棕櫚樹
開博前，我抬頭看見了窗前的棕櫚樹，他高傲，挺拔，雅致而又獨特。我的博客就叫“棕櫚樹”吧。
老北回國記之八：不可思議的北京房價
距離下屆奧運會隻有短短的兩百多天了，作為主辦國的舉辦城市，北京會以什麽影響世界，震驚世界呢？我帶著這個問題回到了北京 – 沒想到得到的答案讓我自己都嚇了一跳：這次回國，回到家鄉給我最震撼的東西不是林立的高樓大廈，竣工的比賽場館，改善的環緊汙染，提高了道德水準的老百姓和訓練有素的誌願大軍， 最讓我感到不可思議的是北京的房價！！就像坐上了火箭一樣的房價。
剛剛拿到的這張統計表也許可以說明問題。從圖表中可以看到，北京的樓盤開盤平均價格從今年五月份的每一萬元一平方米，突長到了十月份的每一萬五千元一平方米。 事實上北京的房價在過去的一年當中幾乎是翻了一翻， 每個月正以 10% 到 20% 的速度猛增。
我在美國是蓋房子的，因該說有一點發言權，“賣什麽吆喝什麽，幹什麽研究什麽。” 加上我這人就好鑽個牛角尖。不騙你，我真的走街串巷，對北京的房價作了一個研究。你要是愛聽，我就給你說說。先看看房價：
地點 去年的房價： 今年的房價：
二環以裏 ￥ 20 ， 000 / 平米 ￥ 35 ， 000 到 ￥ 45 ， 000 / 平米
三環以裏 ￥ 15 ， 000 / 平米 ￥ 25 ， 000 到 ￥ 35 ， 000 / 平米
四環以裏 ￥ 10 ， 000 / 平米 ￥ 20 ， 000 到 ￥ 30 ， 000 / 平米
五環以裏 ￥ 7 ， 500 / 平米 ￥ 15 ， 000 到 ￥ 20 ， 000 / 平米
五環以外 ￥ 5 ， 000 / 平米 ￥ 10 ， 000 到 ￥ 15 ， 000 / 平米
事實上現在想在北京買房子，沒有兩百五十萬元你就想都別想了。另一方麵，也就是說住在樓房裏的北京市民們，在去年的一年裏不知不覺地每家人的固定資產就多了五十萬到一百萬，現在你知道為什麽要拚命爭取主辦奧運了吧。
我還發現了現在北京市麵上的繁榮，還有個奇怪的現象：房子賣不動卻在漲價， 或者說叫“有價無市” 就是在看誰能扛到最後。現在北京買房子的中介公司特多，無論是菜市場裏邊，購物中心的樓上，飯館的一旁，洗腳房的後麵，卡拉 OK 的旁邊，到處都是買房子的中介公司。售房的小夥子一個個油頭粉麵，大姑娘更是塗脂抹粉，見人就問，遇人就拉，“你家房子賣嗎？價錢又長啦。”一般的老百姓很是討厭他們，有的人就憤憤地說道：“賣，賣完了房子我住你們家去。”
我試著走進幾家中介公司，開始說是想買房子，沒人理我，經理給我一張名片說：自己看看哪兒有房子，有中意的給我們打電話，原來他們也沒有房子賣。我學乖了，再進中介公司不說是買房子的了，進門就喊：“哎，這誰管賣房子啊！”就一嗓子，幾家公司，竄出來十好幾個人， 有的幹脆就對我說：“大哥，您報個數，就回家等拿錢吧。”
在美國買過房子的人都知道， 一般房子貸款的前提是每個月的房貸不超過一家人總收入的三分之一。後來也有到二分之一的， 這就造成了貸款公司的高風險和目前接二連三崩潰的次級房貸市場。如果在北京買房要付 250 萬，就算你有 50 萬的頭款，借貸 200 萬，每個月的房貸大約是一萬五千塊，也就是說你每個月的收入至少要四萬元，年收入要五十萬元。而北京市目前的城鎮居民家庭平均收入不到五萬元，差了十倍之多呀！！！
另外現在在北京買房還有幾個海外的中國人意想不到的事情：
- 一般在國外，買賣房子的傭金都是由賣房子的一方出。比如說房子賣了一百萬，實際上房主拿不到一百萬，其中的百分之幾要付給中介公司當傭金。 可是現在在北京，買賣房子的傭金是由買方，也就是新的房主來出 。講好的價錢不是成交的價錢，買方還要再加付百分之幾的傭金。
- 再有就是房產公司不老實 。說是買個 200 平方米的房子吧，你一仗量絕對不到 160 米。原來賣樓的把 20% 公用的地方像是樓道，電梯，電器房等等統統地攤到各家裏麵去了。那你倒是明說呀，不行，不被追問急了， 打死都不能說。就好比你去買大米， 你買 100 斤，店家給你 80 斤，理由是把稻殼都給你算進去了，行嗎？
- 還有， 買房子不帶車庫 。在美國你買房子都會帶車庫，無論是一個車位，兩個車位，甚至三個車位都是送的，房子的尺寸不包括車庫，也從沒有人要你另加車庫的錢。在北京，你買一個 200 萬的房子，沒有車庫，那車子停在哪裏呀？賣樓的說，好呀，一個車位再加 25 萬。
