會抓商機 裁縫成房產大亨

苗豐恬 (2009-06-28)

 

第二房地產（Second Chance Properties）有個特別的英文名——直譯為“第二次機會”——某種程度上具有鹹魚翻身的意思，貼切地反映了這家公司一路來的曆程。 

 

　　集團創辦人兼董事經理莫哈末·沙裏·馬裏肯（簡稱“沙裏”，Mohamed Salleh Marican ）回憶，從國民服役退伍後，他不聽母親要他當全職軍人的勸告，出來創業闖天下，在半島（Peninsula Plaza）購物中心開了家裁縫店，如大多數創業家一樣，用自己的名字“M.沙裏”為店取名。 

 

　　不料，4個月後，這家店卻生意慘淡關門大吉，把店鋪頂讓給朋友。5個月後，朋友也做不下去了，要求把店麵回售給他。 

　　沙力說：“當時，我回想了所有失敗的理由，覺得繼續用‘沙裏’為公司名字或許不恰當，重新取了這個洋化、大家都接受的名字。果然，生意逐漸有了起色。”

　　他頓了頓，補充說：“不過，現在上市公司有洋名的可多啦，我們的名字也不稀奇了。”

 

　　就像翻身的鹹魚，1975年創立的第二房地產，一路來通過業務轉型而不斷重拾商機。 

 

從量身定做 到生產成衣 

 

　　第一次轉型，是從量身定做的裁縫跨行到生產成衣。當時，沙裏看準了本地2000多家裁縫店生意每況愈下，公眾也逐漸舍棄專人定做、而購買大量生產的成衣的機會，開始生產“SecondChance”平價男服。 

 

　　他一口氣花了50萬元，在各大媒體，包括擁有達80萬觀眾的華語綜藝節目中強力宣傳放送，成了本地家喻戶曉的品牌。到1988年，這一品牌達到巔峰，在本地有17家、馬來西亞8家分店。 

　　沙裏笑言：“我把品牌包裝成給人一種舶來品的印象，成本和價格卻比國外牌子便宜了一半，生意很好。但也奇怪，本地人喜歡外國牌子，但在印度、斯裏蘭卡顧客麵前，我們一標榜‘新加坡製造’就特別受歡迎。”

 

　　然而，隨著1980年末，Pierre Cardin、Goldlion等國際品牌平價男服進軍本地，這個“本地薑”頓時失去競爭優勢，進入沙裏所說的“業務分散的痛苦階段”，在4年內關閉了21家店麵。 

 

 1992年，集團分散業務，進軍馬來傳統女裝成衣市場，在加東開設第一家平價“First Lady”分店，隔年在隔壁開了一間“Golden Chance”金鋪，專攻馬來女性。 

　　盡管顧客群小了許多，沙裏堅信進軍小眾市場是正確選擇。他說：“在任何市場都要成為業界領頭羊，才能賺到大錢。本地僅有五六家售賣馬來女裝成衣的小型商家，每套女裝售價100多元。我在越南大量生產，每套賣49.95元，生意就特別好。”

 

　　目前，集團在本地有3家、馬來西亞有30家店麵，計劃進一步在馬來西亞開8到10家店。 

 

投資房地產　房產上億元 

 

　　自1999年4月，集團踏入房地產投資行列，至今擁有總值1億4000萬元的42個房產，上財年租金收入為810萬元，成為集團的最大收入來源之一。 

 

　　房地產投資說易不易，上市公司轉行投資房地產失敗的例子不少。德加拉（Thakral）集團創辦人日前欲轉換跑道到房地產投資，受到股東強烈反對，認為公司缺乏這方麵的專長。 

 

　　從服飾業起家的第二房地產，又憑什麽條件進軍這一行？ 

 

　　沙裏說，全憑一股直覺。公司1997年1月在當時的自動報價交易板（Sesdaq）上市，籌集到500萬元資本，然而立刻遭遇亞洲金融風暴，因而“潛伏”了2年，等待風暴平息。 

 

看準時機低價買單位出租 

　　沙裏說：“我們從未夢想要炒樓，但身為零售租戶，在這方麵累積了25年經驗，當時也覺得價格已見底了，而且能為公司提供另一項穩定的收入來源，因此認為這麽做是對的。”

 

