華聯企業8.7億元買下 星展銀行第一和第二大廈

（2010-08-12）吳慧敏 報道　

　　華聯企業(OUE)剛以8億7050萬元，向美國投資銀行高盛（Goldman Sachs）相關的房地產基金，買下星展銀行第一和第二大廈（DBS Towers One and Two）。

　　華聯企業執行主席李棕昨天接受本報電訪時透露，星展銀行大廈跟集團之前購買的文華酒店和華聯商業大廈一樣，有很好的資產提升潛能。

　　公司正考慮幾個方案，其中一個是將首三層樓（包括B1層），包括星展禮堂、辦公樓大堂等樓麵，改為一座四層樓的購物商場。隻有大約16年屋齡的星展第二大廈，估計會保留其辦公樓用途，但是已有30多年屋齡的星展第一大樓或許會拆除重建。

　　“如果拆除，用途方麵我們會考慮，是照舊作辦公用途，還是一半酒店一半辦公樓。”

　　坐落於珊頓大道的星展銀行大廈，屬於99年地契。它目前100％租出，平均租金為每平方英尺5元。核心租戶包括星展銀行、德勤金融谘詢服務公司(Deloitte & Touche)、保險公司英傑華(Aviva)和德意誌銀行(Deutsche Bank)。

　　兩棟大樓加起來的總建築麵積為123萬9642平方英尺，可出租麵積為88萬平方英尺。這意味，華聯企業是以每平方英尺700元的可建築麵積，或每平方英尺970元的可出租麵積，買下星展銀行大廈的。

　　高盛在2005年底，耗資6億9000萬元，即每平方英尺789元的可出租麵積，買下這兩棟大樓。2008年樓市高峰的時候，據說它一度叫價17億5000萬元來尋找買家，不過銷售計劃後來因為全球金融大海嘯而擱擱置。

　　隨著房地產市場的複蘇，最近商業房地產市場又開始動起來。李棕認為，現在是一個很好的投資機會，因為星展銀行大廈“單單地價就不止（這個數）了”。

通過兩個管道提高租金收入

　　目前，兩棟大樓的租金回報率約5.5％。李棕認為，公司可以通過兩個管道來提高租金收入，一是通過資產提升計劃來增加可出租麵積，將可租用樓麵由現有的70％提高至大約80％。

　　二來，他也看好辦公樓的租金前景，有信心這裏的辦公樓租金將在未來兩三年內，由現有的每平方英尺平均5元，上漲至7元、8元。至於五至十年，他相信，黃金地區的甲級辦公樓麵，“租金再翻一翻也應該沒有問題”。

　　他表示，明年完工的新辦公樓供應量已有三分之二租出、2012年完工的新供應量也有大約一半租出，但是2013年、2014年卻沒有什麽新樓完成。一些房地產顧問已預測，辦公樓租金有望在未來幾年內上漲至每平方英尺12元、13元的水平。

　　這宗交易的房地產顧問是世邦魏理仕（CBRE），財務顧問是渣打銀行。華聯企業將通過內部資金和貸款來融資這項交易。

　　根據華聯企業昨天發布的第二季業績，該集團目前持有大約9432萬元現金，債務對股本比率隻有17.5％，但交易完成後將提高至53.7％。

　　華聯企業今年首半年業績由虧轉盈，出現2億零128萬元的淨利。這主要是因為該集團去年為房地產發展項目可能麵對的虧損撥出準備金，但今年卻注銷了準備金，而且還在重估投資性房地產後，納入增值收益。

　　該集團的上半年營收增加62.2％至9969萬元，稅前盈利為2億3170萬元。每股淨利0.21分，每股淨資產值2.28元。董事部建議派發每股2分的中期股息。