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9月8日，上海再度拍出地王，此時關於房地產市場的討論再度升溫。
盡管中國政府在4月份出台了號稱“世上最嚴厲”的房地產調控措施，但全國尤其是一線城市的房價卻沒有出現明顯的鬆動跡象。從房地產價格近幾個月的走勢來看，房價同比漲幅盡管出現了明顯的下滑，但月度環比跌幅卻幾乎可以忽略。6月份和7月份的單月數據顯示，6月份中國的房價環比下跌了0.1％，而7月份的房價則與6月份持平，與之前動輒環比超過1％的月度環比數據相比，這樣的價格變動幾乎可以認為是“統計誤差”。
在如此堅挺的房價麵前，關於房地產市場的調控政策的討論再度甚囂塵上，強硬派認為，房價如此堅強，應該出台進一步的緊縮措施，而另一派則認為，房價的同比漲幅已經出現了大幅度的回落，房地產調控的目的已經基本達到，同時中國經濟也開始出現了明顯的減速，因此不應該繼續加大目前的政策調控力度。
在紛繁的爭論麵前，筆者認為，中國房地產市場的健康發展，離不開中國經濟的整體表現，同時房地產市場的健康發展，也能夠為中國經濟提供強勁的發展動力。脫離房地產市場對宏觀經濟的貢獻，光針對房價來討論問題，可能並不是一個正確的思路。
地產調控難加碼
首先，我們需要了解中國房地產業在國民經濟占據的地位。
根據相關的統計，中國目前的商品房存量約為GDP的200％左右，做這個一個簡單的測算，如果中國的房地產的投資每年的增速約為15％，同時不考慮貶值等因素，中國房地產業將直接為GDP貢獻3個百分點的增速。
這樣的一個簡單測算也與很多研究的結果相似，大多數的研究顯示，中國房地產業每年約為國民經濟的貢獻率約為20－40％不等，按照中國經濟平均10％的增速，房地產業每年約為GDP貢獻2－4個百分點的增速。除此以外，房地產業還帶動了水泥、鋼鐵等20多個產業的發展，這樣的一個“牽一發而動全身”的行業，其任何的風吹草動足以牽動整個宏觀經濟。
在中國經濟麵臨著明顯的減速風險、美國和日本準備操刀第二輪經濟刺激政策的大背景下，筆者認為，中國政府對房地產業的“二輪調控”應該慎之又慎。考慮到目前房地產業在國民經濟中的重要地位，再度對房地產業“痛下殺手”，不僅將可能導致中國的投資增速出現明顯放緩，也可能導致中國經濟出現如2008年時的“自由落體”式的下滑。
在高高的房價和宏觀經濟麵臨整體減速的複雜局麵麵前，政策製訂者應該放棄簡單的“價格調控”思維，而更應把宏觀經濟的整體表現作為政策製定的依據。
事實上，關於中國房價是高是低、是否存在泡沫的問題，市場仍有各種爭論，美聯儲前主席格林斯潘在他的回憶錄中，也有這樣一段表述：“我們美聯儲研究了有關資產泡沫的許多問題——即資產價格猛漲到了難以持續的水平。隨著事態的發展，我們認識到，盡管懷疑有泡沫，可是要確切地把泡沫找出來非常困難，直到泡沫破滅證明了它的存在時，我們才會弄清事實。而且，即使很早就發現了泡沫，除非中央銀行采取措施使經濟活動大幅收縮——這個結果是我們努力設法避免的——否則根本不清楚泡沫是否能被抑製。”
格林斯潘的這段表述曾經受到過非常多的批評，但從政策製訂的角度來說，確定過多的政策目標，可能使最終出台的政策缺乏方向性，最終導致政策製訂者的“道德風險”。從中國目前的情況來看，如果麵臨著宏觀經濟減速的風險，中國政府如果既想保增長、又想控房價，其政策導向將不可避免地陷入糾結。
家庭財富之慮
從更加長期和宏觀的角度來看，房價一旦出現大幅的回落，也將不可避免地導致全社會的財富損失，這可能在較長時間內影響私人消費。在中國經濟麵臨“調結構”並促進社會消費的重要當口，社會財富的蒸發和損失可能並不是一件令人愉快的事情，這可能使中國經濟出現更大程度的不平衡。
