拙論美國政府救兩房對房市的短期和長期影響

不出所料，美國政府果然出手了。此次救兩房實為不得已而為之。兩房雖號稱背後是美國政府（Government Sponsored Enterprises),實際是獨立的賺錢為目的的企業。美國政府並沒有義務來救。 這次房市大跌，兩房由於過度LEVERAGING而資金鏈斷裂（實際上就是炒股的人所說的MARGIN CALL），轟然倒下。他們擔保的5萬億mortgage怎麽辦？如果美國政府不救，房市就跌入深淵。因為如果兩房破產，即使FED不升息，CONFORMING LOAN（41萬7以下）的利率也要顯著上升，可能會接近JUMBO的RATE。這樣還有多少人會買房子呢？要知道，像中國人這樣很多現金買房在美國人來看是不可能的。如果房市跌入深淵，股市呢？那些大銀行又要有多少MARKDOWN？不光SUBPRIME和ALT-A，連很多PRIME都會出現WALK AWAY現象。地產泡沫突然破滅其陣痛期是很殘酷的，很可能造成有一次大蕭條。

所以，美國政府別無選擇。隻有救。一兩個月前，中國增持美國兩房債券實際上已經預示這一舉動。美國高層一定已經跟中國高層保證過，如果兩房出事美國一定會救。得到這一保證，中國才會逆市增持。

美國救市的短期和長期效應呢？
我推斷大概是這樣：短期，股市和房市趨穩，甚至出現回升。因為現在FED FUND RATE是曆史低點，按理說30Y FIXED RATE應該在5左右。前一段時間之所以升至6.x,和兩房危機很有關係。現在美國政府接管，兩房應該可以繼續function. 有了這顆定心丸，利率應會在短期內有所下降。很多在觀望中的購房者會jump in. 另外有些付不起月供的pre-foreclosure有可能work out. 總之，政府此舉對房市短期內是正麵的。

長期，美國政府赤字大幅增加。如果房市下跌仍然繼續，那麽救兩房的代價肯定要遠遠大於現在宣布的2000億。美國政府所做的，隻不過是把泡沫加固，將泡沫表麵的大洞補上。赤字意味著什麽？通貨膨脹！美國的印鈔機要加班加點了！如果通漲顯著上升，mortgage rate也會上升。所以，美國救市從長期來看，對mortgage rate的影響不見得是正麵的。如果通脹上升，房市可望早日回升。因為real estate是對通脹的一個很好的hedge, 並且通脹上升意味著薪水上升，RENT上升。所以，長期來看，救兩房對房地產即可能是正麵的，也可能是負麵的（利率上升）。其實，具體結果如何取決於房市走向。如果房市觸底回升，哪怕是緩慢回升，美國的危機就會化解。否則，美國政府救市也是徒勞的，隻能短期緩解經濟困境。

曆史上看，大多數政府救市都以失敗告終。自然經濟規律是真正的決定著。