社論：組屋政策應在改變中求平衡

（2011-06-18）

社論 2011年6月18日

　　國家發展部長許文遠近日在其博客上說，好的客戶服務第一個原則是認識你的顧客，知道他們是誰、他們需要什麽。

　　他在最近一次預購組屋的申請者資料中發現，35%的申請者是第一次申請組屋，而這些人當中一半是等著新房的未婚夫妻，他們的年齡中位數是27歲；另外一半首次申請者的年齡中位數是34歲。

　　以我國公民的教育水平、就業情況和平均薪金來看，一對34歲的夫妻，兩人都受過至少理工學院教育，在社會上工作了10多年，總收入很可能超過8000元的薪金頂限，即使是30歲以下的未婚夫妻，如果兩人都大學畢業，工作了至少五年，總收入也接近8000元。因此許文遠表示，是檢討申請組屋收入頂限的時候了。

　　申請組屋的8000元收入頂限是17年前訂下的，這些年來隨著人民的教育程度提高，收入增加，那麽多年以前訂下的標準，早就不合時宜了。但是，因為政府在這些年裏也推出了執行共管公寓、私人組屋等不同類型的公共住房來滿足不同收入階層的需要，在各類公共住房的供應與需求方麵，力求平衡，因此這8000元頂限的“老規定”，勉強沿用至今。

　　許文遠在一個月前出任國家發展部長後，雷厲風行地做出了許多改變，包括果斷地以“增加供應”和“加速建造”，雙管齊下緩解組屋供不應求的問題。這次提出檢討沿用了17年的組屋頂限數額，並不讓人感到意外，但是要謹慎考慮的是，它可能帶來的連鎖反應。

　　我國的住屋分成好多類型，讓人民根據各自的能力和需要選擇適合的住房。最基本的是政府組屋，下來是由私人發展商設計、建造和銷售的私人組屋，再上一層就是執行共管公寓，然後就是完全屬於公開市場，不會得到任何政府津貼的私人房產。

　　如果政府組屋申請者收入頂限調高，許多過去因為條件不符合被迫轉去購買私人組屋或執行共管公寓的人，就會回流到購買政府組屋的行列，這麽一來就會刺激對新組屋的需求，之前那些增加供應的努力可能因此被抵消。

　　另一方麵，隨著購買新組屋的收入頂限調高，市場認為購買執行共管公寓和私人組屋的收入頂限也該相應調高，否則後兩者的需求流失，對之前按照當時的市場情況標得地段興建執行共管公寓和私人組屋的發展商不公平。

　　以前天麵市的淡濱尼私人組屋Centrale 8來說，發展商森聯集團提供的指標性數據，三房式的售價為39萬7000元至51萬元，四房式售價是53萬1000元至68萬3000元，五房式則是68萬5000元至88萬元。這個私人組屋的售價與今年3月同樣在淡濱尼推出的，靠近地鐵站的Tampines GreenLeaf五房式組屋相比，高出將近一倍，後者的五房式組屋售價介於37萬1000元至44萬4000元。

雖然說私人組屋內部裝潢好，但對一般人來說，組屋畢竟也還是組屋，如果政府組屋的收入頂限提高到接近私人組屋的一萬元，可以預見絕大多數私人組屋買家，會轉回去排政府組屋的隊，把省下來的錢拿去供車、旅行或者存起來養老。

　　可是如果政府最終也調高了私人組屋的收入頂限，可以預見下來的房價可能會整體推高。因為私人組屋的價格，是由發展商根據市場的承受力標地和定價的，現在發展商大膽定下88萬元的最高售價，就是計算過這是月入一萬元的家庭可以承受的。如果買家的收入調高，發展商在競標地段的時候自然傾向以更高的價格標地，最終也會定出更高的售價。

　　我國各類公共住房的政策和條規是環環相扣的，一個沿用了17年的收入頂限當然需要重新審視，但是在調整的時候，要注意到整個結構和市場是牽一發而動全身的，所以任何的調整必須很謹慎地計算它對結構的震蕩，力求在一個很多變數的狀態中求取動態平衡，才符合絕大多數民眾的最大利益。