需要指出的是，中國家庭的財富目前仍主要以存款和房地產的形式存在，股票資產所占的比例較少。從曆史看，每當股票市場出現崩盤，中國經濟所受的影響將較小，這在很大程度上正是因為中國家庭財富中股票的比例並不高。然而，一旦占據家庭財富重要部分的房地產價格如果出現崩盤，中國家庭將麵臨著如美國一般的家庭財富的大規模蒸發，其負麵效應將在較長時間內無法消除。這一點在日本90年代的泡沫經濟崩潰、香港1997－1998年金融危機蔓延和美國2007－2008年次貸危機爆發後的表現中，都可以得到印證。具體來看，房地產市場崩盤的負麵效應直至2003年才基本解除，而在日本則持續至今，其時間跨度超過15年。從金融體係的反映來看，家庭財富的蒸發將導致銀行信貸體係出現緊崩，迫使銀行收緊銀根，並進一步影響私人信貸市場和終端消費，由於信貸緊縮導致的利率上升，其對消費的抑製效應將非常明顯。
值得注意的是，如果房地產市場的波動性過強，即使在較長時間內房地產價格可能出現上升，但對社會消費的推動作用也將較為有限。筆者在2007年針對香港市場也做過相關的研究，我們的模型顯示，在香港，如果家庭財富上升1港幣，其產生的邊際消費傾向（筆者注：即可支配收入增加一港幣時人們消費的增加量）在長期和短期分別僅為港幣0.14分和港幣0.16分，這個結果與很多發達國家相比顯得非常低，其主要原因是香港房地產市場的波動性較強，這意味著家庭和銀行也較難從其中獲取低風險的穩定收益。
此外，由於中國社會保障網的缺乏，尤其是養老金製度的不夠健全，房地產實質上被很多中國人作為保障退休後生活的重要手段，而伴隨著城市化發展和老齡化進程，中國家庭將可能更加依賴房地產在較長時間內產生的增值和房租收益。因此，房地產在中國是作為一個特殊的投資品存在的，其承擔著一定的社會功能，建立更加完善的社會保障體係，可能才能從根本上堅強對房地產的依賴。
增大保障房供應
綜上所述，中國房地產市場的調控措施的目標導向應該弱化其價格導向。政策焦點應轉向理順市場供求。
具體來說，政府應該大力建設廉租房和經濟適用房，以保證社會底層居民的住房需求。中國的房改從1998年起步，並大力引進了市場化機製，但從實際情況來看，市場機製無法解決社會貧富不均造成的房屋資源不公平分配的問題，在這樣的情況下，從社會福祉的角度出發，政府應該為相對弱勢的居民提供價格較為便宜的廉租房和經濟適用房。
同時，盡管監管部門一直表示要抑製投機性購房，但從政策措施來看，卻采取了“取消三套房貸”等行政調控措施。筆者認為，抑製投機性購房的大方向並沒有錯，但更應該使用利率等市場手段，比如說取消折扣利率等。同時，由於中國目前存在著實際負利率，貨幣當局應該逐步提高利率，以抑製存款從銀行體係流入投資領域的行為。
而房地產稅等政策也可以逐步納入政策考慮。房地產稅的征收盡管備受爭議，但這樣一個稅種的推出能夠增加房地產投資的成本，並壓縮投資撤出所獲得的收益，對於抑製投機性需求的作用仍然是較為明顯而長期的。
從更為長期的角度來看，中國房地產業仍然與強勁的城市化進程緊密相聯，因此房地產價格的長期趨勢仍然是向上。但從供給端來看，中國政府應該鼓勵城市化水平較低的地區加快發展，以吸納更多的農村居民進入城市，從全國的角度來看，中小城市的逐步發展和興起，不僅可以減輕大城市的房屋需求和房價上漲壓力，也能夠為更多的城市居民提供更為舒適和價格相對低廉的居所。
作者聯係方式:ligang.liu@anz.com
注：本文僅代表作者本人觀點。
