建，假設加價20%，售價可定在22萬元。

　　邱瑞榮說，他支持這個定價方式是因為政府不至於會虧本，組屋轉售價也不會受到衝擊。

　　此外，這對年輕家庭來說也是負擔得起的。他認為新組屋的定價主要是受建築成本的影響，並非組屋轉售價。

仍有可取之處

　　不過也有分析師和學者認為，現有的定價方式仍有可取之處。

符育明：增加供應才會讓組屋價格更負擔得起。

　　南洋理工大學經濟係助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）說，目前的方法最具透明度，因為組屋價值是根據市場需求而定，不論是新組屋或是轉售組屋。

　　他認為，問題不在於組屋的定價方式，而是某些社群如年輕夫婦或低收入家庭等是否負擔得起。

　　他建議當局更靈活地為屋主提供折扣或住屋津貼，例如在入住首五年裏，分階段發放津貼。

　　目前隻要購屋者在提交申請時的收入符合要求便可享有住屋津貼，但這些申請者有的過後可能一直獲得公司加薪，有的工資則停滯不前，但他們享有的津貼卻是一樣的。

　　特斯拉說：“一個調整折扣製度(discount system)的方法是根據購屋者在屋貸償還期間的收入給予津貼，一戶很多年持續低收入的家庭最終可能比另一戶收入暴漲的家庭所付的錢來得少。”

　　高緯物業亞太區研究部高級經理王伽勝也認為，新房子的定價可繼續與組屋轉售價掛鉤，特別是在成熟組屋區或熱門地點推出的預購組屋項目。

　　但當局可考慮采用“混合方式”(hybrid methods)定價，尤其是在轉售價攀升得太快的時候。換言之，除參考轉售價，也研究該項目的成本及潛在買家的負擔能力等。

　　新加坡國立大學環境與設計學院副院長符育明認為，增加供應才會讓組屋價格更負擔得起，“更有效的方法是以較低成本建造更多房屋，我們得設法提高土地使用效率，在不影響生活素質的情況下，把新房子建得小一些”。

若加快建造組屋 供應過剩可能出現

　　國家發展部長許文遠接手房屋政策這個燙手山芋的兩周內，就把今年的組屋總供應量增加4000個（至2萬6000個單位），並宣布加快建造組屋的步伐，無須等到訂購量超過七成就可以招標興建。

　　對於預購組屋的興建原則有所改變，退休常任秘書嚴崇濤受訪時表示關注，擔心過去組屋供應過剩的問題會重現。

　　為確保確定性與靈活性，建屋局在2001年推出預購組屋製度，取代之前“先建後售”的組屋輪候製，規定預購組屋須至少有70%的單位被訂購才招標興建。

　　鑒於目前市場需求強勁，許文遠已要求建屋局在建築圖和招標文件一準備好就招標，即在取得預定前就著手興建。

　　不過他也說，這隻是這段需求積壓（demand backlog）期間的做法，待情況穩定後，就可回到正常的預購方式。

　　但有些人對這個做法仍感到擔憂。嚴崇濤說：“萬一市場走下坡，就會有大批組屋過剩，曾經有一度我們用了好幾年才清掉滯售的三萬多個單位。如果建造過多，誰來買單？是納稅人嗎？”

　　國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮則認為，最好的解決方法是加快建造速度，讓人們可更快拿到鑰匙。

　　他認為，組屋的興建速度可縮短至少9至12個月，頒發建造合同前後所需的時間也可進一步縮短。

　　許文遠早前也說，加速建屋步伐應維持到明年，下來是購買組屋的家庭收入頂限——8000元，料將放寬，建屋局須為額外的需求做好準備。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，調高收入頂限是把“雙刃劍”，雖然這使收入高過8000元的國人可申購預購組屋，但這也意味著需求會進一步提高，原有申請者得等更久才能買到屋子。

　　她說：“如果私人組屋和執行共管公寓申請者的收入頂限也隨之調高，發展商可能會再起價，這可能會導致更多人申請組屋。”

　　她說：“這涉及負擔能力問題，與其提高收入頂限，不如配合收入水平降低售價。如果私人組屋和執行共管公寓的售價與收入水平掛鉤，而不是任由發展商製定，那麽對月入介於8000至1萬元的人來說會更能負擔能起。”

專家學者對檢討組屋政策答問

　　■問：新任國家發展部長許文遠在衛生部時，推出了醫療費的支付能力調查（means testing），這個方法是否也適用於房屋政策，例如讓一部分的單位通過這個方式售出，而這些單位的售價將較一般單位便宜，不過買主需要遵守更嚴格的條例，例如更長的最低居住年限？

