從狼堡看德國的住房體係

2010/09/27， WSJ

青青

出

差到德國，順便前往狼堡探訪朋友。狼堡，也稱沃爾夫斯堡，是個安靜的小城。中國人知道它，恐怕多半是因為它是大眾公司總部所在地，還有足球，它的球隊是2009年德甲的冠軍。小城狼堡有12萬多人口，坐落在德國北部，位於下薩克森州，距離首府漢諾威80公裏，距離柏林也不遠，乘坐ICE高速火車隻需要一個多小時。

狼堡隻有70年的曆史，是非常年輕的小城。其建設的初衷就是安置大眾工廠及其員工，因此在住房保障體係中大眾公司扮演了十分重要的角色。狼堡城市小，近一半人在大眾公司工作，因此在德國可算是一個典型的工薪和中產階級城市，月工資收入基本在2500至4000歐元左右，其房價與柏林，慕尼黑，法蘭克福等大城市比，便宜不少。最好地段的公寓房均價1800到2200歐元每平米。自建別墅的話，土地售價在80至100歐元每平米（大城市價格可能要貴上三四倍）。購買的土地規定隻能有25%用來蓋房，建房費用大概在1000歐元每平米（這個價格則是全德國差不多的）。如果租房，狼堡最好的公寓月租金在6到10歐元每平米。60平米的公寓，算下來月租在360到600歐元。和大多數發達國家一樣，德國的住房麵積是套內使用麵積，60平米可以相當於國內的80平米住房。

和大多數德國城市一樣，在狼堡工作的年輕人主要選擇租房。朋友租的房子來自大眾公司下屬的房屋租賃公司。這些房源產權歸大眾公司所有，但服務對象並不局限於大眾公司員工，而是所有人。房租按照市場價格來定，房產公司是要贏利的。除了大眾公司，新大陸租賃公司也是狼堡主流的租賃公司。而在柏林這樣的大城市租賃公司更多。市麵上也有私房出租，價格比租賃公司還要便宜一些。但是租賃公司憑借充沛的房源和售後服務成為主流。

對於收入更低的困難戶，政府建造了廉租房提供給他們，房租大約為市場價格的一半，但是對於申請人的收入有嚴格的限製，承租人必須先申請到WBS住房準入許可，憑許可才能提出租賃申請。WBS不僅僅針對低收入者，學生也可以申請。但是低收入者還可以額外得到政府的住房補貼，進一步減小房租壓力。和市場上其他出租房屋相比，廉租房的質量並不差，但是一般會有一個特殊的區域劃分出來，雖然地段也不差，但是年深日久形成了“下隻角”。德國對於廉租房的管理並不是很嚴格，即便後來收入增加了不騰退廉租房，被發現了也就是補交房租差價而已，但是對於大多數人來說，雖然廉租房房租便宜，但是住戶主要是失業者或者社會救濟金領取者。出於擇鄰而處的心理，大部分人在收入提高之後都會主動搬離。

和中國人一樣，工作穩定收入提高之後，德國人也希望買房子。房產類的電視節目總是收視率很高。有調查結果表明，德國有明顯的所謂“肥褲帶”現象，即大城市周邊地區的居民大多比市區居民更富有。有錢人更喜歡在市郊綠地購屋建房，那兒的房價和地價相對便宜，而生活質量卻往往比城裏要高。狼堡也是如此，大部分新興中產階級社區都在郊區，而城區以公寓為主。

德國的房地產市場也有個人投資者。朋友的同事去年在大眾股票上掙到了錢，一下子在狼堡買了好多套小戶型出租投資。狼堡有不少人周一到周五在大眾工作，周末返回自己在其他城市的家，因此小戶型很受歡迎。但是這樣的投資客並不普遍。一方麵，德國是一個比較均貧富的社會，手頭有大量閑錢的人並不多；另一方麵，德國人手頭有些閑錢也願意首先提高生活質量，投資於孩子的教育、家人的旅遊等方麵，而不是投資房產。這其實反映的是國民生活的安全感，不需要依靠積聚大量的個人資產來保障自己的未來。

和中國的房地產市場相比，德國的房地產市場缺少的是經濟適用房。而經濟適用房正是中國住房市場改革多年以來最失敗的產品。私有住宅、公共租賃房和廉租房構成了德國的整體住房保障體係。這個體係經過多年的發展已經相當完善，高收入購買私有住宅，中等收入租賃市場房屋，低收入住廉租房，各自居有定所。在這個體係中，政府對於廉租房的保障和幹預最多，中等收入者的住房由政府通過房租的限製來調節，比如3年之內不允許房租漲幅超過20%。對於高收入者購買私有住房，政府也通過限製地價的方式來維持市場價格的平穩。購房者可以直接從政府那裏買地建房，也可以從開發商手中購買新房。開發商購地建房之後，地價必須原價轉讓給購房者，他們的利潤隻能來自建造房屋的溢價。如果太過暴利，消費者就不會購買，而改成直接去政府那裏買地委托建築公司蓋房。新房價格受限，二手房自然也不會漲太多。

德國房價穩定，還有一個重要的原因就是人口分布合理、地區發展比較均衡。當年東西德分裂之後西德建都波恩就是為了拉動相對落後的波恩地區的經濟發展。這種發展思路和我們國家喜歡錦上添花的做法截然不同。這種均衡的理念也貫徹到了經濟發展的各個領域。像大眾公司這樣把總部設在狼堡這些小城市的歐洲大企業很多，或者將公司分割成很多部分分散到不同的城市。這樣的安排促進了小城市的收入水平和就業率，大大縮小了地區之間的經濟差異。這就使得城市的房屋需求不那麽集中，不會因為供需矛盾而造成房價飆升。在中國的長三角和珠三角地區，城市帶也已經初步形成。但是在其他地區，城市之間的發展差距還很大，造成大城市不堪重負，小城市冷冷清清。均衡發展對於中國來說是一個比發展速度更重要的問題，也是平抑房價的關鍵一步。

（作者青青，新聞學碩士，曾經在媒體工作三年，後進入國際機構任職至今。專業是舞筆，興趣是看房。因為不是職業房蟲，不參與房地產倒買倒賣──缺錢，所以自詡為房地產票友。看盤10年，實地踩盤不下100，買房兩次，參謀購房無數。願與各位切磋看房心得。本欄目所述僅代表她的個人觀點。）