上海老洋房

高安路99號(原稱高恩路，屬舊法租界)又變成了一棟豪宅，裏麵有一個家庭的巨大財富和情感——就像七十多年前一樣。 戰爭、政治曾經幾度讓它的歸屬權失控，讓這棟房子的房產證上輪換了12個人的名字，其中還不包括那些不請自來的主人。即使在和平安寧年代，它也從不平靜——瘋狂上漲的房價讓居住其中的家庭分裂或團結，讓它的主人擔憂或慶幸。

徐孝文是在這棟老洋房出生的徐家第三代人。這次拍照是他售出房子後第一次回到這棟房子。

法式洋房

它最初的設計圖是1933年完成的，1936年房子建設完工，滬上有名的會計師徐永祚帶著一家人——包括夫人、二個兒子、五個女兒——搬了進來。

它最初被設計為一棟法式洋房，還帶著一個大庭院。庭院裏有假山、竹亭、方石桌和圓石凳。房子內部則是中西合璧的式樣。一層的中廳是完全中式的，帶扶手的紅木案幾上掛著條匾；東西兩廳完全是西式的，鋪著窄窄的柚木地板，西廳用來會客，東廳擺著一張長約四米的淺黃色的柚木大餐桌，東廳後麵的小間內還擺放了一台西門子冰箱。

“八·一三”事變初起，徐永祚在它這裏保管了上海抗敵後援會所有證件、賬冊；後來它又成為“星期五聚餐會”的地點之一，黃炎培、盛丕華、胡厥文時常出入此地；它還曾經是當時上海中共地下黨重要文件的寄送地址；它也曾經存放過劉少奇委托的上海總工會的查賬案卷、招商局以及許多民族資產階級所辦實業的曆年查賬案卷……

對於時代的變遷，當時僅五歲的徐孝文還沒有深刻的印象。他隻記得“在感染肺結核後，爺爺的背駝得越來越厲害了。從此爺爺很少出門，總是呆在書房裏，有時還將報刊上的文章剪貼在貼報薄上。”

每逢周末和節假日，父母總帶著他和弟弟一起去老房子裏看爺爺奶奶，姑姑們也帶著孩子們前往。在徐孝文的記憶中，房子裏總是熱熱鬧鬧的。大姑姑最愛做蛋糕，徐孝文和弟弟妹妹們愛爬假山、爬高大的玉蘭樹、在白玉蘭花開的時候把中間的花稈掰下做手榴彈，而最愛的還是捉迷藏。

法式洋房已經略顯破敗，但這裏是一個大家庭的生活核心，也是他們共同的美好記憶。1959年，徐永祚去世，它的主人變成了他的夫人。他原本打算把它的命運交給自己的夫人，但一切並未曾如他所願。文革期間，徐永祚的夫人被趕到隻有3平米的原來用於放煤的小房間。到1971年去世時，她甚至以為自己沒有任何財產，以致沒有留下什麽遺囑。

1990年代初，徐孝文的父親徐庸言終於要回了房子，和他的六個兄弟姐妹共同成為了它的主人後。它被分成7份，每家都對自己擁有的麵積有了決定權。於是，這幢大房子裏，徐庸言一家住在二層，徐至言一家則住在三層，其他有的房間閑著，有的房間則租了出去。它不再複當年大家庭的模樣，但至少又回到了徐家。

折衷風格的獨立式花園住宅
 

工廠

1966年，法式洋房變成了工廠。這一年，文化大革命開始了。上海光學儀器修配廠拿著相關批文進入高安路99號，號稱自己是它的新主人。它的一樓、二樓都成了工廠車間，車床的地腳螺絲擰進了柚木地板裏。院子裏的那些桂花樹、枇杷樹都被砍倒了，砍掉的地方都搭起了房子做辦公室。那座假山也未能幸免。造反派一口咬定徐永祚在假山裏麵藏了刀具槍支，抓了徐家老小挖假山。不僅要挖掉假山，而且要挖地三尺，結果什麽都沒有。光學儀器修配廠於是在曾經的假山上也蓋了座辦公樓。隻有那棵三層樓高的白玉蘭樹得以幸存。

