永久地契與99年地契一較高低

早報導讀 (2010-01-17)

● 麥俊榮

　　在新加坡，私人房屋的地契可以分為永久地契和非永久地契兩種。一些房地產的地契長達999年，甚至9999年，但因為剩餘期限還很長，價格也跟永久地契接近，就將這類長地契房子，與永久地契視等同論。至於103年地契，由於較接近99年地契，因此也視等同論。

　　如果你的房子屬於永久地契，就代表你可以無限期地使用它。如果房子屬於非永久地契，那麽，就代表房子的使用權限有一天會到期。

99年地契房子價格相對低

　　99年地契的房子，價格一般比永久地契的低。因為負擔得起，所以屬於“入門”房地產，深受組屋提升者的歡迎。目前市麵上的大眾化私宅，主要就是99年地契共管公寓，售價一般介於每平方英尺500元至900元，一個典型的家庭式單位售價介於60萬元至120萬元。

　　另一優點是，它們的租金回報率一般比較高，特別是那些位於外國人聚集地區的共管公寓。這是因為無論是永久地契或99年地契，隻要條件相近，租金都相差不多。租戶絕對不會隻因為房子屬於永久地契而多付一些租金。

　　不過，99年地契的房子，最明顯的缺點就是地契權限會一天天縮短，導致房地產價格下跌。然而，一些外在因素卻可以減緩房價下跌的速度，例如一些屋齡較大的房子，由於地點適中、基礎設施完善，附近的知名學府林立，所以也還是相當受買家和租戶歡迎，價格持守得很好。

　　一般來說，99年地契房地產被集體出售的機會也較小。其中一個原因是許多99年地契房地產的屋齡都較小，也維修得較好，所以業主並不急著想將房子以集體的方式出售。另外一個更重要的原因是，99年地契的房子如果要集體出售，拆除重建公寓，發展商就必須支付一筆錢給政府，以便將地段的地契更新至完整的99年。不過，現有的計算方法，使到填補99年地契地皮的發展溢價相當昂貴。發展商要付給政府的錢越多，能夠付給業主們的錢就越少，因此，不少99年地契房子的業主都覺得集體出售劃不來，除非房子已經非常老舊，維修費和維持費相當昂貴，否則他們都不願意考慮集體出售。

永久地契地皮能保值

擁有一間永久地契房地產，最大的好處當然是其土地價格不會隨著時間的流逝而貶值。雖然所有房地產的價格都會隨著市場的周期和經濟走勢而波動，但長期來說，永久地契地皮價格，還是比99年地契地皮穩得多。

　　永久地契地皮能夠保值，主要是因為它們的供應有限。新加坡自獨立後，政府出售的地皮都屬於非永久地契，因此永久地契地皮的供應量不會增加，長期來說，反而還可能減少，因為其中一些永久地契地皮將被政府征用。

　　正因為它們的價格通常都比99年地契房地產高，因此租金回報率也相對來得低。一間永久地契共管公寓的價格可以低至每平方英尺600元，也可能高達每平方英尺4000元。

　　另一好處，當然就是能夠通過集體出售而獲得可觀的金錢回報。較多發展商寧願購買永久地契地皮來興建公寓，正是因為它們不需要支付政府一筆補地費來更新地契年限。這筆費用可能介於數百萬元至數千萬元。

　　不過，這卻是一把雙刃劍，因為不是每名房地產業主都歡迎集體出售交易，特別是當有關房地產是他們擁有的唯一房子。

　　在2005年至2008年的房地產高峰期，一些業主就發現，他們以集體方式賣掉房子後，到了領錢的時候，屋價的暴漲已經導致他們無法在原來的住家附近買到差不多同樣麵積的房子。

永久地契增值速度未必快

一般來說，永久地契房價雖然比99年地契房價來得高，不過增值速度卻不一定比較快。

　　從1998年底至2009年，新加坡樓市經曆了兩個房地產周期。第一個房地產周期從1998年底至2004年中，其中1998年底至2000年中屬於漲潮期，2000年中至2004年中屬於退潮期。

　　在1998年底至2000年中的漲潮期，99年地契房地產價格的漲幅比永久地契房地產快，前者上漲了46.2％，後者則上漲了38.2％。在2000年中至2004年中的退潮期，99年地契房地產的價格也下跌得比永久地契房地產快，前者在4年之間下跌了26.1％，後者則下跌了17.6％。

　　不過，在第二個房地產周期——2004年中至2009年中，99年地契房地產的價格上升和下跌速度，卻都落後於永久地契房地產。

　　在2004年中至2008年中的漲潮期，永久地契共管公寓價格暴漲了64.7％，而99年地契共管公寓價格隻上升了50.6％。到了2008年中至2009年中的退潮期，永久地契共管公寓下跌了26.5％，但99年地契共管公寓價格隻下跌了23.8％。

沒有證據證明哪種房地產種類更優越

　　如果比較永久地契和99年地契共管公寓，其實並沒有證據證明，哪一種房地產種類較另一種房地產種類優越。該買永久地契還是99年地契房子，最終還是要看人們的預算和喜好。

　　數據顯示：如果當時的房地產市場是由大眾化私宅領域帶領的，那麽，99年地契共管公寓的價格漲幅，就會超越永久地契共管公寓。相反的，如果當時的房地產市場是由高檔私宅領域帶領，那麽永久地契共管公寓的價格漲幅，就會超越99年地契共管公寓。這正好顯示了“爬得越高，跌得越重”的道理。

　　　　　　（作者是資深房地產顧問）