- 越來越高的物業費更是離譜 。你說老人退休了收入少了，用現金買個房子每個月就不用開支太高了。錯！每平方米 5-8 元的物業費算下來就是大約一千到一千五百元一個月，太嚇人了吧， 我們有誰在美國每個月交一千五百元的物業費嗎？
還有幾個月的時間奧運會就要在北京鳴槍開跑了。奧運會到底給北京人帶來了什麽也很快就會揭曉了。到時候到底是劉翔跑得快，還是北京的房價躥得快？到底是姚明得分多還是在北京買房子花錢多？我們拭目以待。
問題是國內的房貸係統還很不成熟，老百姓的思維還遠遠地跟不上形勢。如果奧運會以後北京的房價出現大幅下滑怎麽辦？（請注意，這裏根本就不應該用問句，因為這將是一個鐵定的事實。） 李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。 其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風刀霜劍一樣嚴相逼。建議大家明年去北京走路不要在高樓下麵走，那將是相當地危險滴。
下章預告 – 老北回國記之九：金碧輝煌的澳門賭場
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老北回國記之一：我還真的找不著北了
老北回國記之二：雪兒和她那把小提琴
老北回國記之三：啟明他贏得了金雞獎
老北回國記之四：小瑛子又讓我落淚了
老北回國記之五：美國老土回國腐敗篇
老北回國記之六：農村已是翻天巨變了
老北回國記之七：人到中年回國體檢行
老北回國記之八：不可思議的北京房價
老北回國記之九：金碧輝煌的澳門賭場
老北回國記之十：令人不安的中國股市
我們選老北為會長帶領大家趁現在的美國房地產低潮衝上祖國的高峰。
隨便告訴北奧，我住的離他很近，也去看朗平訓練美國女排。
http://groups.wenxuecity.com/discussion.php?gid=121&pid=11507
這是你必定要去的地方，就像歌裏唱的那樣：我總有一天等到你。 大家想想， 現在城市附近到處都在征地蓋房子， 土地隻會越來越少，多少年後，墓地就更緊張，價格也一定水漲船高，那時就隻好蓋靈骨塔， 往高層發展。 哈哈， 靈界也有高樓大廈了， 自然，墓地一定比塔貴， 那是“別墅”，不是樓層。 各位早早關注它吧，雖說價格已經漲了，但現在還是低點，如同A股的3000點， 後麵還有6000點等著哪，也沒有奧運後的問題。 現在是牛市，絕對的牛市，而且還沒泡沫，有也是牛皮做的，夠厚夠韌，耐吹，絕對不破哦。
各位，牢記並運用咱華夏文化的祖師爺孔夫子當年贈給西方世界的精神領袖基督先生並轉贈美國的老巴-（股神巴菲特先生)使其終身受益並獲利無數的一句至理名言，那就是: 那個什麽的----- 阿，對了， 就是：
先下手為強，後下手遭殃。
嘿嘿，此十個字乃投資聖經也。
“回國蓋房子吧，老北，不光要把中國公司帶進來，還要把美國公司領回去，把美國的管理和技術還有建築理念帶給鄉親們！”
您這地要在美國,如果您還當魯班,那您就琢磨著什麽時候板材價格好就幹。若是請builder，再憋上倆月半年的等那些沒活兒幹的一幫子builders打著壓價投你的標吧。
不過，我承認那地不是我的，我也不出一個子兒。所以這個主意叫站著說話不腰疼也不傷胳膊腿兒還不傷腦筋。
祝好運發財。
其實我也有的是丟人現眼的時候：
1996年中國的一個銀行行長為了提高業績，讓我借給他100萬美金（那會叫美子），說有兩種辦法還給我，我愣是沒借給他：
1，每年按照21%的利息，十年後連本帶利還我700萬美金。
2，按照800RMB/平方米，十年後還我一萬平米的房子。
你把腸子給悔青了，我可是死過去好幾回了吧，哈哈。。。。。
你看人家樓下的，七年級的小姑娘五年前就買了墓地（那會也就是二年級吧？），人家是什麽樣的投資理念啊，我們老拉。。。。。
國內，我也買賣個幾棟。但沒眼光，僅一棟一棟地玩。應該象北奧兄多借一點，當時２００５年下半年，大陸銀行給我利率 ３。５％。真該一口氣買３０跟棟，但我僅買了２棟（沒借鉛）。現在翻了二個跟頭。悔的腸子都清了。當時，中國的builder 幾乎央求我。My God.
