一個馬來西亞人的上海炒樓經

蘇榮 (2010-02-20) 2月末的上海，一個陰冷的午後，鄧廣堅站在一座六層老式樓房的露天天台上，在攝影師的擺布下，不厭其煩地擺著POSE。他的周圍，目光所及之處，都是建於二三十年前的、斑駁灰黃的低矮樓房。 　　他所在的地方，當年是法租界的地盤。房子建於1924年，名為The Belmont House，今天又稱小黑石公寓。離它不遠處，就是熱鬧摩登的淮海中路。 　　這座折衷主義風格的老建築，原是洋人公寓，解放後被收歸國有，一度成為政府高官的府邸。鄧廣堅介紹說，當年的住戶中，一位是上海市的副市長，還有一位是同濟大學的校長。盡管整幢大樓年久失修，顯得有些髒亂不堪，但公寓整體保存得還是相當完好。據說，留存至今的儲藏室的門把手上，還刻有一個B字，以顯示房主的不凡身份。 　　如今，小黑石公寓居住著幾十戶人家，其中的三分之一，都是鄧廣堅的房客。 上海打拚16年

40歲剛出頭的他，來自馬來西亞，16年前就到上海來打拚。那時候的他，是標準的“香蕉人”：外表是黃的，骨子裏還是白種人，華文不會說也不會寫。而當時的上海，沒有麥當勞和肯德雞，城市的色彩也單調乏味，甚至還限製外國人在外租房。 　　當時，他被指定在一個車庫裏過夜，冬冷夏熱，想上廁所，也要步行5分鍾，到隔壁的公園去解決。所幸，他是個性樂觀的人，因為看好上海的發展，看好它的向前向上發展的潛能，最終還是留了下來。 　　十幾年之後，上海有了股票交易所，有了金融貿易區，還湧現出鱗次櫛比的現代化高樓大廈。 　　很多上海人爭相從狹窄髒亂的石庫門和老洋房搬出來，搬到配備了空調熱水和24小時保安係統的現代居室。而鄧廣堅卻跟他們不一樣，他不僅自己要住在老房子裏，還做起投資老房子的生意來。 老房子的魅力 　　問他為什麽喜歡老房子。他的回答很簡單：老房子讓人有激情。以小黑石公寓為例，外表看上去很普通，沒什麽特別的，但如果仔細觀察，會發現外牆的每一個棱角都帶有橄欖葉的圖案，它的每一個窗棱、包門的線條、門角、窗台，都是一樣的橄欖葉的設計。 　　還有，每一個居室裏麵，也有學問。在客廳和餐廳之間，有一個精致的磨砂玻璃大門，門兩側至今保留著掛窗簾的杆子。這是做什麽用的呢？原來當年洋人的生活習慣是：吃完飯後，男人去客廳聊天抽雪茄，喝威士忌，而女人則不能離開餐桌，聊天也隻能在餐廳裏。男人進了客廳後，就會把簾子拉上，以示男女有別。 　　從投資的角度看，炒老房子也是有學問的。 　　他說，父親曾告訴他一句話：在房地產投資裏，永遠要記住一點，buy right, not sell right。翻譯過來，就是“隻買對的，不賣對的”。 　　那麽，什麽是“對的”呢？在鄧廣堅看來，“對”字包含了兩點：一是供需關係，一是地理位置。 　　他說：“從市場上的供需關係來看，老房子會越來越少，而相對的需求會越來越多。中國人不是強調‘物以稀為貴’嘛，這很好解釋，你看，賣的少，買的多，一定會漲價，而買的少，賣的多，價格就一定會跌。” 　　此外，絕大多數老房子，都是位於鬧中取靜的黃金地段，它們隻會增值不會貶值。 　　因此，盡管近兩年全球經濟形勢不明朗，老鄧仍然堅信好房子的價值，仍然在不斷物色新的老房子。 　　說到這兒，你或許會問：鄧廣堅買了這麽多價值連城的老房子，他哪兒來的錢？ 越貸越劃算 　　“基本上是銀行貸款，我自己可以不用出一分錢。”他笑著說，“我現在是房奴。”這是開玩笑嗎？做“房奴”還會很開心嗎？ 　　他說，我可以幫你算一筆賬。假設你有300萬的資產，現在有一套300萬的房子，你是一次性付清，然後不吃不喝呢？還是先付100萬首付，然後用剩下的200萬去做其他投資？ 　　好吧，假設你夠財大氣粗，一次性付光了300萬，然後你把房子以每個月2萬多的價格租出去，就算你夠幸運，租金年入30萬，這樣你的收益就是10％；或者，你還可以首付100萬，貸款200萬，同樣的，假設你年收入30萬，那麽你的收益就是30％。這樣算下來，老鄧的租金完全可以用來還貸款，甚至好的時候，付完貸款還能月餘1萬8000元。 　　當然，為了以防萬一，鄧廣堅和投資夥伴手裏還有一筆固定資金，這筆錢，是到了萬不得已的時候，才能動用的。 　　再回到小黑石公寓上。問他何時能把整幢樓都吃下來，他苦著臉說，“不是我不想買，很多老人家寧死也不賣。看來，我還要在上海待下去了。” 《聯合早報》