野村證券：降溫措施打擊投機活動 通過預售賣出的私宅可能減兩成

（2010-09-11）

●《早報》 龔慧婷 　　野村證券(Nomura)認為，我國政府最近推出的房地產降溫措施，將打擊房市投機活動，這或會導致樓市需求在短期內走軟，通過預售方式出售（即買家向發展商直接購買）的私宅數量，可能會因此減少20％。 　　盡管不少市場人士都認為，這回的房地產降溫措施會直接衝擊大眾私宅市場，但野村證券分析師蔡明兆卻認為，短期內需求雖然可能走軟，但到了2012年，大眾私宅的租金估計可能上漲15％，帶動大眾私宅的價格上漲7％。 　　雖然他也認為在需求和租金的支持下，下行的風險相當有限，但假設房貸利率上漲3.5倍，價格或許也可能下跌8％。 　　他根據買賣禁令（caveats）計算，在2009年，在預售時買下100萬元以下私宅的組屋提升者，占總數的27.8％，在今年上半年，則占14.4％。 　　在這一年半裏，共有2萬3416個單位在預售時賣出，相等於每個月1300個單位。假設接下來需求下跌20％，每個月的平均成交量也可能達到1000個單位，依然比過去三年的每月平均（約939個單位）高。 　　蔡明兆認為，這次的措施就是針對這類擁有政府組屋，但又同時進場購買私宅的買家。因此，新措施生效後，他估計，來自這個領域買家的需求會因此減少。 需求與政策拔河 　　蔡明兆在不久前發布的這份詳細房地產分析報告中，也將這回的新措施，比喻成是一場樓房需求和政策之間的拔河比賽。 　　他認為，住房需求主要來自新婚夫婦和海外的熟練技術工人，因此，市場對住房的需求應該會流向組屋和大眾／中檔共管公寓。 此外，蔡明兆相信，政府的新措施是要限製組屋業者將組屋當成生財工具，賺取租金收入，這會導致價格進一步上漲。政府最近將組屋的最低居住年限（簡稱MOP）期，從三年增加到五年，因此，新竣工的組屋要到至少五年後才會進入租賃市場，這將導致出租單位供應減少。 　　他相信，這將推動大眾私宅和中檔私宅的租金，在2012年上漲15％。但他也相信，新降溫措施可能會持續一陣子，假設政府在這段期間沒有再推出新的預防性降溫措施，到了2012年，15％的租金漲幅也可能將私宅價格推高約7％，漲幅有限。 　　但蔡明兆也透露，他的分析可能出現的變數包括：假設房價再上漲，一些人或許會選擇推遲婚期、新婚夫婦也可能選擇與家人一起住、新的海外工人或許也會選擇租一個房間而非將整個單位租下。 　　此外，與一般市場看法不同的另一點是：相對於大眾私宅，野村證券也不那麽看好高檔豪華私宅，認為在短期內，高檔豪華私宅可能會供過於求。一般市場的看法是，這一輪的降溫措施，對高檔私宅的影響較小，因為政府比較關注的是大眾／中檔私宅領域，另一個原因是，高檔私宅的價格依然比巔峰期低了8.4％。 　　蔡明兆也指出，雖然在新政策出台以前，發展商在標地時已比較謹慎，但他相信，接下來，發展商參與標地時還會更謹慎和有選擇性。有鑒於此，發展商的股價在短期內的表現也可能相對疲弱。 　　然而，他也相信，那些手頭上有充裕資金的發展商由於麵對更少競爭，會有機會填補土地庫存，當樓房的需求重新浮現時，發展商就能從中獲益。 　　在另一份報告中，蔡明兆和野村證券另一名分析師達爾威(Tony Darwell)也指出，這次的新措施可能會對一些較小市值的發展商影響較大。兩人以過去幾次政府出手後的股市表現和房地產商的個別股價表現來評估，得出以上結論。 　　報告指出，在2007年10月26日，當政府取消延遲付款計劃(簡稱DPS)後，在之後的三個月，發展商的股價落後大市10.1％，預售出的私宅數目也減少了，從措施前（三個月）賣出3646個單位，下跌到措施後（三個月，即11月到隔年1月）的1267個單位。 　　在去年9月14日，政府取消利息承擔計劃和隻支付利息房貸配套後，在措施宣布前的三個月，發展商的股價表現已落後大市3.2％，措施宣布後的三個月反倒超越大市1.2％。 　　在今年2月19日的降溫措施後（政府開始對一年內轉售的私人房屋或私宅地皮征收賣方印花稅，並將金融機構的房貸借貸比率頂限，由現有的90％降低至80％），在接下來的三個月，房地產股的表現落後大市1.4％。 　海峽時報指數前天閉市時上揚，房地產股也多上漲。 Private residential rentals set to rise with influx of foreign workers  September 16, 2010  Rental rates in the private property market are poised to rise with the expected influx of some 80,000 foreign workers this year. Analysts said this is because of the shortage of private housing. And the supply situation may not improve this year as only 5,000 private housing units are expected for completion by year’s end. The government’s forecast on the number of foreign workers here comes on the heels of an expected boom in the job market. And as housing needs for these foreign workers increase, rental rates are likely to follow. “This could cause rentals to rise anywhere from 2 to 5 per cent for the second half of this year,” said Nicholas Mak, executive director of Research and Consultancy at SLP International. Second-quarter figures from the Urban Redevelopment Authority (URA) showed private property vacancy rates were at 5.4 per cent. Analysts said private residential property rental yields are currently at 3 to 4 per cent. With the rise in foreign workers, they expect rental yields for non-landed properties to increase by about 1 per cent. “Typically, the rental market in Singapore is pretty stable. It will only drop, for example, in times when the economy is in a recession. That’s