中國房價上漲的原因與對策

中國社會科學院金融研究所 尹中立 為英國《金融時報》中文網撰稿 2009-12-29

(www.ftchinese.com)

近日，中國建設部部長表示，導致房價上漲的原因主要有四點：土地供應減少、投機性買房增加、開發商囤積住房和部分城市保障型住房建設滯後。

筆者認為，在以上四點中隻有第一點和第四點是房價上漲的原因，其餘兩點是房價上漲的結果而不是原因。假如房價不漲，有人會炒房子嗎？同樣，如果房價下跌的話，開發商也不會捂盤惜售的。當然，房地產投機與開發商的囤積行為一定會加劇市場的供求失衡，導致房價上漲加速。

也許是因為中國建設部的部長不便說出超越自己權力範圍之外的話（信貸與貨幣不屬於建設部管），隻能在自己力所能及的範圍內找原因與對策。

按照筆者的觀察，上述部長的有關房價上漲的四點解釋頂多觸及到了房價上漲的表麵現象，據此來提出應對之策則也隻能解決短期問題。導致房價上漲的根本原因是信貸與貨幣的過度增加，要從根本上解決房價上漲問題，應該收緊貨幣與信貸。

 

首先，看信貸過度擴張對房價的影響。信貸過度增加通過供給與需求兩個方麵影響房價。

從供給的因素看，寬鬆的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現以萬科為代表的房地產開發企業大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業存貨多、資金周轉出現問題。自2008年11月份中央開始實施適度寬鬆的貨幣政策以來，房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發商捂盤惜售。在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。

土地的供給同樣受到信貸政策的影響。在寬鬆的信貸政策刺激下，商業銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產組裝成融資平台，從資產總量看，這些融資平台數量巨大，從財務指標看基本符合商業銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔保，商業銀行願意將巨額的資金貸給這些融資平台，根據有關部門的統計，在今年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平台。地方政府由於有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。於是，我們看到一個反常的現象，在房地產市場火爆的2009年，全國的土地出讓麵積下降了20%多，有些城市的土地出讓麵積隻完成年初計劃的50%左右。由於土地需求增加而供應減少，使土地價格迅速上升，各地都出現了所謂的“地王”現象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。

從需求的角度看，寬鬆的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優惠利率下調到曆史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。

另外，需要強調的是，寬鬆的貨幣政策已經喚起市場對於貨幣貶值的預期，買房成為富裕階層保持財富的一種選擇。隨著信貸的高速增長，我國今年的貨幣供應增長非常迅速，廣義貨幣供應已經接近30%，即在不到一年的時間裏我國貨幣數量增加了三成。貨幣供應的增長速度已經大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預期明顯加強。明顯的標誌是：1）債券市場的收益率快速回升，新發行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；2）狹義貨幣供應量迅速上升，M1已經從2008年底的10%增長到目前的33%，上升了20多個百分點。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意願快速下降。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。

同樣，2009年快速增長的信貸推高的股市價格，股市上漲在相當程度上刺激了房地產的需求。股市的繁榮對樓的作用表現在兩個方麵，一是增加的市場對樓市的需求，當投資者賬麵財富迅速增加時，其中的一部分財富會轉化為樓市的需求。因此，股市的繁榮會刺激樓市，股市最火爆的時候往往也是樓市最火爆的時候。從年初到10月底，股票流通市值增加了6萬多億元，總市值增加了10餘萬億元，這其中有部分財富會成為房地產的購買力。另外，股市的繁榮為房地產類上市公司融資提供了便利。在最近幾年的股市行情中，房地產一直是被熱炒的板塊，房地產類上市公司通過增發股票融資非常受歡迎。這些上市公司通過高價發行股票得到巨額的融資，然後再用這些資本買地，因此，股市上漲會推高地價，而地價上漲又推高房價。

 

上麵分析的是2009年房價上漲的原因。如果將時間拉長則更清晰的看出，自2002年以來房價一直處在上漲過程中，房價上漲的深層次原因是貨幣發行過多，是老百姓開始對人民幣幣值穩定的懷疑。

在物價穩定的情況下，社會公眾對貨幣的穩定可能不太關注，但遇到物價上漲或金融危機，社會公眾對貨幣值的關心程度一定會大大增加，黃金價格的大幅度上漲已經折射出全球人對美元等國際貨幣的不信任，而房價的迅速上漲反映了中國老百姓開始擔憂自己手裏的人民幣的購買力問題，此問題非同尋常，應該引起決策者高度關注。

因為我們的貨幣發行已經遠遠超過了GDP的數量，過量的貨幣一旦被“驚醒”，將直接衝擊經濟與金融的穩定。

看看數據就知道我國的貨幣多發行了多少。1979年末的所有銀行存款第一次超過1千億元人民幣，到1989年末第一次超過1萬億元人民幣，1999年第一次超過了10萬億人民幣，如今的2009年末將超過60萬億元人民幣，即貨幣數量每十年擴張十倍！當然，貨幣的增長有合理的成分：第一，因為經濟總量的增長需要貨幣的增長；二，這30年我國市場經濟從無到有，很多經濟領域從實物配給過度到貨幣分配，這本身是一個貨幣化的過程；三是金融深化過程需要增量的貨幣供給。

但無論如何，類似2009年的30%以上的貨幣增長速度是不正常的。

從貨幣過度發行的原因看，1995年之前的貨幣過度發行主要是由於財政從中央銀行透支造成的，而2001年之後的貨幣過度發行的原因則與外匯儲備占款直接相關。2003年以來，中國的外匯儲備增加了2萬多億美元，對應的貨幣投放是18萬億元人民幣，也就是說，在這6年中，我們向市場多投放了18萬億人民幣。貨幣地過多投放必然導致物價上漲，但2000年以後的中國經濟已經由以前的短缺經濟變為供給相對過剩的經濟，多餘的貨幣不會衝擊一般消費品，物價上漲更多地表現在資產價格領域，股市與樓市成為這些多餘的貨幣的主要發泄場所。

2006至2008年上半年，人民銀行采取提高存款準備金率及發行央票的方式將多投放的貨幣鎖定，但無法完全對衝掉，結果是出現了房價的連續多年的上漲。2005年以來政府出台了很多政策調控房地產市場，但效果欠佳，根本原因就在此。

因此，筆者認為，當前中國房價的上漲本質上是一種貨幣現象，控製房價的關鍵是要控製好貨幣與信貸的投放。如果不控製好貨幣，即使房價短期出現調整，但房地產泡沫膨脹的趨勢不會改變，直到泡沫徹底破滅，就像90年代初的日本一樣。