手把手教你如何在中國買房子

手把手教你如何在中國買房子
By BayFamily 

第一步：家庭內部取得高度統一。國內買房雖比西天取經要容易一點點， 但比回國吃喝玩樂要難一點點。 多半要和國內的婆家、娘家的利益，忠孝之類的東西攪在一起。中國的官老爺又特難纏，遠程遙控更是鞭長莫及。 樹立堅定的統一聯盟很重要。

第二步：想明白沒什麽在中國買房，給親人改善條件？降低美元貶值風險？給自己養老用？長線投資？短線投資？兩者兼有？目標明確，才能製定出有效計劃。  決定是否貸款、在何方貸款，在哪買房、買什麽房。

第三步： 想想自己的親朋好友在哪裏，房子是一定要有人照看的，即便你托付給管理公司。決定好在中國那個城市後，和朋友親戚取得聯係。問問人家是否願意幫忙。

第四步：作作功課，了解一下當地的市場。 官方的統計數據非常不可靠。最有效的是去和房產有關的BBS看看。 那裏和投資理財論壇一樣。有第一手的信息，和最新的成交經驗。除了全國範圍的，人人皆知的搜房網（www.soufun.com), 焦點網（www.focus.cn)以外， 各地還有很多非常有特色的網站。 比如我常去上海的安家網 (www.anjia.com), 豪宅網（www.haozhai.com).

第五步：去中國大使館辦理委托、公證。 你需要辦理以下文件：
1） 委托書, 去大使館網頁下載表格。
http://www.chinaconsulatesf.org/chn/qianzhen/gzrz/W020031102614521093447.pdf

 用中文填寫，盡量不要用手添，要在計算機上填好，打印出來。實在覺得自己字好的，別忘了用黑鋼筆填寫。

委托書，原件要辦五份。千萬不要隻辦一份，國內的個個部門，個個是老爺，全要原件。所謂五份原件，就是打印五份表格，在大使館，當著書記員的麵，簽五個簽名。 這樣大使館就會給你五個紅圖章。國內人都喜歡紅圖章，複印的不要！

委托書這樣寫， “茲有XX、XX(夫妻名)委托XX，在XX市，辦理房產購買、交房驗收、銀行貸款、產權過戶、注冊登記、稅金繳納、等其它一切相關手續。“  即使是你一個人買房，建議你把夫妻名全寫上。 不然，會有後患，下麵我再解釋。 別忘了”等其它一切相關手續“，買房手續繁瑣，不定你忘了那個。

委托書不要用英文寫， 更不要去辦Notary和州務卿公證認證的傻事。 直覺找大使館，填中文。當然住小城市的兄弟們就幸苦了，得親自來一趟。

2）收入證明。 需要你單位HR寫封Employment letter. 收入證明是貸款是給銀行看的。 銀行要做你的生意，所以要求不嚴。想省事的，就不必跑大使館了。 光有Empolyment Letter是不夠的， 國內人迷信圖章，所以你的弄幾個章在上麵。我是找Notary, 當著他的麵把原信複印， 然後由他公證我的簽名證明原件和複印件相同。 這樣的公證本質上一點意義也沒有，無非是收集點圖章。但我在國內試了幾次，屢試不爽。 最好找有鋼印的Notary， 一大堆圖章一敲，文件就看起來像那麽回事了。

在上海，有的銀行要1040稅表。你把它打出來，當著Notary簽字，敲圖章。

3）婚姻證明。 比如在上海，無論你是以個人名義還是夫妻名義買房，都需要婚姻證明。 不然，你必須辦個單身證明。規矩比較奇特，但草民也隻能乖乖聽話。  要是在美國結婚，把結婚證複印一下，和收入證明一樣如法炮製，圖章一敲，一路綠燈。 要是在中國結婚，把原件寄回去就可以了。

不要自己去翻譯收入證明和婚姻證明。 這兩個文件都是給銀行的，多交500人民幣他們幫你翻譯，這樣省了很多公證翻譯的麻煩。

上麵的三個文件是我的經曆，中國的其他城市可能和北京上海不一樣。

第六步：開銀行帳號。 國內的人現在沒法幫你開帳號。 你要是回國的話，記得千萬抽空自己開個帳號。將來總是有用的。沒有帳號也不要緊， 可以用別人的帳號，貸款也可以。

建議你完成以上六步後，再去看房子，正在買的時候，好的樓盤走的很快，來不及等。很多人空談回國買房很多年而沒有行動，往往是因為被看房子絆住了。

第七步：看房子。 其實國內的房子沒什麽可看的。 公寓房基本上沒有什麽變化。幾室幾廳，換過來倒過去就那麽回事。 但有許多在美國不成問題的東西，國內非常在意。比如，南北通透，朝向、陽光遮擋。 頂樓和一樓不要買，再便宜也不要。 二樓不能買，因為二樓以上的汙水管在二樓匯總。 其他的樓層就是看個人喜好了。

我在國內買的房子，之前一個我都沒看。 地點重要，房子無所謂。 看房子會讓你錯過很多時機。

第八步： 匯錢。 要匯大量的美元的話，會有一點麻煩。 現在規矩有點亂。以上海為例，需要是直係親屬。總額不能超過5萬美元，一次不能超過一萬。 但執行的也不是那麽嚴格。 再多的錢也有辦法，隻是比較麻煩。

第九步：等待。 剩下的事全都是國內人幫你辦了。 房產證一兩年才能下來。 裝修、出租。麻煩事還很多。

常見問題：
1）付現金還是貸款？ 
取決於你的Goal是什麽。房產投資的秘密就是借雞生蛋和Leverage。 所以，你要發財，就要貸款。人民幣也好，美元也好。別怕麻煩。 別擔心別人笑話你窮。  如果是自住，現金比較好。 貸多少？那要看你有多貪心了。

2)新房還是二手房？
國內新房會有Premium，因為二手的東西，大家總是不喜歡。 投資的話，應該買二手房，因為你將來售出的房子總是二手的。二手房立刻會有租金收入，無需裝修。  但買二手房手續買起來很麻煩。還有欺詐風險。你得有比較鐵的關係幫你才可以。還有一點，別為了麵子在國內買房。 裝修不值錢，增值的是土地。 把錢化對地方

3)自己名義還是他人名義？
長期投資和未來自己自住的，還是自己的名字比較好。 短線操作，他人的名義比較好，進出方便，但要有信得過的人。

4）稅收和費用
國內的稅非常混亂， 政府也不知道是真糊塗還是趁火打劫，借宏觀調控的名義，稅法是朝令夕改。今天這個費、明天那個稅。昨天上海又宣布執行20%的個人所得稅。 長期風險，各自把握吧！

5）入市時機。
說到這，要挨磚頭了。 上海房價，橫盤了兩年多，種種跡象表明，現在是下一輪大漲來臨的前夜。 但中國整體經濟風險很高，隨時會爆發大的經濟、政治危機。 兩者熟重熟輕，沒有人知道。 我的策略是，堅持在國內用人民幣貸款。賺了是升值的人民幣，虧了的話，可以Default拍屁股走人. 

這樣無論如何，不會影響我在美國的生活, 但又對衝了因為中國發展，我在美國成為相當窮人的風險。 

P.S. 泳裝提示：我隻是教人遊泳，但不鼓勵裸泳，大潮退去，光屁股別怪我。這裏遊泳高手很多， 我也是剛學會，現賣現買