美中房產市場冰火兩重天

如山

（2010年10月17日）

蕭瑟秋風的十月，美國經濟和房地產市場可謂一片狼藉。美國聯儲局2009年推行量化寬鬆政策不見湊效。現在計劃第二次推出量寬政策，涉及資金高達1萬億美元，效果如何還不知道。而房地產在談論“雙底”，大部分地區將處於低迷狀況徘徊幾年幾乎是可見的。

然而，回望大洋彼岸，中國（包括香港）房地產市場卻是另外一番天地。

大陸政府試圖為房地產市場降溫，不停推出新打擊措施。例如提高購買多於一套房的利息，增加頭款（Down payment）等等。但是，房產市場照樣熱鬧非凡，成交不減，房價依然屢創新高。

位於北京飯店旁的“霞公府” 期房 以逾11萬元/平米位居京城榜首；上海的中糧海景一號以每平方米19萬的價格創下大陸房價之最。據報道國內10個最貴樓盤7個在上海。

而香港就更加誇張。最近由香港恒基地產開發的位於港島區幹德道的複式住宅“天匯”樓盤創出香港分層單位最貴紀錄。其中524平方米的61樓B單位於以超過3.38億元港幣成交，均價為每平方米64.5萬港元。香港的豪宅樓價已經超過1998年亞洲金融風暴前的最高樓價時的40%。

說一個具體例子。

昨晚跟香港的朋友通電話，我與他聊了一下香港房地產的狀況。他今年一月份在港島半山買入多層公寓豪宅裏麵二個單位，每個2千5百尺，買入價每個3千萬港元。現在將一個自用，一個放盤賣出，要價5千5百萬。已經有買家Offer5千1百萬。他聊起，香港的豪宅很多都是大陸來的人買下。前麵說的3.38億元港幣成交的“天匯” 61樓B單位，就是國內來的人買下的。他還舉一例子說明大陸人現在如何有錢：一位在香港年薪90萬港幣的廚師，被國內大款用3百萬年薪“挖走”（他認識那位廚師）。香港的朋友問是哪一位國內名人，廚師回說是一位名不見經傳的重慶房地產商，新老板有2架私人飛機。

以下是全球到今年（2010年）3月份為止（找不到更新的）房地產價格變動的排名順序：

Global house prices
Year to March 2010 (country, percentage change)
1. Hong Kong +27.1
2. Singapore +23.9
3. Taiwan +18.5
4. Australia +16.6
5. Israel +12
6. Finland +11
7. Sweden +9.6
8. China +8.2
9. Norway +7.6
10. Britain +5.4
16. New Zealand +1.5
27. United States -5.3

從上表可見，真是“風水輪流轉”，西方不亮東方亮。

不過本人覺得，市場總是上下波動。短時間內上得太快的，下跌風險就加大。

本人很土，沒多少理論研究，所以我就比較簡單地用“來得快，去得也快”的 “土辦法”做判斷原則分析市場和處理自己的投資。

 
誰都知道，時機就是一切（Timing is every thing）。但是有多少個人能夠真正把握正好Timing呢？如山是再普通不過的平常人，說賺錢，可能都不如一個真正做得好的IT工，因此對自己的判斷力也不會期望過高。高與低之間，能夠把握80%（例如，市場高峰是100，我在80賣出；市場最低點是0，我在20買入）我就很滿意了。

 
具體來說，我覺得美國的房產已經跌到這個程度，再往下跌有限(當然有人認為美國房產還會下跌50%，就是說在崩潰（Collapse）-特提醒讀者自己判斷)。而中國則相反，已經上升到這個程度，下跌風險在加大。但是，我也不認為下跌以後，從此一蹶不振。長期而言，我認為中國房地產還是有很強的支持率（待另文詳細探討）。所以，最近我賣出了國內約一半物業，隻是留下一個小鋪位（6年前買入，早已收回成本，現在的租金回報對比買入時的價格達25%）和一個小單位出租。而在美國，今年我連續以30%到50%的市場價格買入8塊地。

美國房產市場如“冰”之冷，中國房地市場如“火”之熱。不清楚房地產的人，從來沒買賣過或者隻買賣一間半間的人，或者理論家們，可能認為冷的地方繼續冷，買入會再跌；而“熱”的地方已經熱過頭，不能再買。所以兩個地方都不能做。例如名人郎鹹平在2008年的演講和出的書就多次說，現在千萬別做什麽投資。在美國不能買，在中國也不能買，買什麽虧什麽。

 
我的看法是，無論在哪一個市場，要是你能發揮自己的優勢，把握得好，都可以賺錢；要是無法發揮自己的優勢，把握得不好，都可能虧錢。

 
一個普遍的現象是，當某個商品/某個市場熱火朝天地一直上升時，絕大多數在其中參與者不相信會下跌；同樣，在一個下跌的市場，大部分人不相信會回升，或者認為回升遙遙無期。

美國問題說起來很嚴重，但我認為，在全球經濟一體化和資金流動快速無比的今天，影響和互動因素太多，不可能純屬從過往的曆史經驗分析得出結論。僅僅是半年多前的希臘債務危機，雖然現在不能說完全過去，但是看起來已經遠沒有那麽嚴重。可當時就令人看起來無解，好像歐元麵臨解體。而美國的道瓊斯指數去年（2009年）跌到6500點時，又有多少人相信它會馬上反彈而買入呢？（聲明：本人因為對股票陌生，當時也沒在意，也沒買入）。

危機危機，有“危”也有“機”。每一次市場大變動都是一次財富大洗牌。喜歡房地產的朋友，在這美中房地產市場的冰火兩重天中該如何應對，就根據自己的財務和家庭狀況，自己思考自己決定吧！別人的看法（包括我的）隻能是給你一個參考。

警告：以上隻是本人的看法，供有興趣的朋友討論，我的觀點很可能是錯誤的。請讀者做自己的研究和投資決定。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）