部長來論 馬寶山:如何理解“負擔能力”

(2011-01-19)

● 馬寶山 　　建屋發展局不久前獲頒“聯合國人居榮耀名冊獎”這個全球人居領域的最高榮譽。聯合國人居署新聞服務主管對我國的成就非常讚賞。他說：“一個國家不但能夠為那麽多老百姓提供住所，還能讓他們擁有自己的房子，確實是一項壯舉。” 　　事實上，多數房地產專家和觀察家都認為，大部分的新加坡人買得起政府組屋。建屋局提供大量津貼，確保組屋價格保持在國人負擔得起的水平，我國每年因此才有平均1萬5000對年輕夫婦能夠晉升為屋主。 　　大多數購買新組屋的夫婦隻需動用每月收入的20%至25%來償還組屋貸款。更何況，他們也可以利用公積金存款來支付每月的貸款，所以很少人需要動用到現款。今天，超過80%的國人住在組屋裏，全國組屋單位數額也已達90萬個。但是，人們還是擔心買不起組屋，為什麽他們會有這樣的想法？ 　　說到負擔能力，也就是一個人是否有足夠的財力購買組屋，還真不是一個直截了當的問題。要怎麽樣才算“買得起”，這個問題見仁見智。有人說30年的貸款償還期太長，如果要用30年的時間來還清貸款，那就不能說負擔得起。也有人認為，現在買組屋和他們父母那一代買組屋的時候相比，價格貴了很多。而且，人們對住屋的要求一直不斷地提高，那就使課題更複雜了，因為所謂“買得起”也和人們對住屋的要求有很大的關係。 　　因此，如果要更有效地討論“負擔能力”這個課題，就需要製定客觀而普遍被接受的標準。那麽，我們如何衡量負擔能力？建屋局又如何確保組屋是國人買得起的？ 如何確保人們買得起組屋 　　一、我們特別關注首次購屋者。為了幫助他們，我們實施了幾項措施。首先，新組屋的定價是低於市場價格的，而建屋局在定價時也會考慮到國人的收入水平。所以，購屋者在價格上所享有的津貼，可說相當可觀。 　　還有一點，有些首次購屋者或許不能等到新組屋入夥，又或者他們打算在特定地方買房子，在這種情況下，他們可以選擇購買轉售組屋，建屋局會在這方麵提供3萬元的公積金購屋津貼（如果在父母住所附近購買組屋的話，則可獲4萬元津貼）。除此之外，無論是申請新組屋或購買轉售組屋，建屋局都有提供優惠貸款。購屋者如果申請20萬元貸款，並以30年為償還期限，可享有約3萬元的利息津貼。 　　二、按收入多寡提供幫助。月入5000元或以下的家庭，在購買新組屋或轉售組屋時，可獲高達4萬元的額外公積金購屋津貼。換句話說，一個月入1500元的家庭最終可享有的購屋津貼，總數可達8萬元之多。至於月入介於8000元至1萬元的高收入家庭，除了可以購買執行共管公寓外，現在也可以購買由私人發展商設計、興建和銷售的組屋，並享有3萬元的公積金購屋津貼。 衡量負擔能力 　　關於負擔能力，容我用些較為技術性的概念來作進一步解釋。那麽，專家是如何確定住房負擔能力？以下是幾個普遍被接受的標準。 　　一、根據收入衡量負擔能力。一個標準是“房價收入比”（housing price-to-income ratio）。所謂“房價收入比”，就是把一個地區的房價中位數和居民的家庭年收入放在一起，作個比較。 　　根據《海峽時報》去年2月刊登的一則報道，來自新加坡國立大學的塗勇教授和餘熙明教授均指出，在新加坡非成熟組屋區轉售組屋的“房價收入比”為5.8，低於香港的19.8和倫敦的7.1。也就是說，新加坡人在非成熟組屋區購買轉售組屋，一般需支付相等於家庭年收入5.8倍的數額，但香港市民卻需支付超過新加坡人所支付的三倍。 　　如果以統計局2009年有關收入中位數的數據來計算，年輕家庭（由年齡介於25至35歲成員組成的家庭）的“房價收入比”更低。這類家庭多數是首次購屋者，他們購買轉售組屋的“房價收入比”為4.5，購買新組屋的則是3.8。之所以如此，是因為他們的收入比一般家庭來得高。 　　二、償債能力。雖然“房價收入比”相對來說是個較為容易理解的概念，但卻沒有包括如何獲得貸款以及貸款成本等其他因素。這些都是影響決定的重要因素。因此，另一個廣為接受的衡量標準是“償債比率”（debt-service ratio），通俗來說，就是人們每月用多少收入來償還貸款的比率。 　　我舉個例子。市場上以30年期限的貸款最為普遍，以此來計算，非成熟組屋區新組屋的償債比率今年平均為23%，比國際標準來得低。隻要比率在30%到35%之間，就表示有足夠的房屋支付能力，這是目前的國際標準，因此新組屋23%的償債比率，比國際標準低了許多。 　　償債比率也會因組屋類型的不同而有所不同。例如，標準型組屋的償債比率是11%，而以高收入家庭為對象的優質組屋（如榜鵝水濱台）的償債比率則是29%。 　　除此之外，國人還可以利用公積金存款來支付購買組屋的首期付款和每月貸款。因此，在購買新組屋的人當中，超過80%僅動用公積金來支付全部的貸款，完全無需動用到工資。 　　無論我們選擇哪一個標準都可以清楚看出，新加坡有足夠國人買得起組屋。我們的組屋類型很多，有非成熟組屋區的小型基本房，及成熟組屋區的優質組屋等等，能夠滿足不同要求、不同預算的購屋者。我希望人們在買組屋時，不僅考慮要求，也應考慮預算，謹慎作出決定。一個人是否負擔得起組屋，不單隻是看建屋局提供什麽選擇，也得看購屋者作出什麽樣的選擇。 平衡購屋者和納稅人的利益 　　我能了解年輕夫婦的憂慮，他們都希望盡早買到自己滿意的、又符合預算的組屋。建屋局已經大量增加供應，最近又推出更多降溫措施，緩和價格的升勢。 　　建屋局也定期檢討津貼數額，確保國人負擔得起組屋。但必須指出的是，我們不可能在不影響其他利益的情況下，無止境地增加津貼。 　　換句話說，我們也必須從國家的角度來思考“負擔能力”這個問題。我們如果增加屋房津貼，就必定得舍棄一些其他利益。我們該如何取舍？降低教育素質，還是削減醫療保健開支？又或者，我們應該增加賦稅？ 　　要在這些不同利益之間作出取舍恐怕沒那麽容易。最終，我們還是得在購屋者和納稅人的利益之間取得平衡，或者說，在國人的“負擔能力”以及納稅人的“承擔能力”之間，取得平衡。 作者是國家發展部長 【聯合早報】