市場人士預測房市走勢： 降溫新措施抑製投機 私宅價格將受衝擊

(2011-01-27)

● 苗豐恬 　　市區重建局（URA）2010年全年私宅銷售數據的發布在即，市場人士向本報透露了新降溫措施出爐後，對私宅市場今年走勢的最新預測。 　　市場人士認為，新措施抑製了投機炒作，勢將衝擊樓花轉售市場和私宅整體價格走勢。一些分析師下調了對私宅價格的全年預測。 　　根據各房地產谘詢公司提供的研究數據，本地私宅價格走勢，今年將處於-5％和8％的範圍間。 　　分析師認為，私宅價格的走向，將取決於市場對新降溫措施的反應。 　　欣樂（SLP）國際執行董事麥俊榮指出，在樂觀的情況下，即樓市的情緒正麵、全年成交量超過1萬3000個單位、我國經濟增長良好，以及沒有進一步降溫措施出爐的條件下，私宅價格今年可出現4％到9％的漲幅。 　　反之，在悲觀情況下，即成交量少於8000個單位，整體價格則可下跌6％至12％。有鑒於此，麥俊榮預計，私宅價格將平均在-5％到3％的範圍間徘徊。 　　同樣地，齊樂行（Credo）研究與谘詢部門主管王德輝指出，若房市中的買氣持續，價格或漲2％到5％；若房市走軟，價格今年可能持平或減少達5％。 　　另一方麵，高力國際研究部主管鄭惠勻的預測最為樂觀，認為全島私宅今年的價格和租金將各上漲5％到8％。 　　萊坊研究部主管方寶順也相信，本地私宅未來五年展望仍相當正麵，今年料取得5％的全年增長。與此同時，出租市場在我國經濟料將持續蓬勃的情況下，而逐漸趕上價格漲幅，因更多新項目的落成而競爭更激烈。 　　針對今年的市場，高緯物業亞太區研究部高級經理王伽勝認為，一些買家將在郊區私人公寓價格下跌的預期下選擇站在場邊觀望，形成一種“自我應驗預言”（self-fulfilling prophecy）的情況，使價格在第一季開始調整。 　　不過，王伽勝解釋，房價在目前的經濟情況下往往具“粘性”，也需累積足夠買家的持守才能出現改變。 市場人士認為，有地住宅受新措施衝擊的程度最小，表現最強勁。 （檔案照片） 　　有鑒於此，房價或要到第二季才會下跌，上半年跌幅也不會劇烈。 　　他說：“最終，價格在下半年回穩或微增，使年底的價格與年初時的水平相當或稍低。” 　　齊樂行（Credo）研究與谘詢部門主管王德輝說：“價格不可能大漲，不然將引發更多政府降溫措施出台；卻也不會大跌，因為市場基本麵（經濟展望、就業市場、薪資和利率）還不錯。” 　　盡管對價格漲幅的預測不一，分析師對不同市場層麵展望，看法卻多一致。 樓花轉售將加速消失 　　其中，分析師認為，本地的樓花轉售活動，在本月政府提高賣方印花稅的新措施下，將從原本逐漸沉寂的步調，加速至幾近消逝無蹤。 　　麥俊榮認為，這類“樓花”占私宅市場總成交量的比例，將從目前的9％下跌到介於4％至6％。 　　麥俊榮說：“市場上還是有一些在去年8月之前購買未完工單位的賣家，比較不受印花稅的影響。” 　　從市場不同層麵的角度，高檔私宅的價格漲幅將超越大眾私宅，有地住宅的價格漲幅相信將最高。 　　高緯物業預測，非有地高檔私宅的價格，今年將取得5％到7％的全年增長， 明年全年上漲5％至7％。而郊區私人公寓的全年價格走向，則介於持平和上漲3％範圍內，明年料將上漲4％。 　　王伽勝說：“郊區私人公寓價格今年全年持平，主要來自上半年的5％到7％調整，但下半年將因買家逐漸適應了政府的重拳出擊、同時卻也謹慎行事的情況下而逐漸複蘇。” 　　分析師相信，有地住宅受到新措施衝擊的程度最小，表現最強勁。 　　高緯物業預測，有地住宅的價格每季將平均上漲2％到3％，使全年漲幅介於8％到10％，明年全年將漲6％到8％間。 　　麥俊榮認為，優質洋房（good class bungalow）市場還是會有好表現，但較低檔的層麵（每棟要價少於300萬元）則因供應較多，受的影響會比較大。 今後整體情況 市場人士看法有別 　　對於房地產接下來的整體情況，市場人士有各自的看法。 　　方寶順認為，盡管新降溫措施針對需求下手，但目前的利率仍低而具吸引力，近期料不會改變。這在市場資金充裕的情況下，形成了複雜的局麵。 　　王伽勝說：“就算價格變得更具吸引力，買家還是會花更多時間考慮——不論是在一手、二手或樓花轉售市場皆如此。” 　　卓登新達國際研究部主管陳瑞謹認為，買家繼續購買私宅的最大動機，不再是為了尋求回報，而是保值。 　　陳瑞謹說：“這也解釋了，盡管一切指標反映出低回報以及過後可能由於供應過度而出現的潛在劇烈調整，私宅市場的買氣仍持續的原因。” 《聯合早報》