直到徐孝文的父親徐庸言平反後，光學儀器修配廠還占據著它，隻是讓出了二樓西麵的一間屋給徐庸言，作為平反後的待遇，但高安路99號依然是一所工廠。徐庸言開始為老房子的權屬奔走。作為九三學社社員，徐庸言求助於《上海政協報》。那幾年，1983年創刊《人民政協報》和1984年創刊的《上海政協報》經常會刊登落實私房政策的文章。在時任上海市市委組織部副部長趙啟正的幹預下，高安路99號才終於又回到了徐家。

“1986年，我從德國回來後，光學儀器廠還在。又過了幾年，直到政府安排好了新的辦公地址，這個廠才最終搬出。”徐孝文說。1996年，高安路99號的第三位主人—徐庸言在自己的家裏去世。那些年，這些散落在租界中、建造於1840年到1949年間的洋房都曾上演過與它差不多的故事。

經過1980年代私房政策落實高峰後，上海的老洋房在1980年代末期逐漸形成了三種狀況：原國民黨政府、官僚資本家以及一些人去樓空的洋房，解放後收歸國有，由各級房地局管理，大多為政府機關或各種文化事業單位使用；民族資本家的洋房一部分在公私合營中收歸國有，一部分仍為私產，雖然在“文革”中大都被侵占，但經落實政策或歸還原主、或給予補償；剩下的一部分洋房，在文革時期或因其他曆史原因，住進了其他居民，形成“七十二家房客”局麵，至今難以遷出。

“房客要遷出去，必須得給錢。隻要房客認為錢給得不夠，就不會走。”徐孝文說，他身邊有些朋友的老洋房就因為多家房客居住至今也沒有收回。

商品

在徐永祚的7個子女家庭拆分了高安路99號，各執一張產權證之後，這裏不再是一個大家庭的核心，它成了商品。

1998年7月，國務院《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》文件出台。以取消福利分房為特征的中國住房製度改革開始了。這一年，老洋房正式進入市場。這一年，上海史丹福老洋房租售中心成立，成為了最早隻做老洋房市場的中介公司。

蔡芒華時任史丹福老洋房總經理，他告訴《第一財經周刊》，當時進入老洋房市場是因為之前做外銷房租賃時發現不少外籍人士喜歡租住老洋房。盡管較早提出了“豪宅”、“老洋房”的概念，但這個被史丹福列為獨立細分市場的“老洋房買賣”卻並未活躍起來。直到2002年，史丹福的業務仍以租賃為主，市場上還隻有零星買賣。蔡芒華說，當時的買家主要是一些對上海有情結的港台商人，“這些人解放前去香港、台灣發展，有些房子甚至就是他們家族的。”

徐家最終決定把它賣掉。在徐孝文退休前，表姐找到了他。表姐告訴他，有位姑姑身體很不好。“把老房子賣掉吧，不管多少錢，讓老人圖個心安。”表姐說，徐孝文答應了。這並不容易。

按照此前法院的判決，徐家7位繼承人已經按照各自產權證上的麵積明確了財產所有權。但家族中又有人提出了異議。因為，當年法院在分房子時，是按照房間來分的，所以每家擁有的麵積不一致。於是法院就讓麵積多的出錢補貼麵積少的。現在，麵積少的認為自己獲得的補償太少了。

“要是爺爺知道，都要被氣死了。”徐孝文說，“最重要的還是要讓老一代享福。要是我們這一輩圖這個錢，爺爺要從棺材裏爬出來了，不肖子孫！”最終，長輩們還是全都同意按照產權證上的麵積成交。

在徐家“內部矛盾”的一年多時間裏，高安路99號的價格隨著市場升溫一路上漲。2002年，徐家就有人在史丹福淮海路門店打聽過老房子的價格，當時的估價是2500萬。2004年，老房子的估價已經超過3000萬了。

那年下半年開始，老洋房市場也隨之熱起來了。以中原地產為首的中介公司開始介入這個市場，並於2003年成立了新裏洋房部。許萬珂是中原地產最早接觸這塊業務的人，他記得當時不少買家來門店詢問老洋房，“這些人買老洋房，都是買地段。他們喜歡建國西路、思南路等地的房子，還不會接受康定路或者愚園路這樣的地段。”2004年年初，他加入漢宇地產新成立的豪宅部。當年，豪宅部成交的業務中有70%是新裏弄洋房。因買賣老洋房而一夜暴富的故事也流傳起來。蔡芒華記得，有位買家2002年時以370萬元購入一套良友別墅，修繕一番後，2003年以750萬元賣出。

