私宅政策下來會怎麽變?

苗豐恬 胡淵文 (2011-06-07)

　　新加坡私宅市場一直是政府避免直接出手幹預，留給自由市場力量角力的領土之一。

　　近幾年來，隨著私宅價格和成交量的蒸蒸日上，房市產生泡沫的跡象浮現，政府自2009年9月起，一連推出了四輪降溫措施，為房市滅火。

　　隨著國家發展部新部長許文遠新官上任，許多買家、發展商、分析師等，都在暗自猜測：政府接下來會對房屋政策作出怎樣的改變？本文采訪的各大房地產谘詢研究機構分析師，提出了不同建議和看法。

可提高EC供應 讓組屋提升者圓夢

　　分析師建議，政府可增加執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）供應量，允許更多組屋提升者購買EC。另一方麵，政府也應把EC買家的家庭收入頂限，從目前的1萬元調高至1萬2000元。

　　萊坊（Knight Frank）研究部主管方寶順指出，目前共有23個完工的EC，政府從去年1月開始再次推出執行共管公寓，去年至今年5月期間共推出和賣出了10個地段。其中，位於榜鵝草場（Punggol Field）／榜鵝路的第11幅地段上個月招標截止。

　　一般上，EC比私宅便宜了10％至20％，不過規定至少要居住五年。

　　方寶順說：“政府可考慮放寬現有條例。目前，發展商在推出新項目時，把95％單位留給首次買家，這個比例可考慮降低。”

　　卓登新達（Chesterton Suntec）研究部主管陳瑞謹建議，政府可在更好的地點推出EC地段，也可如組屋一般，同時推出多個地段，讓發展商在投標時取舍，避免多方人馬大手筆競標同一地段。

　　與此同時，EC麵積近期也有縮水趨勢，陳瑞謹認為，政府應采取預防措施，規定公寓麵積的最低要求。

　　政府不久前表示，正在探討購買新組屋的家庭收入頂限由現有的8000元提高至1萬元。分析師認為，如果政府這麽做，應該把購買執行共管公寓的家庭收入頂限也提高2000元至1萬2000元。

　　高緯物業（Cushman & Wakefield）亞太區研究部高級經理王伽勝說：“這可能會吸引一些私宅買家，畢竟EC是比郊區私宅更便宜的選擇，從而減少一些私宅需求，有助抑製私宅價格攀升。”

　　他指出，一些剛好夠條件的買家，若購買私宅可能稍稍超出了他們的可負擔能力，允許他們購買EC是好事。不過他認為，政府需要就調整收入頂限進行詳盡的評估。

　　高力（Colliers）國際研究與谘詢部主管謝岫君也認為，政府應密切關注本地家庭的收入趨勢，確保調整後的收入頂限和家庭收入的增長掛鉤，並讓買組屋和買執行共管公寓家庭的收入頂限差距保持合理。

房市“熱錢”滾滾 應以需求為主對症下藥

　　分析師認為，政府在房市旺熱的時期大量推出土地供應，並不一定能控製房價的增速、或滿足住房需求。

　　戴德梁行東南亞研究部主管蔡楚芬認為，與其“大起大落”——在市場旺熱的時候大量增加正選地段的供應，並在需求大減時把供應減到零，不如每年確保相對固定的供應量，減小波動的幅度。

　　她說：“政府應該從整體的角度來看待建屋局和政府售地計劃的供應量，以滿足基本住房需求，減少供應和房價的波動性。”

　　目前，在政府售地計劃下，本地私宅供應量每半年從0到8000個單位的範圍內上下起伏。蔡楚芬建議，政府可縮小私宅供應的波動範圍，

　　王伽勝認為，政府調控房市應以需求方麵的政策為先，供應方麵的政策其次。

　　他認為，需求政策——包括收緊公積金政策或進一步降低房屋貸款頂限，對買家個人的效益更快。而盡管供應政策提供更多選擇，但效果更慢，地段推出後，新私宅項目要過一段時間才推出。

　　分析師認為，房價高漲的部分原因，在於源源不斷的熱錢。

　　陳瑞謹解釋說，如果政府通過推出更多地段，使價格放慢增長步伐，那麽相對低的價格會吸引更多資金充足的海外投資者進場，仍然會推高本地的私宅價格。

　　所以說，增加私宅供應可能反而使情況雪上加霜。

　　陳瑞謹認為，最根本的問題其實是熱錢，調低房屋貸款頂限（Loan-To-Value，簡稱LTV）的政策對這類投資者並不管用，因為他們有足夠的資金。

　　他說，要抑製私宅需求，一個可下手的領域是上調房屋貸款利率。但是金融管理局一直以來並不幹涉本地的利率，並且如果整體利率調高，意味著商業貸款的利率也會上揚，增加了經商的成本。

　　他說：“理想的情況是調高房貸利率，而保持商業貸款的利率不變，但具體這要如何做到，就要靠金管局來研究探討。”

對海內外買家進行更多區分

　　針對本地私宅買家不同族群之間的分野，市場人士建議，政府可以通過政策進行更多區分。

　　陳瑞謹建議，政府應當研究本地私宅買家究竟是哪些人，是為了什麽目的買房，這樣才能對症下藥，如果要抑製海外買家的需求，可以考慮限製他們隻可以購買一套私宅，或限製所購買私宅的價格。