　　集團利用500萬元現金，並向銀行貸款達70％，在接下來的科技泡沫破滅、沙斯等連續幾個危機時期，以低價買下零售單位出租，賺取固定租金回報。 

 

　　其中，集團在2003年以500萬元買下位於烏節路幸運商業中心（LuckyPlaza）一樓的一個800平方英尺零售單位，月租從3萬元增長到目前的3萬6000元，合每平方英尺45元。 

 

　　沙裏指出，銀行貸款利率低達3％，但租金回報達7-8％，幾乎是立刻獲利。 

　　他說：“零售房地產的好處是回報高。行情好時，一般可取得達4-5％回報率。市場不景氣，不少人被迫以低價脫售手中房產套現，租金水平卻有支撐力，行情複蘇後還能進一步提高。”

 

鄰裏商場租金與烏節路不相上下 

 

　　令人驚訝的是，一些鄰裏零售店麵的租金，其實與烏節路不相上下。 

 

　　除了在幸運商業中心、遠東商業中心及半島購物中心共有8個單位之外，旗下其他房產幾乎都在鄰裏，包括城市購物中心（City Plaza）、大巴窯、淡濱尼等組屋區。 

 

　　沙裏強調，一些零售單位的租金下滑了5-10％，然而大部分基本上持平，相當看好鄰裏購物商場的潛力。 

　　他說：“在危機中受衝擊的多為高檔辦公樓或私宅，零售租金則不受影響，下滑5-10％，大部分基本上持平。烏節路3家新購物中心各有 200-300個單位，基於定位隻讓高檔或奢華品牌‘進駐’，開幕前急於取得100％租用率，不得不把價格下調3至4成，給人租金普遍走軟的印象。”

 

　　另一方麵，地點好的鄰裏零售單位則沒有“格調”的顧慮。 

　　他說：“人口及收入增加，商店數目卻不變，組屋零售業者麵對的消費者需求也更高。一些日常生活零售業，如蛋糕店、1元便利店等不需進入烏節路，卻動輒付得起2萬元月租。”

 

　　但他也強調，隨著宏茂橋、金文泰和勿洛等購物中心提高零售單位供應，租金水平也勢必逐漸回穩。 

 

　　麵對租戶逐日高漲的減租聲浪，又該如何應對？ 

 

　　沙裏承認，旗下確有一些租戶要求減租，他則視個別情況來調整租金。 

 

　　他通常遵守一個原則：如果租戶生意仍在賺錢，就不會下調租金。 

　　他說：“租戶做不下去的原因通常有兩方麵：第一是缺乏競爭力，付不起租金；第二則是賣的產品不符合該地點的性質。比如說，一些人流量高、但租金也高的地點，一些鞋店就生存不下去。畢竟，一個好地點，等著搬進來的租戶有一大串。”

 

投資股票燒到手 

 

　　金融海嘯使不少富豪和企業燒到手，第二房地產也不例外。 

 

　　自2005年起，第二房地產停止購買房地產，而改為投資股票，購買房地產投資信托（REITS），包括騰飛印度信托 (Ascendas India Trust)、劍橋工業信托 （Cambridge Industrial Trust）、力寶—豐樹印尼零售信托（Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust，LMIR) 及升禧環球房地產投資信托（Starhill Global REIT）等，作為間接投資房地產的策略， 

 

　　然而，隨著金融海嘯來襲，截至去年9月底總值2200萬元的這筆股票，在今年3月底已縮水至1340萬元。集團原本發出警訊，指出第一季將由於這筆投資而蒙受虧損，但所幸因為會計標準的改變、而得以把股票歸類於“待售金融資產”、暫時不用包含賬麵損失。 

 

　　不過，沙裏也做出承諾，目前暫時收取股息，一旦股價回升，將把手中的股票賣掉套現。 

 

　　第二房地產（Second ChanceProperties）九個月淨利減少8％至982萬元。集團營收略升2％，報3848萬元，稅前盈利減少10％至1136萬元。 

 

　　盡管股市自3月起回升了不少，沙裏卻認為至少要10年才能走到另一個高峰。 

　　他說：“股市向來反應過度，1月下跌到新低就是一例，現在還是沒有好消息。經濟平均每隔8至10年會衰退一次，但這一次可能會曆時更久，期間會有很劇烈的波動，卻也有利於交易。”