對於中介陳亮來說，為一棟有七張產權證並且總價不菲的老房子找買家並不是一件容易的事情。這意味著買家要具備相當的經濟實力，而且願意等待，因為與七名產權人談妥價格需要時間。他接觸的一些買家看到七張產權證後覺得交易成本很高選擇了放棄。最終進入實質性談判的隻有方超—一位香港商人。七名產權人中有兩名在國外，陳亮需要與國內產權人代表徐孝文以及兩位在海外的產權人一一溝通。“最難的就是價格統一。一是因為每個人的現狀不一，二是房東的心態隨著市場變化也在不斷改變。”陳亮說，他已經記不清一年中打了多少通協調電話。最終，2005年6月，它被以接近4000萬的價格賣給了方超。

2005年正是老洋房成交的黃金時期。這一年，僅史丹福成交的體量較大的老洋房就有20餘套，涉及金額達15億元。

“這個階段，買家已經顧不上看地段了。隻要是老洋房，買家就要。”許萬珂說。由於老洋房供應量有限，老公寓、裏弄等老洋房市場的衍生品也被熱捧。有些買家開始了短線投機。一套位於襄陽南路新式裏弄一樓的房子，買入價80萬元，兩個月後轉手，賣出價已達130萬元。

這股瘋狂的投機風潮隨著2006年的到來破滅了。2006年，一係列旨在調控房價、抑製投資投機的政策頻頻落地，從住房結構調整到土地供應控製，再到購買人群資質要求，政策頻繁而密集。

除了相關政策的打壓使成交減少，隨著老洋房的成交價格越來越高，投資者也出現了分化。一部分投資者開始 轉投高檔公寓。老洋房市場漸漸沉寂了下來。

成交跌入低穀的直接後果是，專門從事老洋房租售業務的中介機構或下屬部門紛紛關閉或者轉型。2008年初開始，史丹福門店一再縮編。年底，史丹福關閉了最後一家門店寶慶路店；中原地產新裏洋房部也關閉了；漢宇地產豪宅部則把業務也轉向新建別墅和高檔公寓。市場上還剩下的一些小中介，也以租賃業務為主了。

山牆頂部為西式高浮雕紋樣裝飾，與當時眾多石庫門門頭裝飾同出一轍。

出租房

高安路99號又開始裝修了——這次不是為了居住，而是為了方便出租。2008年1月，魏廣州經朋友介紹被方超聘來“幫忙看房子”。那時候，裝修了兩年的老洋房剛修整完畢，方超的秘書告訴他，房子裝修後準備出租，如果有合適的買家就賣掉。對方超來說，它與他此前通過史丹福買過兩套老洋房並沒有什麽區別，它們隻是他的一筆生意。

裝修僅僅維持了它原有的外觀，室內被一名意大利設計師規劃成了五個套間，每個房間都被刷上了粉色、藍色或是綠色的鮮亮色彩。魏廣州對豔麗的意大利裝修風格並不了解，但曾做過多年廠房裝修的他看得出，有些用料還是比較粗糙的，有的木板沒多久就發生了變形。魏廣州找來清潔工人把房子裏裏外外都打掃了一遍，抹去塗料的印記，給柚木地板打蠟。兩個月後，高安路搬入了第一戶租客—在美國、墨西哥、德國等地都生活過的邁克夫婦；又過了四個月，來自瑞典的傑克一家五口也搬來了。他們都告訴魏廣州，喜歡這幢帶花園的老建築，它有曆史的氣味。

曆史的氣味還在，可它已經變成了“出租房”。魏廣州發現，寄往高安路99號的水費和電費單上，戶主的名字依然寫著“徐庸言、徐至言”—方超在買下房子後從來沒有去自來水公司和供電公司更換過戶主名字。有時候收到繳費單，他默默念起“徐庸言、徐至言”幾個字，好奇前任業主的故事。