　　方寶順認為，政府可在房屋貸款頂限方麵下手。他說：“就如外國人在本地必須支付更高的學費一樣，政府可讓海外和本地私宅買家享有不同的LTV頂線。目前，外國人買家在本地私宅市場的唯一限製，在於他們不能夠買有地住宅。”

增加土地供應與招標透明度

　　另一方麵，針對官地的投標製度，市場人士也有話說。

　　分析師認為，在目前的賣地製度下，一些靠近地鐵站、地點受歡迎的地段，多獲得發展商進場激烈競標，導致一些出價出乎意料地高。

　　嘉德置地總裁廖文良曾把該製度形容為“閉門招標擲飛鏢”：“誰（出價）最靠近，沒人能說得準。”

　　有分析師建議，政府可提高土地投標製度的透明度，避免出現發展商因誌在必得而出價大幅超越其他發展商的情況。

　　其中之一方式為采取“拍賣製”，縮小標價之間的差距。

　　王伽勝說：“一些地段可進行拍賣，但由於目前並不采用，這項做法因此須先經測試。發展商能看到各自的出價，得標者與其餘出價的差距也不會太高。”

　　然而，陳瑞謹認為，盡管拍賣能增加整個過程的透明度，但並不一定確保最後的標價更合理。

　　陳瑞謹說，市場上的發展商數目遠超過政府推出的地段數目，不少發展商在過去兩三年盈利相當好，若一定要拿到一幅地段，仍然會在拍賣時標出高價。

　　陳瑞謹指出，政府可以對招標過程做出調整。他說，政府目前是一幅接一幅地推出地段，這麽一來，一些發展商在連續兩三次铩羽而歸後，可能會在下一次出大手筆競標，使土地成本大漲。

　　有鑒於此，他建議，政府可考慮一次過同時推出四幅地段，並於同一天截止招標。這麽一來發展商得作出權衡，因為他們沒有資源同時投標四幅地。

政府是否會再出招

5月到7月是關鍵期

　　王伽勝認為，未來幾個月的私宅銷售數據將是各界觀察私宅市場情緒的主要參考。

　　根據新加坡國立大學所追蹤的新加坡房地產價格指數（簡稱SRPI），本地私宅轉售價格在4月份增加1％。

　　王伽勝指出，4月份的數據，主要是因積壓已久的需求被釋放所致，未來幾個月相信將緩和下來。

　　他說：“若5月至7月買家情緒出乎意料的樂觀，價格不隻略漲的話，降溫措施或是控製漲價的良藥。”

　　蔡楚芬認為，若要降溫，則應集中在阻礙炒房行為、抹殺房市泡沫，而不是增加土地供應。

　　她表示，新加坡缺乏土地資源，允許買家過度擁房（hoarding），隻會使那些有實際住房需求的真誠買家吃虧。另一方麵，興建太多項目也會拉高建築成本，使新加坡需要更多外籍勞工。

　　蔡楚芬說：“信貸成本低廉、容易貸款，是鼓勵投資房地產買家的關鍵。（降溫措施）可減少LTV、提高現金付款，或提高那些已擁屋的買家須支付的貸款利率或借貸成本（印花稅）”

　　當局或可對“迷你型”公寓 推出指導原則使用（Persons per hectare，簡稱ppha）概念衡量建築密度。

　　針對近兩年來賣得滿堂紅的“迷你型”公寓，一些分析師認為，當局可進一步設限，控製“迷你型”公寓的麵積、地點及所占項目的比率。

　　陳瑞謹說：“當局或可考慮對小型公寓設下一些限製，比如地點、單位在整個項目中所占的比率或數目。”

　　自2009年底，市區重建局開始鼓勵本地發展商把小型公寓的單位麵積，維持在32至35平方公尺（350至380平方英尺）的水平。

　　發言人說：“由於這往往是個協商／磋商的過程，市建局並不限製發展商興建一定的最小私宅單位麵積。發展商能有興建不同大小的單位、應付市場需求的靈活。”

　　然而，方寶順認為，小型公寓盡管尺價偏高，對其他一般項目的價格影響，仍未受證實。

　　他說：“一般項目發展商，仍然是會針對項目的特點和需求來定價。”

　　除了價格，買家在將來搬進小型公寓後的舒適度，也是另一個考量。

　　謝岫君認為，當局對小型公寓的關注，除了更高的尺價及成交量之外，也來自另一原因，即這些單位在完工後的實際宜居程度，及是否會對周圍地區造成擁擠。

　　謝岫君建議，政府或可正式設立一套指導原則，規定私宅的設計和建築不能超過一定的建築麵積。

　　欣樂國際執行董事麥俊榮說：“其中一個方法是不準發展商興建麵積小於450平方英尺的單位。”

　　另一方麵，分析師也建議，政府或可考慮使用“建築物密度”（building intensity）的概念，以解決對擁擠程度的關注。

　　目前，新加坡的建築密度，是以容積率（plot ratio）和建築高度來衡量。

　　謝岫君說：“可通過衡量每公頃麵積的人口密度，來審核這些小型單位的人口密度，以決定居民的生活品質。在1989年9月1日之前，對建築物的人口密度控製比較嚴格，私宅項目的密度是用ppha概念來衡量的。”

《聯合早報》