房屋貸款APR的概念

房屋貸款APR的概念( nancy wang )

APR(Annual Percentage Rate)是一種計算房屋貸款實際利息的演算法。根據聯邦法
律，貸款人(Borrower)有權了解一個貸款在有效期內的實際利息。媒體上，任何顯
示利率的廣告都必須指明APR。

　　為搞清APR，我們首先要澄清點數(point)的概念。一個點是1%的貸款額。例如，
一個$3000，000的貸款，一個點代表$3000。

　　實際上Point有兩種，初入點(Origination)和減厘點(Discount)。初入點是銀
行(Lender)或仲介(Broker)收取的費用，用於起動服務。減厘點是一種先期投入以
利於減少利率;銀行因此可以降低你每月的付款。

　　這兩種點都是貸款人預付的，因此都應該折入貸款有效期內的全部利息當中。
折算方法與這個貸款的壽命周期有關。例如:一個15年期，貸款額為$300，000，利
率5%的房屋貸款，每月付費應為$2372。預付的點數是2個Point，即$6000，假定貸
款的壽命周期也是15年，則點數部分的付加利息是每年$400;因而折入每月的付費應
為$2772。反向計算$300，000的實際利率則變成了5.64%左右;這才是包括了予付費
用之後的APR利率。

　　還有一些情況下，仲介收取冠以其他名義的較大數額收費;這些費用都應計入APR利率中。但有一些費用則不應計如APR，如房契(Title)相關的費用，房檢(Survey)費
用，律師費用等等;這些費用盡管出現在銀行的預估報告(Good Faith Estimate)中，
但並不進入銀行腰包，而隻不過是對第三方收費的一個預估而已．隨消費者的房價
及選用的服務不同，實際費用也會不同．　

　　那些不顯示APR，隻顯示一個很低的利率的廣告是違法的．對這種誤導消費者的
作法，讀者需特別留意；在廣告中打出的利率，ＡＰＲ才有真正的意義。