　　■答：新加坡國立大學環境與設計學院副院長符育明：支付能力調查是代價高的做法，因為難防有人博弈規則以牟利。比較好的方式其實是提供人們更多選擇，例如較小的房子、租賃，以及貸款選擇。

　　新加坡國立大學房地產係副主任程天富：這個做法對財務援助的分配可能會比較公平。目前的方式可能無法公平分配津貼，例如當一個低收入的小家庭，為了將來的打算購買大房子時。

　　南洋理工大學經濟係助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）：讓售價較一般單位便宜，但買主需要遵守更嚴格的條例，這類方式值得進一步研究。不過，很多其他國家為特別社群提供低成本房屋的經驗並不太好。例如紐約市的房租管製公寓（rent-controlled apartment）導致居民反複嚐試爭取這類住房，即便他們不合格。

　　■問：大選期間有人提出縮短屋契年限的建議，例如以更低的價格售賣60年屋契的組屋，60年後再售回給建屋局。這種為降低屋價而縮短屋契年限的作法是否可行？

　　■答：新加坡國立大學環境與設計學院副院長符育明：公共土地契約是為了更好地管理公共土地資源而設計，不是為了組屋的負擔能力。與其讓公共土地契約係統更加複雜，不如通過更多元化的貸款選擇來改善負擔能力的情況。

　　南洋理工大學經濟係助理教授特斯拉：讓居民覺得自己是屋主，而不是租戶，從社會的角度來看是重要的，因為他們會比較願意為社區做出貢獻。因此，縮短屋契可能適得其反。

　　新加坡國立大學房地產係副主任程天富：對於收入有限的人來說，消費需要比投資回報來得重要。建屋局或許可以區分這個階層，通過更短的屋契等方式為這些買房子住的人提供更負擔得起的價格。不過，公積金的條例需要調整，因為目前有條例限製用公積金的錢來支付屋契短過60年的房屋。

　　高緯物業亞太區研究部高級經理王伽勝：把屋契從99年降至60年可能會降低組屋售價，不過在實行之前，必須對所有利益相關者做全麵的調查，例如一般公眾、想要購買組屋的人，以及已經擁有組屋的人。有些人可能還是會覺得99年的屋契比較符合他們的需求，例如讓下一代繼承。

　　■問：隨著屋價上漲，國人擔憂到了退休年齡時，公積金裏已經沒有多少儲蓄供養老。屋貸機製有必要調整嗎？

　　■答：南洋理工大學經濟係助理教授特斯拉：不論錢來自公積金還是其他儲蓄來源，都還是口袋裏的錢。對有錢人來說，相信他們會寧可貸款從公積金支付，因為這筆錢主要隻能用在住房和養老。因此其實關鍵在於收入和開支的平衡。

　　公積金局和財務規劃人員一直都強調不該完全依賴公積金來養老。不過，對於很多低收入家庭來說，有額外儲蓄不容易，而這是值得關注的問題。

　　卓登新達國際研究部主管陳瑞謹：我們必須問的是，問題在於公積金儲蓄不夠，還是生活費上漲到無法應付的水平？政府過於關注市價，在抑製生活費上漲方麵卻不太關注。我認為兩方麵都要重視，畢竟生活費也是問題的根底。

建屋局應公開 預購組屋建造成本

　　分析員認為，建屋局應該加強市場透明度，公開預購組屋的建造成本，減少人們對組屋定價的疑慮。但也有人認為此舉說易行難，特別是涉及是否也公開土地成本的問題。

土地成本可能引起爭議

政府應至少透露建築成本

　　卓登新達國際研究部主管陳瑞謹說：“政府應該至少透露建築成本，土地成本則可能會引起爭議，有些人可能不認同總估價師采用的方法，因為作為最大的土地供應者，它可通過控製發售地段來影響價格。”

　　高緯物業亞太區研究部高級經理王伽勝指出，要公開組屋建造費其實並不這麽容易，因為有關成本一般是在組屋項目推行之前進行估算的，而事實上一些項目的建造費最終可能因突發工程而比預測來得高。

　　他說：“如果當局能夠開發某種與公共住屋建造成本相關的指數，這將能作為一個有用的參考，幫助了解建築成本走勢，但它無法反映真正的成本。”

　　南洋理工大學經濟係助理教授特斯拉認為，公開任何所需的數據有助獨立分析員了解及評論政策，方便大家集思廣益。

　　新加坡國立大學房地產係副主任程天富則認為：“建屋局在建造組屋方麵可利用規模經濟，把新組屋的生產成本明顯降低，而當中較關鍵的因素是當局以什麽價格購得發展組屋的土地。”

《聯合早報》
（編輯：魏曉亮）