when big numbers of foreign workers may then leave the country,” said Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific. Analysts said the latest cooling measures are also unlikely to impact the private property rental markets over the short-term. One of the new measures introduced include a lower loan-to-value ratio at 70 per cent for buyers with more than one mortgage. This may deter buyers who plan to purchase a second property for rental and investment purposes, analysts said. Source : Channel NewsAsia – 15 Oct 2010 Private property rental rates set to rise with the expected arrival of 80,000 foreign workers September 20, 2010 Rental rates in the private property market are poised to rise with the expected influx of some 80,000 foreign workers this year. Analysts said this is because of the shortage of private housing. And the supply situation may not improve this year, as only 5,000 private housing units are expected for completion by the end of the year. The Government’s forecast on the number of foreign workers here comes on the heels of an expected boom in the job market. And as housing needs for these foreign workers increase, rental rates are likely to follow. Mr Nicholas Mak, executive director of research and consultancy at SLP International, said: “(The influx) would actually still support the rental market in Singapore. And this could cause rentals to rise anywhere from 2 to 5 per cent for the second half of this year.” Second quarter figures from the Urban Redevelopment Authority showed private property vacancy rates were at 5.4 per cent. Analysts added that private residential property rental yields are currently 3 to 4 per cent. With the rise in foreign workers, they expect rental yields for non-landed properties to increase by about 1 per cent by the end of this year. “With the inflow of foreign workers into Singapore, we expect rental yields to probably be at a steady level because of the rent take-up,” said Mr Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific. “Typically, the rental market in Singapore is pretty stable. It will only drop, for example, in times when the economy is undergoing recession. That is when big numbers of foreign workers may then leave the country,” said Mr Lim. Source : Today – 20 Sep 2010 組屋潛在買家選擇租房 可能導致租金上揚 （2010-09-17） 　　伊斯邁估計，隨著政府加強管製房地產經紀，一些濫竽充數及不活躍經紀將出局，從事這行的人將顯著減少。 　　他大膽預測，房屋經紀將從目前的3萬人銳減至兩萬人，被淘汰的包括無法通過業內考試及長期無法完成交易的經紀。“這是一個去蕪存菁過程，混水摸魚的經紀將無法繼續執業，往後隻有具專業能力的經紀可從事房地產買賣。” 　　本地有大約3萬個房屋經紀及1700多家房地產公司。除經紀可能減少，一些小型房地產公司也可能合並，以符合較嚴苛的注冊條件。 　　房屋經紀入行門檻提高，也意味入行人數將減少。伊斯邁說，一些大型經紀公司目前每月雇用100到200名經紀，素質難免參差不齊。他相信，經紀公司往後每月隻能錄取50名經紀。 　　為加強對房屋經紀及經紀行的管製，政府將成立稱為房地產代理理事會（Council for Estate Agencies）的法定機構 　　房屋經紀目前無需注冊，往後則須符合基本注冊條件，包括擁有至少‘0’水準四科及格的學曆及通過強製性考試。 　　已入行經紀無須擁有至少‘0’水準四科及格學曆，但須通過業內考試以鑒定能力。政府也將給他們通融，讓他們在最遲明年底通過考試，並可在過渡期繼續從事房地產中介服務，前提是他們須在CEA成立兩年前完成至少三宗房地產交易。　 　　入行一年多的萊坊經紀宋玉清還未通過業內考試，但計劃在明年通過考試取得注冊資格。她說，政府的整頓措施既能提升房屋經紀形象，也讓消費者更有保障，兩全其美。 　　自立公司的濠璟房地產老板王淑蘭說，不僅消費者擔心碰到無良經紀，經紀本身也擔心遇見缺乏專業操守的同行，導致交易難以完成。 　　她說，曾有同行私吞租戶預付租金，鬧上警局。租戶雖然取回傭金，但經紀卻也能繼續從事房地產交易，名譽未損。