當心樓市新政百日而終

（英國）FT中文網  (2010-07-13)

中國經濟政策似乎一片混亂。所有的人都在猜測，房地產調控是否會在實體經濟數據下行的壓力下放鬆，投資規模是否會在保經濟增長的前提下有所擴大，各種說法五花八門，沒有管理部門出麵給予明確的預期。 　　任何一個市場的長期發展都需要明確的預期，可以在經濟發展的過程中會出現混亂，但預期不變，信心就不會改變。一時的混亂不可能突破底線，失範的秩序將逐步改進。隻有在明確的預期下，人們才能保持兩大信心之源：整體社會效率在逐步提升，民眾的公平利益將受到法律的護衛。 　　正是在這兩方麵，出現了大問題。人們並不相信效率的提升，雖然中國的全要素生產率在提升，但貨幣與生活成本的增長幅度更大，以及資源分配中的明顯不公，抵消了人們對效率提升的信心。至於法律的救濟作用，我們隻能遺憾地說，到目前為止，法律尚未能從經濟上有效地保護一次投資者的利益。 　　近期，放鬆第三套房貸的消息層出不窮，有關方麵沒有給予任何解釋，這使得市場投資氣氛空前濃厚，價值投資者難以匹敵趨勢投機者。 　　7月12日，滬綜指收報於2491點，金融地產股大漲。地產板塊漲幅接近4%，金融板塊早盤受保險股拖累一度走弱，而銀行股全線漲幅超過1%。這使得那些博反彈的投資者不亦樂乎，而“政治覺悟”頗高參與農行發行的機構投資者略鬆了一口氣。 　　銀行與地產板塊走強並非從7月12號開始，早有預期。從6月9號開始，銀行板塊招商銀行進入反彈區間，從每股12.10元上升到 13.91元；而地產指標股萬科則從7月1號開始反彈，從每股6.65元上升到7.64。銀行的反彈並不意外，整個行業為農行發行價護航，一旦農行上市大功告成，銀行股未來估值如何，殊難預料。而地產板塊的上升除了因為與金融板塊緊密關聯之外，還因為一則言之鑿鑿、較為具體的報道。 　　《南方都市報》報道，7月11日，住建部政策研究部主任、中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟係副主任秦虹分析說，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限製購房數量等臨時性政策有可能放鬆和退出，而土地出讓製度、保障房建設等仍將深化，不會輕易退出。因為前者是臨時政策，而後者是製度改進。 　　老戲碼上演。秦虹次日澄清，“第三套房不放貸及沒有社保人員限購政策可能退出”的消息純屬誤讀。 　　市場很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房貸款放鬆也是現實。據媒體報道，杭州、上海、南京等城市各銀行悄然改變此前“原則上暫停發放”的做法，重新“開閘”第三套房貸。以杭州為例，前不久一些銀行出台了三套房貸款細則。其中，對於第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準為基礎上浮15%－20%。而上海對於二套房貸認定也開始“適度寬鬆”，在實際操作中以“認貸”，而不是三部委明確規定的“認房”作為認定標準。從4月份收緊信貸到7月初放鬆房貸，期間不過百日，難道房地產新政真的是百日新政？ 　　銀行給自己提供了安全降落傘，比如對於第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準為基礎上浮15%－20%。杠杆比率隻有一倍，利率上浮，既安全又能贏利，何樂而不為？個人房貸從來都是流動性過多情況下銀行的優質資產，多套投資性房貸更是優中之優，目前房地產信貸被控製，是銀行在監管層的強大壓力下不得不然，一旦壓力稍有放鬆，反彈動能將十分驚人，按照經驗數據，如果下半年的信貸20%流入房地產，有可能達到8000億元之巨。根據去年的數據，新建商品房銷售額達4.4萬億元，新房新增房貸為8400億元，加上二手房貸共1.4萬億元。 　　重新放鬆貸款絕不單純是銀行能否贏利的問題，而是政府的公信力是否進一步削弱的問題。放鬆第三套房貸，事實上等同於監管層默認投資者可以重新借助銀行資金，投資市場環境將趨於寬鬆。新國十條抑製房價言猶在耳，房地產政策又現寬鬆傳聞，而監管層曖昧的沉默，都在顯示，相信房地產調控、相信中國經濟結構改良很傻很天真。 　　這不僅對於寄望於中國經濟未來的投資者是個沉重的打擊，對於誠實的企業同樣是個沉重的打擊。房地產價格上升，泥沙俱下，所有的權貴企業紛紛進入房地產領域。房地產調控，對於開發商的產品品質、對於現金流都是巨大的考驗，優質企業期望大浪淘沙，不料市場上演詭異的一幕。 　　如果房鬆房地產投資性貸款成真，說明銀行無法跳出目前的融資——放貸、擴張——再融資的惡性循環。從2009年銀行的大規模放貸到2010年銀行在證券市場上補充3000億元的資金，銀行已經在表明，主要贏利模式與市場結構與上市之前相比沒有發生根本變革。 　　這一結果讓人沮喪，而硬推金融股、助推房地產股的結果就是，證券市場與房地產市場上投機者更多，他們不相信中國的證券市場有基於業績上漲與誠信而獲得的利益，短期的漲跌下的高拋低吸成為投資圭臬。既得利益者越來越多，將來的轉型與變革會越來越困難。 　　放棄短期的得失考慮，在可以承受的情況下，堅持經濟結構轉型，新政才能擺脫百日魔咒。 　　萬幸的是，7月12日晚，銀監會與住建部表示，堅決貫徹國十條不動搖。接下來他們要做的是管住財大氣粗的銀行，不要讓“個案”成為“通例”。