談屋價 談溢價 談大選 馬寶山上火線

居高不下的組屋轉售價格是近期最熱門的民生課題之一。這個課題不僅備受各界關注，也和一天天逼近的全國大選扯上關係，讓負責住屋課題的國家發展部長馬寶山忙碌不已。

　　除了為熾熱的市場推出降溫措施，他也得在國會回答議員的連番提問，並接受多個媒體專訪來闡述基本政策。

　　今年3月，馬寶山一個月內接受三家媒體專訪，談的都是火紅的組屋轉售市場及政府對策。

 

談屋價 談溢價 談大選 馬寶山上火線

吳淑賢 蔡永偉 (2010-05-08)

在與本報進行的第四場專訪中，馬寶山被問及是否在意反對黨以組屋課題攻城時，笑著回說：“我當然在意（concerned）。我擔憂（worried），也很關心（這個現象）。你看不出我的關心嗎？我很關心，否則我不會和你談。” 　　三個反對黨已表明有意到馬寶山領導的淡濱尼集選區競選，而他們的進攻武器就是組屋價格攀高所引起的民怨。 　　馬寶山築起的防線，就是屢次向不同對象解釋住屋政策，希望國人了解政府的立場。 　　在1984年踏入政壇的馬寶山是在1988年當選淡濱尼集選區議員。選戰經驗豐富的他，已可以預測反對黨會在來屆大選以什麽熱門課題來牽動選民的神經。他說：“以組屋來說，相關課題就是為什麽價格這麽高？為什麽政府賣這麽貴的組屋，為何不以成本價格出售？為什麽不要控製現金溢價（COV）？這都是常見的問題。” 　　從首次購屋者的角度而言，馬寶山接著問：“為什麽不要建更多單位，這樣我就不用等待？這樣我就可以今天結婚，明天搬進新組屋。為什麽不行？為什麽要把組屋建在榜鵝那麽遠的地方，而不是建在女皇鎮？” 　　馬寶山說，反對黨可以發出很多疑問，可是問題的關鍵是，他們是否可以提出替代政策。 　　他說，反對黨肯定會捉住影響最多人的課題來大作文章，諸如生活成本、交通費用及醫療開銷等都關係到人們的錢包，自然也會成為大選課題，組屋課題也是如此。 馬寶山築起的防線，就是屢次向不同對象解釋住屋政策，希望國人了解政府的立場。 　　在長達一小時多的訪談中，他回應國人對組屋價格攀高的常見問題，也道出為何不能采取一些受歡迎措施來協助公眾購屋。 　　馬寶山解釋說，作為負責任的政府，所落實的政策須是務實及可持續的，而不是在民眾不滿時作出讓步。政府當然不會故意推出不受歡迎政策，但也不會為了受歡迎而妥協。 　　有公眾呼籲政府為現金溢價提供津貼，舒緩購屋者麵對的經濟壓力。 　　馬寶山說，這不但無法對症下藥，反而導致溢價進一步抬高，因為屋主會借著津貼而要求更高溢價。 　　在售賣新組屋時，政府也不能以成本價出售，因為這意味屋主往後在售屋時也不能以市場價格銷售。 　　這與“居者有其屋”公共住屋政策背道而馳，因為這等於是向政府租屋，屋主無法從資產增值中獲得好處，也無法在年邁時套現組屋應付退休開銷。換句話說，組屋作為寶貴資產的日子成為過去。 　　組屋供應方麵，馬寶山說，如果按照反對黨的建議不斷建造新組屋，那麽有朝一日，建屋局將麵對很多單位滯銷問題，等於是資源浪費。這樣的情況曾發生，當時有意買組屋的人突然打退堂鼓，導致三萬多個單位無人問津。 　　對於自己苦口婆心解釋是否能讓公眾信服，馬寶山笑說：“我想多數的人是會信服的，當然也會有人不信服。所以，我必須進行更多這樣的訪問，過去幾個月的訪問已不計其數。” 不以成本價出售組屋 　　以成本價出售組屋雖然“方便政府”，但這樣做是不利於民的。隻有采取市場機製，組屋才會隨著時間推移而成為珍貴資產…… 　　本地私宅市場的樂觀情緒近幾個月來延燒至轉售組屋市場，屋主紛紛抬高售價，導致以轉售價為依據的新組屋價格也跟著上漲，坊間因此不斷提出政府以成本價售賣組屋的訴求。 　　不過，國家發展部長馬寶山強調，政府不會以成本價格售賣組屋，而是繼續以市場價格為基礎，再提供津貼和優惠，以貫徹“居者有其屋”的公共住屋政策，確保這個建國基石不會動搖。 　　馬寶山認為，居者有其屋政策對新加坡最有利，因外它最終能讓屋主在退休年齡時賣屋賺取利潤，以房養老。以成本價售屋是無法達成這個目的。 　　他告訴記者：“在成本價格和市場價格之間，我們得做出基本決定。如果我選的是成本價，那很簡單，因為我們會跟香港一樣把屋子租給人們。你沒有現金，但需要屋子住，我就租給你，我們將擁有一個和現狀不同的製度。但這樣的機製會更優越嗎？” 　　馬寶山緊接著說：“這表麵上看起來更好，但你不擁有房屋，無法享有資產增值，你隻不過是在花錢消費，不是在投資。而且你也不能用公積金租屋。” 　　他進一步解釋說：“我們以成本價把組屋賣給你，同樣的，當你要賣屋時，你也得以成本價把屋子賣給政府或其他購屋者，你不能期望以市價賣屋。你願意這麽做嗎？所以市值是個很實在的東西，這是所有售屋者都明白的。” 　　馬寶山指出，要是政府以成本價賣屋，其實將給政府帶來便利，因為提早套現，然後無家可歸的問題不會發生。