另一個是在日照，當地買我一棟１百萬的海境房。我嫌貴，也沒錢啦，（為什麽不借啊？）現在 １０倍有餘。悔啊，悔啊。不然，真成 richman, not rich experience man.
哈哈哈，北奧哈，你可太有實力料~~
感謝玻璃窗，金色的麥田，SHIWANG, 歲月無敵，ddggwt, 憨哥，linksky, 水煮魚， demon, richman, z.a., 菜園子，慧慧，amenda2007, realestat, 5r ，賭遍全球和罷了。。。。跟貼我的文章， 其實同意不同意的都行，咱討論嗎。
不過我對richman 情有獨鍾（富人嗎，咱另眼看待）
第一， 我在美國這二十幾年，沒幹別的，就是一天到晚的蓋房子，我們公司就是建築商builder, 據說紐約的麥哈屯至少有一半以上的房子是我們公司蓋的。
第二， 我就是負責公司蓋房子的造價和報價的，對於設計尺寸算不算車庫和怎樣計算房子的成本我還是知道的。你不能說我混了二十幾年吧。
第三， 我本人不僅在美國和中國都買過房子，還真買了不少，總能長點經驗吧。
第四， “老中的方法是從老美處學的”，這多少有點歪曲吧？在中國時很多人問我：“美國公司每天提供午飯，每到年底多發給兩個月的工資，是嗎？我們也得要求公司給我們。” 我能說什麽呀，一咬牙說：“對，多發三個月的，跟他們要。”
首先沒有人買房子用自己的300萬，也沒有人有那麽多錢，投資講究的是用銀行的錢生錢啊。
1，如說去年的聖誕你用50萬元當頭款，在北京貸款買了兩棟150萬的房子。
2，今年的聖誕你又以250萬一棟給賣了出去。（這是千真萬確，不是天方夜譚啊）
3，也就是說你的50萬一年就變成了250萬。你淨賺了200萬。
4，這是400%的利潤，再回頭比比你說的6%（六分利），你覺得怎麽樣？
當然，理論是一回事，冒不冒風險是見仁見智的事了。
我個人認為租房比買房要上算，一是可以省心，二是地點和款式的選擇範圍要廣得多。在上海，如今買一套看得上眼的公寓至少要二百五十萬到三百萬人民幣，若是選好地點的話就更貴了，而且地產權還不歸你，中國的事情很難預料，七十年以後保不準又收你一大筆錢，到時候你喊冤都來不及。二是因為我覺得買房並不一定賺錢，我想我若是六十歲退休，每年春天和秋天回去住三個月，就算每個月租費一萬人民幣，半年也就是六萬而已，以二十年計共一百二十萬。如果那三百萬人民幣放在銀行以六分利息計，二十年後連本帶利就是九百九十三萬，若是去掉每年28%的稅，那也有七百十五萬元。這樣看來我不但可以白住二十年的房，還有錢剩，而那房子二十年後若買不出七百十五萬的價豈不就是虧了，所以我覺得還是租房上算。
05年在北京長城飯店旁買的海悅名門國際公寓，時價隻有一萬，現居然上兩萬，而且每月租給外國使館收租金一萬，實在是個好投資。在北京其他地方的房產漲得也不錯。現在評判奧運後走勢可能過早，我個人趨向正麵的。到底中國不是完全自由經濟的市場，不用擔心會崩盤的。
這回重點考察了蘇州園林區，環境美，價錢約七千。
因为目前北京汽车保有量的快速增加，绝大部分住宅项目，都不能做到每户配备一个车位，所以住宅和车位是分开运作的，後来者往往就没有车位了。
目前北京的地产市场與深圳、上海有所不同，还基本上是需求拉动，买房者主要是需要住的人，这些人往往是近年来刚刚参加工作或者进入北京的人。北京的老居民因为绝大多数都有原来的房产，所以都是房價上涨的既得利益者，有些底层的给公司打杂或开车的本地人，家裏有500丌以上的房产。所以北京有不少本地居民不工作，把自己多餘的房子租出去也会有5000以上的月收入，或者悠闲的工作。目前的买房者多数都是近幾年刚来北京或在北京工作的人，很多年轻人都是双方父母甚至双方祖父母出钱集资付出比较高的首付，年轻人自己出月租。所以房子越涨，买的就越多，因为再不买就更买不起了。
