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中國進入房產泡沫時代

英國《金融時報》中文網專欄作家 葉檀 2009-10-28 (www.ftchinese.com)

房地產市場正在成為中國經濟的心腹之疾。中國實體經濟尚未走向現代化，一隻腳已經跨入了資產泡沫時代。　　

房地產市場的節節上漲與實體經濟稅收的下降，使得地方政府財政收入越來越依賴於土地財政。

城市地王頻出，地方政府超額完成了年度土地拍賣收入計劃。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。根據北京土地整理儲備中心的數據，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價款共計502.69億元。今年上半年，上海共推出商品房土地188公頃，實現了242.65億元的土地出讓金，若下半年“井噴”式的土地供應以及地王頻出的局麵得以延續的話，全年實現800億以上的土地出讓金的收益也是有可能的。　

如北京等地土地收入已經占據地方財政收入的三分之一，這也就意味著，缺乏土地收入，地方財政將不可維持，而越來越多的城市正在重走北京之路。無怪乎無論地方政府怎麽表態要抑製房價，購房者大都對之以冷眼。我曾經有幸看到一南一北兩個小城市的政府官員，在招商時賣力地推銷本地的房地產項目。他們並不諱言，房地產對於本地經濟發展的重要性，差不多房地產收入是地方政府能夠輕鬆獲得的第一桶金，也是最大的一桶金。　

房地產市場的瘋狂說明說明人民幣國內購買能力處於持續貶值的過程中，投資者對於房地產市場的熱情不會消退。從中國國慶節之時房地產市場出現價漲量跌的滯脹格局，但國慶之後的一周，從10月12號到18號，房地產市場進入又一輪瘋狂狀態。根據中國指數研究院數據信息中心的數據，在這一周監測的30個城市中，樓市成交麵積環比上升的城市有28個；9個重點城市成交麵積環比上升，其中環比增幅最大的為重慶，達到252.32%，天津和成都的環比增幅都超過100%，分別為185.12%和102.39%，除杭州環比下跌7.28%，其餘重點城市增幅均在40%以上；僅2個城市成交麵積環比下跌，分別是杭州和瀘州。

筆者在浙江、福建等地麵對中小企業主時，他們非常清楚房地產價格已經處於高位風險區域，但仍有一些從實體經濟退出的資金進入房地產市場，“從長期來看，房地產市場畢竟是比較保險的投資領域，葉老師，你說是不是”，他們焦灼的眼睛顯示出對於房地產市場的恐慌，對於實體經濟的不穩定複蘇的恐慌，最終顯示的是對於貨幣貶值的恐慌。　

高漲的資產品價格與艱難的實體經濟環境，使越來越多的人對於從事實業棄如弊屣，由此陷入惡性循環——脫離實業，進入資本市場，吹大泡沫，泡沫崩潰，發行更多的貨幣，吹大泡沫——實體經濟的下挫將使資本市場失去立足之基。房地產市場價格上漲遠遠超過實際財富的創造能力，目前幾十萬億人民幣的房地產價格是無法兌現的，一旦購房者集體兌現，泡沫就將崩潰。　

事實上，房地產市場非常脆弱，地方財政依靠房地產就像依靠在冰山之上。今年8月初,廣州市國土房管局曾公布一個數據，廣州2007年的27個“地王”中有20個未正式動工，其中1個“地王”被無償收回並沒收保證金，另有6個被“緩刑”。　

高漲的房價對社會各個層麵都產生了影響，如今做實業的人第一步要考慮的是買房，以免營業收入高而淨利潤低，收入支付房租，為房地產商做嫁衣。　

對於接受高等教育的中產階層，房價同樣是不可承受之重。9月17日，在浙江大學任講師的海歸博士塗序新留下6頁遺書後跳樓自殺，原因不明，但經濟壓力可能是重要因素，塗博士獲得的收入在扣除房租後很難維持有尊嚴的生活，更無法給孩子提供良好的教育環境。浙大所在的杭州是中國出了名的高房價城市，浙江大學紫金新校區雖然位於並不那麽被看好的西區板塊，每平方米價格仍然要直逼2萬元。按照塗博士的收入，他若要貸款買下紫金校區附近一套90平米左右的住宅，以三成首付計算，獨立支付要不吃不喝將近20年。打拚一輩子，就是為了一套房子，是絕大多數工薪階層的真實寫照。

房地產市場確實成為中國經濟的症結，糾纏了巨大的道德壓力、民意壓力與市場壓力——如果高房價持續，中國經濟要付出的恐怕不止是泡沫破裂的代價，而是經濟體係重整的代價。