此外，所有單位的售價將統一，人們不會因為選購不到理想單位而感到焦慮，也不會對政府不滿。 　　不過，以成本價出售屋子雖然“方便政府”，但這樣做是不利於民的。 　　隻有采取市場機製，組屋才會隨著時間推移而成為珍貴資產，當然前提是國家經濟必須保持繁榮，居住環境繼續提升。因此，居者有其屋的立場自建國以來堅定不移。 　　馬寶山去年底在國會上也重申組屋售價不是以成本外加盈利為標準。他當時坦言，組屋售價有時高於組屋的建造費用，其他時候則因為建築費用高漲而低於成本，但整體而言，建屋局在買賣組屋方麵每年都虧損，單在2008／09財政年就出現15億元赤字。 　　據報道，組屋成本因為土地和建築成本的差別而不盡相同，榜鵝三房式組屋的建造成本可低至23萬元，而中峇魯五房式組屋能高達53萬元。 　　人們也無法理解政府如何決定三年後竣工的預購組屋售價。馬寶山回說：“我們還能如何定價呢？我們必須以組屋此時此刻的市值，而不是三年後的價值來標價，因為我無法預測三年內可發生的事情。三年後，市場可以大起，也能夠大落。” 　　他以丹戎巴葛達士嶺（The Pinnacle @ Duxton）組屋為例說，建屋局在2004年以40萬元售賣組屋，同個單位四年後再推出市場時，售價已上漲到60多萬元，因為市值已飆升至70萬至80萬元，當局無法再以40萬元價位賣屋。 　　“如果我以40萬元，而不是60萬元把達士嶺組屋賣給你，這其實意味著納稅人在津貼你剩餘的20萬元，這樣做對嗎？這不是我的錢，不是政府的錢，而是納稅人的錢。” 　　馬寶山說，政府的資源有限，能發放的津貼也自然受限製，因此能做的是確保每個人獲得同樣的津貼額，以低於市場的價格購買組屋。 　　他信心滿滿地說，盡管本地家庭收入增長近年來已趕不上組屋轉售價格漲幅，政府將致力確保公共住屋繼續處於可負擔的水平。 　　馬寶山說，屋價向來隨著收入而上揚，隻有去年出現異常情況，人們的收入因經濟陷入衰退而下跌，而屋價卻因經濟後來的強勁回彈不斷攀升，使組屋變得相對昂貴。 　　他說：“如果這個情況持續，那會是嚴重問題，我也會擔憂……但我們已采取各項措施抑製投機活動、增加組屋供應，以穩定轉售價，確保這個現象不會持續。” 　　此外，政府所使用的組屋轉售價指數並未把津貼考慮在內，因此收入及屋價的差距幅度應該沒想象中的大。 不控製轉售組屋溢價 　　政府不會調控轉售市場，因為這樣做會進一步推高組屋轉售價。……而禁止溢價則對售屋者不公平，違反取決於市場供需的房地產交易基本原則，也與居者有其屋基本政策背道而馳。 　　轉售組屋市場依然紅火，購屋者對這類組屋的需求持續強勁，使現金溢價居高不下。但政府不會禁止賣方收取現金溢價，也不會規定賣方最多可收取的溢價額，更不會提供過渡性貸款來減輕買方的購屋負擔。 　　國家發展部長馬寶山強調，政府不會調控轉售市場，因為這樣做會進一步推高組屋轉售價。 　　溢價（Cash-Over-Valuation，簡稱COV）指的是要價與估價間的價差。由於溢價超越估價，因此不能用房屋貸款或公積金存款支付。換言之，溢價是估價以外的現款額，溢價越高，意味著買方需掏出更多現金。 　　馬寶山說，購屋者負擔得起轉售組屋的每月分期付款，數據顯示轉售組屋的償債比率（debt-service ratio，分期付款占家庭月入比例）大約是30%，符合國際所采用30%至35%的標準。 　　他坦言，高溢價才是購買轉售組屋者麵對的最大障礙，“這就是新組屋和轉售組屋的差別，而購屋者也得在兩者間作出取舍。” 　　若口袋緊縮，購屋者可買較便宜的新組屋，無須支付溢價，但唯一的壞處是必須等候。“有些人無法等，他們就得買轉售組屋，但手頭緊，沒有現金，問題就出在這裏。對此，我沒有解決方法。” 　　馬寶山說，禁止溢價對售屋者不公平，違反取決於市場供需的房地產交易基本原則，也與居者有其屋基本政策背道而馳。 　　他也說，“就算政府阻止賣方收取溢價，這不意味他們不會向買方索取現金。” 　　發放過渡性貸款以輕買方的財務負擔也無濟於事。馬寶山說：“假設你是賣方，知道政府要給予買方一萬元津貼，你當然會向對方要求多一萬元，因為你知道他能支付。” 　　這使賣家可能借機進一步推高售價，導致屋價再攀升。 　　馬寶山了解購屋者麵對的困境，但勸請他們不要為溢價問題所困擾。“那些麵臨兩頭不到岸困境的購屋者，得采取艱難決定。如果無法掏出現金溢價，就買新組屋，並提早申請，縮短等候時間，並利用等候的兩三年時間找尋折衷方法，例如在公開市場租屋或跟父母暫住。” 　　“之後，你就會擁有房子，而它會增值，問題也就解決了。你不必為了無謂的事而煩惱。” 　　馬寶山強調，溢價是買賣雙方討價還價後決定的，政府不宜幹預市場運作。他比喻說：“上巴刹買魚的家庭主婦都知道，魚販開價後可以討價還價。你總不能叫政府決定魚的價格。” 《聯合早報》