最近国家宏观调控，控製了房屋贷款额度，提高了第二套住房的首付额度，深圳、上海等比较明显的房产投资拉动的市场房屋成交量大幅下降，價格已经开始降低了，但是北京價格还是稳中有升，其中15000元／米以上的房子成交量开始下降，但是15000元／米以上的房子成交量还在涨，價格也还在涨，显示这部分房子涨主要是住房需求造成，这種情况会一直持续到奥运以後。现在北京5环以内的新楼盘基本上很少了，2年之後估计都会开发完，这種土地资源的稀缺情况在北京比较明显，估计5年之内，北京房價很难下跌，这裏还没有考虑目前人民币兑换没有放开，外资对地产的投资还处於受控的状况，如果这一部分资金放开，会进一步推动房價的上涨。
在NYC，Trump, Ritz,那一個不是每月千八地收，甚至幾千地收。而在QUEENS, Apt. 倆房一廳在６００美元。左右。而Condo.更少。但一般無警衛。
而在Bronex 可能更低。但在Central Park, Manhatten, 一些樓月過萬元也沒什麽，但他有代表性嗎？
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沒有的事，都知道國內做服務行業薪水低，我家是開飯店的，現在北京飯店服務員600一個月雇不到人，800差不多。別的工作，拿固定工資不拿提成的，1000以下的極少了，農民工也比這個多。兩口子每人月收入3000左右的是主流，但加起來3、4千絕對算低的。當然我說的是北京，不過外地二級城市每月加起來3、4千也不算高了。
而且國內的房子都是父母讚助買的，所謂啃老，雙父母積蓄+少部分工作以後積蓄=首付，所以買還是買得起的，就是以後的生活會很難。但也因為看好經濟形勢，也知道房子放在手裏還會漲，所以大家還是要買的，否則就都租房了。
１） －看來你不僅在大陸沒買過房，連在美你也沒買過Condo,or Apt.去買買看，特別是是新的Condo,or Apt. 在美國那一家不講所有的麵積，包括公攤麵積一口氣報給你，或將價格加在一起給你？不信到Manhatten 問一問，新房則給你全部，二手房則僅給你實際麵積。
２） － 在美國車庫不算總麵積？又是你的發明吧？我僅知道，地下室不算在總麵積內，其他在地麵上的建築從外牆到外牆統統算在總麵積內。去問一下builder 會用那種計算方法來收你的錢？同時，你就會知道那種計算方法來報你的房價了，或是如何計算你的成本房子了。
別想當然，老中的方法是從老外處學的。
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不光是北京，國內絕大多數地方都采用的建築麵積，交易的時候也用這個，房產證上就寫的建築麵積，你把房子賣給別人也是根據建築麵積。這個應該是幾十年前就有這個規矩了。實際麵積和建築麵積的比值在北京上海有85%就算是很高的了，大家也都明白這一點，實際上買房的人都不會存在疑問。而且板式結構得房率高，高層一梯多戶的得房率低，是人人都知道的。
房子不帶車庫也不是絕對的，但在北京上海，送車庫的確實少，因為土地有限。不過也算是給你個選擇，北京上海公共交通那麽方便，如果你家沒有車，又有車庫，豈不是你無形中還付了車庫的麵積？如果你有車，一個小區裏麵的車庫也分不同檔次，有獨立的，也有公共的，你可以根據自己的承受能力購買。這有什麽不對？？美國超大城市也不是都有車庫吧，而且也得付停車費。
物業現在是漲了，不過是按麵積算的。而且國內1元人民幣的購買力=/=1美元的購買了，這個早就有論證了。所以你說美國沒有人每月花1000多美元在物業上，是不同的。
房子貴的問題：北京上海要比也是和NYC、SF比，廣大農村地區當然買房的壓力小多了。大城市居不易，大家都知道的。
中介的傭金，看各地區約定俗成的吧，北京和上海還不一樣呢。這沒什麽好說的。
總之不要把中國大城市和美國農村比。物價水平也要考慮進去。而且誰老年人退休了在北京上海買房，不覺得難受麽。都是去風景好環境好壓力小消費低的二級城市去了。
不光要把中國公司帶進來，還要把美國公司領回去
回國蓋房子吧，老北，把美國的管理和技術還有建築理念帶給鄉親們
不管怎麽說，我們前幾年沒有在北京買房顯然是錯誤的，是不善投資的表現。
其實老北才回去幾天哪，就發現問題了。這可是大問題呀，是民生的大問題。說得好，看得投呀。
俺是隻看見現象啦，沒像老北那樣觀察得更細，這海外回去的人就更得好好讀一讀了。