紐約州房地產經紀的一些要求

來源: NYRE 於 07-04-20 08:15:52


紐約州地產執照分real estate sales and broker 兩種.
感興趣的朋友可以到州政府網站 licence類去查各類執照的要求，以及考試認可教育機構的名錄。然後就是參加培訓（網上或課堂兩種）。

通過sales資格考試後，必須掛在一個地產經紀公司名下才能拿到sales的執照，每兩年需進修才能更新。隻有broker 有資格開地產經紀公司簽署傭金合同，但broker也要承擔維持公司的各種開支（房租、保險、設備、日常運營費用等）。

成為broker需要有一定的地產買賣業績並通過broker的資格考試。通過broker的資格考試但沒有自己開公司卻仍然給其他地產經紀公司做sales的，一般稱為associate broker。

一般講commission的分成比例是扣除花費的50%。但如果你賣的是其他公司listing的房子，那麽你的broker與對方broker各拿50%，到你手裏的commission不到四分之一。如果新手與公司的分成是三七開，那麽你的commission就隻有六分之一了。


如果你一直沒有銷售業績，broker一般就不讓你掛靠了。那麽你就失去了sales資格，也沒權力看MLS了，需要再找另外一個broker掛靠以重新獲得sales資格。

另外，不管幫你買房還是幫你賣房，一般都是seller agent, 因為是seller 支付經紀們的commission。如果買方希望經紀站在自己的立場上為自己出謀劃策，那麽買方可以支付經紀一定的commission，但如果那樣買方經紀去申請看房時就要預先聲明自己是買方經紀。如果買方隻支付經紀部分的commission同時不反對自己的經紀從賣方拿commission，那麽這個經紀則需聲明是dual agent。

但也是因為經紀是從賣方拿commission生存的，所以經紀一般先推銷高commission的房子。如果賣房方一味壓低經紀的commission，那麽你的房子在市場的時間很久也就不難理解了。因為經紀是屬於先付出後得到的職業，如果經紀認為無利可圖，那麽就不會用心做事了。無利誰早起呢？

如果是自己想買房或自己要賣房考執照大概可以掙對方賣房或自己賣房的commission的15%－25%。換算一下，如果是100萬的房子，6%的commission，傭金總額是60000，四分之一是15000，六分之一是10000。如果房價是50萬，那麽就要減半。如果commission少於6%，那麽你的傭金就會更少。至於考試、買賣的一些文檔、廣告、講價等都要你自己承當，還有一些法律風險等。所以要不要自己考sales，自己買賣自己的房，也是仁者見仁的事。

目前美國有超過一百萬的房地產經紀，當然也適用那個簡單的定律，就是20%的經紀做了80%的sales。

我不反對大家考執照也不支持大家考執照，隻是就我所知泛泛而談。如果大家有問題可以發郵件給我：[e-mail]

補充一點，關於對地產經紀公司和地產經紀使用上的一些誤解。

以紐約威郡地區為例，可能有上百家地產經紀公司，有大公司有小公司。但這些公司的規模、名氣在我眼裏沒什麽太大的區別。因為地產經紀是在自己的客戶圈裏工作，即如果你要買賣房子，隻要找到你喜歡的地產經紀就可以了，至於這個經紀隸屬於哪個broker的地產經紀公司其實無關緊要。

因為這個地區所有的房地產經紀都使用Westchester-Putnam Multiple Listing Service, Inc.數據係統。

也就是說如果你想買房子，任何一個地產經紀都可以向你提供全部Westchester和Putnam兩個縣以及部分紐約市、紐約州、康州等其他地區的在市場出售的房地產的MLS資料。然後陪同你參觀你感興趣的房子，提供各類你需要的資料，回答你的合理問題，協助你與賣方地產經紀討價還價等等。

如果你要出售房子，任何一個你信任的地產經紀都可以幫助你把你的地產資料輸入MLS係統（listing）。這個你信任的地產經紀會同你討論如何能讓你的房子吸引潛在買主，什麽定價比較合理等等，簽訂合約後即可listing到ＭＬＳ，然後就是安排一個broker open house把你的房子向所有感興趣的real estate sales person展示，另外就是安排一次或多次的public open house 盡可能多的吸引潛在買主，平時安排感興趣的人來看房，跟蹤反饋意見，與房主溝通等等。

所以不管買賣，哪個地產公司不是一個主要因素，主要是你是否跟這個地產經紀有良好的溝通。地產經紀個人之外的其他因素都是大同小異。

如果你有什麽問題或對Westchester和Putnam的私人地產和商業地產買賣／租賃感興趣，可以直接同我聯係：[e-mail]