匯豐：樓價升幅與收入呈脫節 與收入走勢背馳 97後重現

（香港）  (2010-07-08)

香港明報報道，政府推出“九招十二式”兩個多月，僅為熾熱樓市帶來短暫降溫，近日各區二手樓價全線回升，根據中原領先城市指數，樓價由去年首季至上 月底共錄得33％升幅，遠超過同期港人的收入增長；港按揭市場龍頭匯豐銀行，其亞太區行政總裁王冬勝承認，香港樓價上漲速度與港人收入增幅，正出現“小量 脫節”。

　　王冬勝昨日出席記者會被問及樓市前景時，承認近日樓價有加快上升?象，其上漲速度與港人入息升幅也正出現“小量脫節”。因此， 銀行依照一貫做法，在審批按揭時進行嚴謹的風險管理，“銀行亦不時檢討，若利率上升，對供樓負擔有什麽影響”。但王冬勝強調，目前按揭業務，無論貸款拖欠 比率抑或壞帳，尚處於偏低水平。根據金管局統計數字，5月份本港樓宇按揭貸款拖欠比率為0.03％，屬相當低水平。

　　王冬勝﹕未收緊按揭 審批

　　不過，王冬勝強調，匯豐並未收緊審批按揭的尺度，“我們一直都監控嚴謹”，例如供樓負擔不可超出借款人入息的50％，“經過91至 97年（樓市泡沫），我們已累積很多經驗”，故這基本守則是不會改變的。

　　根據東亞銀行經濟研究部前日發表的報告，本港樓價相對家庭入息 中位數已?升至8.7倍，逼近97年樓市高峰期的逾9.3倍。但與此同時，受金融海嘯拖累，09年家庭收入卻按年萎縮3.6％，顯示樓價和家庭收入的走勢 出現背馳，令港人供樓愈來愈吃力；這種背馳走勢與97年樓市泡沫爆破前相若（見圖）。

　　學者﹕供樓支出水平仍合理

　　工銀 亞洲董事兼副總經理黃遠輝表示，過去一年，港人入息增幅跟不上樓價升幅，入息最多隻有單位數字增長。浸會大學財務及決策學係副教授麥萃才則說，樓價持續上 升，令年輕置業者“上車”愈趨困難，供樓負擔能力減低，亦對社會氣氛造成負麵影響。

　　不過，麥萃才指出，目前港人平均供樓支出占家庭入息 約四成，仍屬合理水平。而且樓價上升不影響舊業主的供樓支出，因為他們較早前已在樓價較低時入市，樓價上升隻影響新買家。除非按揭利率上升，新舊買家供款 才會一並驟增。即使此情?出現，對業主的可支配收入影響有限，反而，樓價上升對舊買家帶來財富效應。

　　中信銀行國際執行總經理兼零售銀行 業務總監王美珍也認為，目前未見到樓市出現任何警號，銀行仍照常按樓宇估值和個人收入，審批按揭。

　　然而，東亞日前的報告預測，若按揭利 率上升3厘，供樓負擔比率便會升至逾53％，超過50％的警戒線水平，屬於一個相當高且港人難以負擔的水平。

　　李永達促增土地 複建居屋

　 　民主黨立法會議員李永達表示，市民現時供樓負擔已是甚高，稍後有可能去到危險程度，他會繼續在立法會要求政府增加土地供應，恢複定期賣地以及複建居屋 等，作為平抑樓價的手段，而稍後會繼續就樓市問題向當局質詢。民建聯陳監林亦表示，現時供樓的負擔，已令一般市民非常吃力，他表示會要求當局正視並增加供 應，令市民有較多選擇，減低負擔。