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中國人大代表王英偉(Wilfred Wong)曾幫助籌備1997年香港回歸的工作，是亞洲一位頗具影響力的房地產人物。他是總部位於新加坡的地產投資公司太平星集團(Pacific Star Group)的大中華區執行主席。采訪在香港進行。
問：王先生，讓我們從香港開始吧，這是一個存在巨大房地產泡沫的城市。
答：這是你的說法。
問：我這麽說是因為所有的報紙都在報道這個問題。
答：確實，住宅地產的價格處於高位。但它們僅略超過1997年香港主權回歸前夕的水平。香港房價一直昂貴，但我不認為這裏存在泡沫。
問：作為太平星大中華區業務的負責人，你也負責香港業務。您仍在這裏投資嗎？
答：不。我們上一筆交易是在2007年。這裏的收益率不夠具有吸引力。就房地產開發而言，香港市場非常小，也非常狹窄。這裏由恒基兆業(Henderson)和新鴻基(Sun Hung Kai)等一些大型參與者主宰。中國內地更令我們感興趣。
問：但中國內地也在討論房地產泡沫問題。
答：不能一概而論。
當然，上海和北京優質地段的寫字樓數量有限，因此房價昂貴。
問：但相對於香港，內地房價較低。為什麽呢？
答：它們不是國際城市，人民幣不能自由兌換，為了避免人民幣麵臨壓力並防範房地產投機，中國政府仍限製外資投資房地產。換句話說，政府抑製了房價。一旦這種局麵發生變化，房價將大幅上漲。
問：你認為最大的收益機會存在於中國內地嗎？
答：我不會那樣說。我個人認為，越南和印度等國機會最大。它們的房地產市場非常不成熟，是真正的新興國家。最為穩定的肯定是東京、香港、新加坡和首爾的房地產市場。中國和馬來西亞的發展狀況介於兩者之間。但不要忘記：中國內地的房地產市場僅發展了20年。那裏的土地租賃體係仍不透明。土地所有權仍屬於政府。
問：這也適用於歐洲機構投資者嗎？
答：對於所有與政府關係不密切的投資者都是如此。如果今天出現了一個有意思的項目，明天就會有一家國有公司奪走它。要參與這樣的項目非常困難。這些國有公司擁有資金，大量資金。市場的變化速度，加劇了透明度的相對缺乏。一切令人無法想象。對於養老基金等機構投資者大多漫長的決策程序而言，這個市場簡直太快了。
問：具體來說這是什麽意思？
答：由市政府負責的許多細節、規則和規章彼此可能完全不同，而且幾乎每周都會變化。因此，如果你不是每日都深入第一線，而且關係不是很密切，就很難成功。各地法規差異非常大。
問：舉個例子吧。
答：在上海，地下麵積不算在容積率之內。因此，在那裏你會發現5層的地下室，因為這是免費的。在重慶，由於它是個山城，地下麵積是計算在內的。因此你必須知道什麽算，什麽不算。還有，在一些城市，一旦你完成了地基工作，你就可以開始銷售或者預售。但在上海等其它城市則要等到更晚些時候。這對於現金流有著重大影響。
問：外國（歐洲）機構哪裏做錯了？
答：首先，許多人把中國內地視為一個大市場；他們忽視了區域差異。其次，他們隻把目光投向一線大城市，即上海、北京等。其實，天津和杭州等二線城市發展甚至更快，房價也變得幾乎一樣昂貴。這些投資者錯失了這樣的機會。
問：這些投資者擔心透明度缺乏的風險。中國內地市場何時才能變得更為透明呢？
答：與上世紀90年代初的形勢相比，已經發生了很大變化，那時你不得不與政府官員就地塊進行雙邊談判，沒有公開拍賣或招標。
我的預測是：5年後中國內地的房地產市場將更為透明，內部人士的本土優勢將逐漸減弱，更多國際參與者將在中國內地立足，就像馬來西亞、韓國和台灣的投資者已經在做的那樣。目前活躍在這個市場的主要是中國國內的公司，包括香港公司。
問：在注重穩定（收益穩定、表現穩定）的西方養老基金圈子中，亞洲房地產市場仍被視為風險很大。
答：從他們的觀點來看，的確是有風險。而從我們的觀點來看，高風險必然意味著高增長。舉個例子，亞洲租賃合同的期限通常都比較短。這對亞洲的投資機構和投資者是好事。畢竟，人們預期租金會上漲。在西方人眼裏，期限較長的租賃合同比較穩定，但從亞洲的視角來看，長期租賃合同風險更大。
問：西方投資者感到不安的另一點是，政府能夠出其不意地操縱房地產價格？
答：現實恰好相反。
問：你當然會這麽說，因為你是人大代表，不是嗎？
答：是的，但這的確是我的觀點。事實上，政府在許多方麵仍具有影響力是一個優勢，正因如此，有很多事情比一切由市場決定更容易預測。在自由市場經濟中，泡沫會自動破裂。在中國，政府會積極避免生成泡沫。
設想一下：中國仍是一個社會主義國家，政府是不容許房地產價格過度偏離居民平均收入的。
正因如此，市級政府不再能想拍賣多少土地就拍賣多少，銀行不再能想發放多少按揭貸款就發放多少。
問：歐洲投資者迄今不敢投資。他們什麽時候會開始投資呢？
答：這隻是時間問題。看看世界各地的形勢。哪個地區的增長故事最有份量？是亞洲。
問：德國已經把綠色建築提上了日程。亞洲呢？
答：正處於初步階段。別忘了，綠色建築造價高昂。但我們意識到這是環球趨勢。比如說，上海幾年前把容積率（總建築麵積與總用地麵積的比率）上限從6-8降到2.5-4，以避免市中心變成混凝土叢林。相比之下，香港市中心的容積率仍為15，也就是說，每1平方米土地可以建15平方米。
問：中國和新加坡正在天津建設一個“生態城”，這隻是開始嗎？
答：政府已經起步了，可想而知，他們會繼續沿著這條路前進。我們將把我們自己的新城項目規劃得盡可能“綠色”。
問：說說這些新城。
答：為推動城市化進程，中國政府鼓勵開發商規劃和建設完整的城市。這正是我們希望做的。為此我正跟政府協商。我們計劃在離上海和北京15-20公裏遠的地方，在150萬-200萬平方米的地塊上建設一些生態友好城。
要做這樣的項目，你需要專業的開發商，因為這些新城將是適宜居住的城鎮，有醫院、購物中心和寫字樓，這樣人們就不用經常出遠門了。
政府會提供基礎設施、街道、鐵路交通和路燈。我們將與另一家上市開發公司合作，共同推進這些項目。
問：隻有你們公司計劃這麽做嗎？
答：我不知道是不是還有其它公司。天津生態城是一個類似的項目，但它是政府出資的。
我們是百分百私人所有的企業，盡管我的官方職能是人大代表。
問：你要為新城項目尋找投資者嗎？
答：是的。我們將成立一家合資公司，希望幾年後將其在證交所上市。
邁克•羅德瓦爾德(Maik Rodewald)是英國《金融時報》旗下Pensions & Investment Group歐洲大陸主編
譯者/何黎
Pacific Star Group: Asia Property Outlook & Strategy – March 2010
