降“樓”十八掌

（2010-11-28）

● 吳慧敏，《聯合早報》 經過最新一輪的降溫措施後，本地樓市似乎已稍微收斂，不過隨著一些樓盤陸續傳出銷售捷報，氣氛似乎已開始回暖。這個月來，政府一再對樓市表示關注，估計再次出手的可能性已逐漸增加。 兩個星期前，中國總理溫家寶探訪澳門北區工聯會時，有人在場指澳門樓價太貴，要求政府介入控製，為樓市降溫。不料溫家寶回應說：“這件事確實很難，你看內地，左一個（國）十條，右一個（國）五條，就是壓不下來。” 　　這樣一個失威但坦白的答案，來自溫爺爺口中，難免令人啞然失笑。不過，同時也暗暗擔心——樓市這個“敵人”竟然如此強大，盡管中國最高領導人一次又一次出手，降“樓”十八掌似乎一掌比一掌犀利，還是沒有辦法將它打倒。 　　其實，不隻是溫爺爺沒輒和無奈，亞洲多個地區領導人也都麵對同樣的難題。美國寬鬆的貨幣政策無疑在大印鈔票，造成大量熱錢湧入亞洲，再加上利率處於曆史低位，多個亞洲地區的資產都在大漲潮。 　　在香港，近幾個月的輿論也狂批香港的房地產泡沫風險正不斷上升。其中，國際貨幣基金組織更是敦促香港特區政府采取更多的樓市調控措施。 　　本月19日，香港政府果然從善如流，再一次宣布了新的措施來降“樓”。今年來，香港政府先在4月推出“九招十二式”，6月再推出“三招十四式”，這個月的最新措施已是第三次出手，而且力度之猛前所未有，令不少人咋舌。 　　香港和新加坡的房地產市場在很多時候仿佛是彼此的鏡子，尤其在政府的施法和監管方麵，兩地常常亦步亦趨。香港這次再下重拳來降“樓”，新加坡自然也吹起陣陣陰風，人心惶惶，盛傳另外一輪的房地產降溫措施已在醞釀中。 新加坡高官警告須防止泡沫 　　空穴不可能來風，實際上，這個月來新加坡已有多名高官先後在公開場合上警告。先是總理李顯龍在本月3日接受彭博社訪問時說：“我們正小心留意（樓市）。最後一套措施是在8月底宣布的，似乎對氣氛起了一些影響，不過我們還是必須看看再說。” 這個星期一，財政部長尚達曼也在國會上回答議員有關熱錢湧入的問題時強調，政府正密切留意房地產和金融市場，如果有必要將會采取行動來抑製樓價飛漲。他說，由於發達國家的利率低，所以投資者紛紛將錢投入到回報率較高的海外。“這是我們時不時必須應付的問題。這意味著我們必須慎防房地產市場泡沫化，並在適當時機采取進一步措施。” 　　到了星期四，金融管理局又不厭其煩地在其金融穩定檢討報告（Financial Stability Review）中重申，低利率和全球過度的流動資金可能會推高我國的房地產價格，因此政府將繼續監督房地產市場的發展，並在有必要時采取額外的降溫措施。雖然上一輪的降溫措施在一定程度上抑製了私宅市場，但低利率環境估計還是會鼓勵人們進場。 　　資產泡沫化的可怕，許多“80前”的新加坡人都曾目睹，甚至還親身體驗過。1997年亞洲金融風暴後，資產泡沫破裂，房地產價格在兩年多內猛跌將近50％，許多屋主都變成了“大閘蟹”，被緊緊套牢。再加上利率狂飆，每個月的供款暴增，又無法重新融資，結果許多還不起房貸的人，即使房子被銀行充公了，還要欠銀行一屁股債。 　　不過更令政府擔心的是，這些供不起的房子一筆接一筆地掛在銀行的壞賬戶頭中，影響了我國金融業的穩定。一旦讓這個可怕的“敵人”走入“魔道”，江湖肯定一片腥風血雨、生靈塗炭。這也就是為什麽政府不得不在過去一年多來，至少三次出手降“樓”。除了去年9月、今年2月和8月的降溫措施外，上幾個月也收緊了投資移民政策，並一再通過增加供地量，來打擊過度旺熱的投資信心。 　　每一次出手降“樓”後，這個狡猾的“敵人”都會稍微收斂，不過一旦恢複元氣，又會重出江湖到處“肆虐”，帶動成交量和價格繼續攀升。 　　早在今年第二季，新加坡整體私宅價格指數已經突破1997年的曆史最高點。今年第三季，私宅價格指數更進一步攀升至189.6點，比1997年的181.4點高4.5％。