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正文
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天涯社區 2010-07-08 00:57:58
前兩天在酒吧看球，和一個同行酒友聊天。他很樂觀的認為以前中國的土地亂象根源在於操作不透明，隨著“招拍掛”的全麵推行，土地運營全麵“公開、公正、公平”，地價、容積率由市場決定。企業如果覺得地價太高難以盈利、或者覺得容積率不合理難以操作，可以“用腳投票”。政府有了市場做製約，就必然會主動推進土地規劃、定價的合理化、公平化。
我笑笑：“小夥，剛剛海歸的吧?”果不其然，新澤西海龜，去年回國，入行不久。“小夥，這不怪你，這潭水太深，你還不會遊。”
我的記憶回到了去年的九月份(也可能是十月份，記憶有些模糊了)。當時我還在深圳，寶安的觀瀾鎮有兩個靠在一起的地塊打包進行拍賣。地塊容積率低，條件優越，之前就聽說了大量的一線房企會到場“參賽”。剛好下午無事，和幾個同事到了位於香蜜湖的深圳土地交易中心“助興”。
關於這塊土地的具體數據我已經不記得了，隻記得起拍價是16億元，起始樓麵地價已經是6000多每平米。這在觀瀾鎮這個收東莞手機信號比深圳手機信號還強的地方已經是天價。剛剛起拍的時候氣氛還比較平和，幾個開發商都在溫和加價，也沒有哪一家表現出勢在必得的決心。漸漸的價格已經升到了18億多一點，這時候已經無人再舉牌。經曆了一分多鍾的平靜，拍賣主持人也喊過了“18億三次”，所有人都以為今天的拍賣到此結束了，在座的人已經開始和周邊的人握手，在場的新聞記者也已經開始寫通稿了，我和我的同事也準備起身離開。
這時候，主持人的“表演”開始了……
他首先放下了手中的錘子，開始講話：“各位，今天我們拍賣的起拍價是16億元。我現在鄭重聲明，16億元是起拍價，但不是底價。”就在所有人都在為這突如其來的變故而愣神的時候，主持人突然一指剛才已經“中標”的開發商代表，大聲嗬斥：“你們舍得花18億買這塊地，現在我問你，18億你們都出得了，現在讓你們出19億，你們願不願意出!?”這位開發商代表看上去也是一位公司領導，估計從學校畢業以後幾十年都沒被人這麽指著鼻子嗬斥過，一時間呆了，嘴唇蠕動了半天沒有講出話來。
這是主持人一拍桌子：“現在我宣布，這兩塊地的底價是19億，低於19億的話我們是不會買的。”停了一下，似乎是為了讓自己顯得更加理直氣壯，又說：“為了防止國有資產流失，如果拍賣價不能達到19億，我將宣布流拍。”
“國有資產流失”的大帽子一扣下來，台下一幹從“運動”中走過來的中年人們都有些發懵。一時間誰也不敢接話。漸漸的開始有幾個“政治嗅覺”敏感的人開始給離場給老板打電話，可能得到了更高層領導的正麵授意。一回到場地以後底氣突然變足。有一家開發商頓時接受了19億的“底價”，另一家開發商立馬跟上(後來知道兩家公司分別是金地集團和萬科所控股的子公司“易理”)，雙方以500萬為一個階梯迅速向上加價。經過了若幹輪的激烈爭奪。最終金地集團以 24.5億的天價拿下來這塊地，樓麵地價超過8600每平米，“觀瀾地王”順勢而生。
所有的新聞媒體都沒有對這場拍賣會中出現的這個小細節做任何的報道，都很有覺悟地“無視”了……
最搞笑的是，拿下來了地塊的金地集團代表並沒有表現出任何的歡呼雀躍，如此高的地價讓幾個代表也有些手心出汗、喉嚨發緊，他們沒有接受任何采訪便迅速的離開。競拍失敗的易理也迅速的離開。倒是幾個在現場從來沒有一次舉過牌子的開發商代表成了主角，在現場彈冠相慶、歡呼雀躍。