他明白這幢洋房最終會被賣出，這隻是一筆投資。二樓的一間空房裏甚至還存著六七台電腦和幾台辦公桌。他聽說是上海的一間小公司關掉，暫時把辦公設備存放在這裏。

2007年上半年，剛從國外回來的Vivian開始關注老洋房。但她漸漸發現，找到一套合意的老洋房非常困難。第一次看到高安路99號時，她並不是很滿意，“雖然被它豪邁的建築外觀所吸引，然而走進這棟建築卻感覺不到這將是一個大家庭生活的地方。”。她繼續在市場上尋覓，可是有很多房子“看得到買不到”。她看過湖南路上的一棟房子，產權關係中一部分是居民個人使用權，一部分是單位產權，多方協調是一項長期而複雜的工程，最後也隻能不了了之；還有一套巨鹿路上的洋房，雖然產權清晰，但當她出示購房意向時，業主大幅調價，實際上這隻是業主試探市場的一種方式；永福路上的一套房子在她有購房意向時，業主借口出國了，之後就杳無聲息了。在市場上轉了一年多後，她有些灰心了。當中介告訴她高安路99號業主願意出售，問她是否有意向時，由於之前遭遇過的種種徒勞的情形，她說自己隻是抱著死馬當活馬醫的心態，“覺得這個事情還是不會有下文的。”但是，一次簡單的談判後，買賣竟然成交了。2008年9月，它有了新的主人，它的估值到了6000萬元。

豪宅

它又一次成了一棟豪宅，一個家，又迎來了一位新主人。除了手裏一份法文介紹之外，第12位主人Vivian並不清楚它曾經有過怎樣的故事，她也不知道院子裏的那塊草坪原本是徐永祚修建的一座假山。她迫不及待地等待合約到期的日子——當初跟方超簽訂合約的一個瑞典家庭還住在裏麵。新主人帶來了又一次裝修。

“有朋友說出這個價錢買個破房子不值。”Vivian說，老房子的確麻煩，春天和秋天要打白蟻，有時候還要抓老鼠。除了要對付四害，還要對年久失修的地方進行不間斷的改造。比如僅僅修繕屋頂，她就花了三個月時間。“搬進來時，屋頂有些漏雨。於是到思南路老房子改造工程處探訪，四處尋覓那些被拆除的老房子瓦片，找了專業施工隊進行修補。”但她還是喜歡。“這種中外結合的風格在上海是獨一無二的吧，你看，門前是西式的羅馬柱，山牆上又有些石庫門的特色。”

每當聽到孩子們在木梯上“騰騰騰”得跑上跑下捉迷藏時，她就想起了自己小時候在弄堂裏跑跑跳跳的時光。她和先生把家安在這裏，就想給孩子們留下一段值得回味的美好童年。

一個新的家庭即將在這裏延續老洋房的記憶。作為一個家族的記憶核心，高安路99號如此不幸：曾被改為工廠，假山被推平；而後被分成了7份；接著它又陷入投機中，成為一件單純的商品，大家庭的結構被分割成5個小家。

但作為商品的它又是幸運的，徐家的努力讓它能夠得以產權明晰，最終成為一個整體。“現在看來，老房子被儀器廠占用算是不幸中的萬幸了，如果是被分配給多戶人家居住，即使申訴成功，也許也要不回來了。”徐孝文說。如同高安路99號的老洋房，在上海並不多。

第一太平戴維斯中國區研究部發布的《上海老洋房和裏弄房發展趨勢報告》顯示，在上海大約現存4000到5000幢老洋房，95%的所有權仍然由國家所有，隻有大約200到250幢老洋房是私有的。其中，在市中心產權清晰的老洋房不超過100幢。價格，在這個供應量有限的市場裏變得超越想象。第一太平戴維斯中國區研究部發布報告顯示，2009年第四季度，老洋房交易量由於經濟複蘇買家信心增強有所回升，成交價格創出新高。一套位於康平路的老洋房售價為每平方米20.9萬元，超過了售價最高的一手公寓湯臣一品(每平方米18.9萬元)。

“雖然價格會越來越高，但市場供應量已經越來越小，老洋房轉到真正喜歡的人手裏就留下來了”，蔡芒華說。2010年初，愚園路一套占地2000平米的老洋房，以1.5億的價格成交。“郭台銘也來看過這個房子。據說這個房子是王健林拿下的。”公恒地產資深經紀人Anser Chan說，“一房難求，有客戶看了兩三年都沒有買到。”他曾帶人去看過長樂路331號。最後，也以1.5億的價格成交。

賣出房子後，徐孝文再也沒有去看過它。他覺得這一切都與他沒有太大關係了：“人不在了，房子也就沒有意義了。”


2010年12月20日 baotime.com