在成交量方麵，盡管政府今年內兩次出手，發展商還是在今年首10個月賣出了1萬3109個新私宅單位，全年有望刷新2007年的1萬4811個單位紀錄。 政府再出手可能性增加 　　經過最新一輪的降溫措施後，本地樓市似乎已稍微收斂，不過隨著一些樓盤陸續傳出銷售捷報，氣氛似乎已開始回暖。這個月以來，政府一再對樓市表示關注，估計再次出手的可能性已逐漸增加。 　　有人可能會問，過去一年多來，政府已三番四次出手，現在到底還有什麽降“樓”招數可以使出來？ 　　相較於香港過去幾次的降“樓”手法，新加坡政府其實還是相當“厚道”的。香港這次的降溫措施中，一個最引人側目的新條例就是，對兩年內轉售的房子征收最高相等於房價15％的額外印花稅。香港政府原本已對所有房地產交易征收4.25％的印花稅，現在更進一步規定，買了房子如果在6個月內轉售，需支付相等於房價15％的額外印花稅；6至12個月內轉售為房價的10％；一至兩年內轉售為房價5％。 許多業者批評，這無疑是一種變相的房地產資產利得稅（capital gain tax），甚至更嚴苛，因為房價一旦下挫，業主不但要忍痛接受較低的價格，還要承擔非常高的售屋成本。 　　新加坡原本隻是對買方征收印花稅，但在最近兩輪的房地產降溫措施中，開始對賣方征收印花稅，不過隻有在三年內轉售的房子才會受影響，而且稅率低得多，最多隻有大約3％。政府如果再次出手，現有印花稅條例是否會進一步收緊，值得注意。 香港降溫措施不適合新加坡 　　當然，新加坡和香港的樓市情況不同，很多招數不可能一成不變地移植過來。例如香港正麵對供應短缺問題，新加坡卻沒有這個煩惱，根據市區重建局剛公布的資料，我國目前的潛在私宅供應量已超過8萬新私宅單位。 　　另外，新元兌美元也相對堅挺，不像與美元掛鉤的港元正處於不利地位，導致一些港人為了避免承受貨幣貶值的損失，紛紛將現金轉移到其他資產。 　　至於香港炒氣最旺熱的高端私宅市場，目前在新加坡也不算太熱。盡管本地的豪宅價格已經顯著攀升，但仍落後於大眾化和中端私宅領域的價格漲幅，至今仍未回複到2007、2008年的巔峰期。香港政府在最新一輪降溫措施中出的另一淩厲招數，就是對高端市場（購買價值1200萬港元或以上的第二套房）實施的五成首付條例。在豪宅市場平平的環境下，估計這個條例也不會被移植到新加坡來。 　　不過，另外一個值得留意的是本地的投資移民政策。香港政府在兩個月前已將房地產從投資移民計劃中的投資資產類別剔除，新加坡雖仍保留房地產類別，不過門檻已大大提高。接下來是否還會進一步收緊，值得拭目以待。 　　本報8月28日的獨家報道顯示，從明年開始，通過“聯係新加坡”全球投資者計劃申請成為我國永久居民，最低投資金額，將從150萬元提高到250萬元。申請企業的年營業額將從1000萬元提高到3000萬元。 　　金融管理局屬下的“金融投資者計劃”也提高了投資移民門檻。從明年1月1日開始，欲通過FIS計劃成為我國永久居民的外國人，在本地金融機構須存放的金融資產總值，將從500萬元提高到1000萬元。此外，申請者可購買的本地私宅價值，也從原本超過300萬元的升濤灣洋房（有地建築或土地），減少到200萬元或以下的自用住宅。 新加坡三次出手降“樓” 2009年9月 ■“解凍”政府售地計劃，2010年上半年恢複正選名單 ■禁止發展商在工程期間代買家承擔房貸利息，或者允許買家在工程期間隻付少金額的利息; ■取消利息承擔計劃和隻付利息房貸 ■不展延2009年1月的預算案輔助措施 2010年2月 ■ 實施賣方印花稅買房不到一年轉售，就需支付賣方印花稅 ■收緊借貸頂額,由房價的最多九成減至八成 2010年8月 ■加重賣方印花稅買房不到三年轉售，都需支付賣方印花稅 ■提高購買第二套房的現金首付,由房價的5％提高至10％ ■收緊購買第二套房的借貸頂額,由房價的最多八成減至七成