上前一打聽，都是來“打醬油的”，最大的兩家是招商地產、城建集團。原來這兩家公司早年都在觀瀾囤了地，招商的“觀園”、“瀾園”地塊都是 2007 年囤的，地價極高，以眼下的行情根本無利可圖。但是“地王一出，漲價有理”，難怪晚上要去喝酒慶祝一番。城建集團早年在觀瀾囤了一塊很大的地，本來是開發低密度住宅，後來政府修路從項目經過，占用了一塊邊坡，導致實際可用麵積減少。集團一直希望政府賠一塊土地過來，但是政府表態“要地沒有，要容積率隨便給”。集團恨得牙癢癢，但最後也隻能接受增加容積率以賠償占用土地的方案。導致規劃從“低密度住宅”一晃變成了“超高層住宅”，誰都知道在觀瀾那個地方建這種建築形式的住宅根本是誰建誰死，曆任領導誰都不敢開工。可是現在好了——“以這個行情，修成豬圈賣都有錢賺了。”
道理像葛優頭上的小強——明擺著。地方政府既是遊戲規則的製定者，又是遊戲規則的執行者，還是遊戲規則的解釋人，最終又親自下場參與遊戲。這根本是個無解的悖論。
有人說隻要廢除了分稅製，然後土地收入收歸國有。地方政府錢夠用了，就不會靠賣地賺錢了。這也是瞎扯之一種。土地收入收歸國有以後，如何再分配又成為另一個無解的難題。地方政府出力賣地，卻又拿不到錢。“仔賣爺田不心疼”，這種大鍋飯式製度豈不又回到計劃經濟時代?甚至回到南宋時期那種“強中央、弱地方”的畸形社會形態?出力的、出地的都是地方，收錢的是中央，地方何不幹脆囤地?或者幹脆低價賣地以吸引投資?更嚴重的，還會滋生“圍標”、“假招標”等違法的權利尋租行為。
例如一個地塊，明明適合修住宅，但是一旦以住宅出讓，地方無法土地出讓金，隻能得到土地增值稅等等少量稅費收入。地方政府一咬牙直接規劃成廠房，或者再一狠心建個“開發區”、“信息港”、“創意產業園”免費招商。黑煙一冒，既拉進就業，又增加稅收。最後國家拿不到錢、開發商拿不到地，都餓死拉倒……
土地出讓金收歸國有，除非全國土地由中央統一測量、統一規劃、統一定價、統一出讓……中央有那麽多人力不?
如何解決土地悖論?這是一個係統而繁瑣的工程，說大一些，牽涉到整個行政體係、地權體係甚至法律體係的全麵改革。說小一些，至少都牽涉到財稅體製和物權製度的完善。任何一個誰誰誰在網上宣稱隻要改進某某一個兩個政策就能改變土地亂局的都無非是賣“大力丸”的，大家可以有磚拍磚，無磚拍米田共。拍完一笑了之，各自扯呼吧……
天涯社區 2010-07-08 00:57:58
前兩天在酒吧看球，和一個同行酒友聊天。他很樂觀的認為以前中國的土地亂象根源在於操作不透明，隨著“招拍掛”的全麵推行，土地運營全麵“公開、公正、公平”，地價、容積率由市場決定。企業如果覺得地價太高難以盈利、或者覺得容積率不合理難以操作，可以“用腳投票”。政府有了市場做製約，就必然會主動推進土地規劃、定價的合理化、公平化。
我笑笑：“小夥，剛剛海歸的吧?”果不其然，新澤西海龜，去年回國，入行不久。“小夥，這不怪你，這潭水太深，你還不會遊。”
我的記憶回到了去年的九月份(也可能是十月份，記憶有些模糊了)。當時我還在深圳，寶安的觀瀾鎮有兩個靠在一起的地塊打包進行拍賣。地塊容積率低，條件優越，之前就聽說了大量的一線房企會到場“參賽”。剛好下午無事，和幾個同事到了位於香蜜湖的深圳土地交易中心“助興”。
關於這塊土地的具體數據我已經不記得了，隻記得起拍價是16億元，起始樓麵地價已經是6000多每平米。這在觀瀾鎮這個收東莞手機信號比深圳手機信號還強的地方已經是天價。剛剛起拍的時候氣氛還比較平和，幾個開發商都在溫和加價，也沒有哪一家表現出勢在必得的決心。漸漸的價格已經升到了18億多一點，這時候已經無人再舉牌。經曆了一分多鍾的平靜，拍賣主持人也喊過了“18億三次”，所有人都以為今天的拍賣到此結束了，在座的人已經開始和周邊的人握手，在場的新聞記者也已經開始寫通稿了，我和我的同事也準備起身離開。
這時候，主持人的“表演”開始了……
他首先放下了手中的錘子，開始講話：“各位，今天我們拍賣的起拍價是16億元。我現在鄭重聲明，16億元是起拍價，但不是底價。”就在所有人都在為這突如其來的變故而愣神的時候，主持人突然一指剛才已經“中標”的開發商代表，大聲嗬斥：“你們舍得花18億買這塊地，現在我問你，18億你們都出得了，現在讓你們出19億，你們願不願意出!?”這位開發商代表看上去也是一位公司領導，估計從學校畢業以後幾十年都沒被人這麽指著鼻子嗬斥過，一時間呆了，嘴唇蠕動了半天沒有講出話來。
這是主持人一拍桌子：“現在我宣布，這兩塊地的底價是19億，低於19億的話我們是不會買的。”停了一下，似乎是為了讓自己顯得更加理直氣壯，又說：“為了防止國有資產流失，如果拍賣價不能達到19億，我將宣布流拍。”
“國有資產流失”的大帽子一扣下來，台下一幹從“運動”中走過來的中年人們都有些發懵。一時間誰也不敢接話。漸漸的開始有幾個“政治嗅覺”敏感的人開始給離場給老板打電話，可能得到了更高層領導的正麵授意。一回到場地以後底氣突然變足。有一家開發商頓時接受了19億的“底價”，另一家開發商立馬跟上(後來知道兩家公司分別是金地集團和萬科所控股的子公司“易理”)，雙方以500萬為一個階梯迅速向上加價。經過了若幹輪的激烈爭奪。最終金地集團以 24.5億的天價拿下來這塊地，樓麵地價超過8600每平米，“觀瀾地王”順勢而生。
所有的新聞媒體都沒有對這場拍賣會中出現的這個小細節做任何的報道，都很有覺悟地“無視”了……
最搞笑的是，拿下來了地塊的金地集團代表並沒有表現出任何的歡呼雀躍，如此高的地價讓幾個代表也有些手心出汗、喉嚨發緊，他們沒有接受任何采訪便迅速的離開。競拍失敗的易理也迅速的離開。倒是幾個在現場從來沒有一次舉過牌子的開發商代表成了主角，在現場彈冠相慶、歡呼雀躍。
上前一打聽，都是來“打醬油的”，最大的兩家是招商地產、城建集團。原來這兩家公司早年都在觀瀾囤了地，招商的“觀園”、“瀾園”地塊都是 2007 年囤的，地價極高，以眼下的行情根本無利可圖。但是“地王一出，漲價有理”，難怪晚上要去喝酒慶祝一番。城建集團早年在觀瀾囤了一塊很大的地，本來是開發低密度住宅，後來政府修路從項目經過，占用了一塊邊坡，導致實際可用麵積減少。集團一直希望政府賠一塊土地過來，但是政府表態“要地沒有，要容積率隨便給”。集團恨得牙癢癢，但最後也隻能接受增加容積率以賠償占用土地的方案。導致規劃從“低密度住宅”一晃變成了“超高層住宅”，誰都知道在觀瀾那個地方建這種建築形式的住宅根本是誰建誰死，曆任領導誰都不敢開工。可是現在好了——“以這個行情，修成豬圈賣都有錢賺了。”
道理像葛優頭上的小強——明擺著。地方政府既是遊戲規則的製定者，又是遊戲規則的執行者，還是遊戲規則的解釋人，最終又親自下場參與遊戲。這根本是個無解的悖論。
有人說隻要廢除了分稅製，然後土地收入收歸國有。地方政府錢夠用了，就不會靠賣地賺錢了。這也是瞎扯之一種。土地收入收歸國有以後，如何再分配又成為另一個無解的難題。地方政府出力賣地，卻又拿不到錢。“仔賣爺田不心疼”，這種大鍋飯式製度豈不又回到計劃經濟時代?甚至回到南宋時期那種“強中央、弱地方”的畸形社會形態?出力的、出地的都是地方，收錢的是中央，地方何不幹脆囤地?或者幹脆低價賣地以吸引投資?更嚴重的，還會滋生“圍標”、“假招標”等違法的權利尋租行為。
例如一個地塊，明明適合修住宅，但是一旦以住宅出讓，地方無法土地出讓金，隻能得到土地增值稅等等少量稅費收入。地方政府一咬牙直接規劃成廠房，或者再一狠心建個“開發區”、“信息港”、“創意產業園”免費招商。黑煙一冒，既拉進就業，又增加稅收。最後國家拿不到錢、開發商拿不到地，都餓死拉倒……
土地出讓金收歸國有，除非全國土地由中央統一測量、統一規劃、統一定價、統一出讓……中央有那麽多人力不?
如何解決土地悖論?這是一個係統而繁瑣的工程，說大一些，牽涉到整個行政體係、地權體係甚至法律體係的全麵改革。說小一些，至少都牽涉到財稅體製和物權製度的完善。任何一個誰誰誰在網上宣稱隻要改進某某一個兩個政策就能改變土地亂局的都無非是賣“大力丸”的，大家可以有磚拍磚，無磚拍米田共。拍完一笑了之，各自扯呼吧……
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