股色股香
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送交者：空手 09/13/04
每每說到房價,跟貼還是挺熱鬧的,可見關心這事的人不少.這些年澳大利亞的房價長的是很厲害的.以前買房十幾萬,見過'吃糠咽菜''幾年不見葷腥'的故事也不少,現在看見HALF MILLION的房子,見怪的人幾乎很少了.再看看美國,利息這麽低,這房價也給逼瘋了.CALIFORNIA,BOSTON,NEW YORK地區,動不動就是上百萬,隻見'打工,打工,賺錢,賺錢,買房,買破房','這房價和工資太不成比例了',冤聲一片.
對於房價和市場我是花了點時間的,(1)越是貴的地方,房價越是堅挺.越是穩定,越是還要向上漲,(2)房價每每長到於工資掛不上勾時,漲到人人叫冤時,千萬別想房價會跌,唯一對於這一現象,最終的市場補償是反映在物價上漲,工資也上漲,(3)利息低時,會把房價推上去,把盡可能多的人套進這個市場,然後人人為MORTGARGE打工,進而促進經濟,相對而言,房價還是在利息高時,比較穩定,(4)這市場在許多發達國家中已成為一個成熟的市場,它的作用就是要把人人逼入市場,隻要你一入市,不管你收入多高,除了交稅,還要被銀行利息分去一部分的收入,收入去掉這二部分,大多數靠工資收入的家庭,剩下的就所剩無幾了.但要是你不入市,那就更慘,別以為手裏捏著錢高興,你看到的隻是物價房價都在漲,賺錢的速度遠遠趕不上房價,(5)這市場對於經濟的好處是壓抑了社會的閑散資金,使人人手裏都沒閑錢,人人都背一身債,銀行的風險被千家萬戶的MORTGAGE花解到幾乎為零,造成一個看上去富而不奢侈的社會,別以為老外不想奢侈,我們不想奢侈,實在是無奈啊(而中國經濟中恰恰是缺了這一環,要是中國的家家戶戶都背上一身MORTGAGE,我想中國的銀行大概不會有壞帳了),(6)國家和稅務局也深知這個奧妙,所以會從稅務方麵,會給大大小小的LANGLORD,各類小小的補償.如美國的$500,000內的房產交易是不加增值稅,澳大利亞對投資房的NEGATIVE GEARING,給賺工資的人提供了個稅務漏洞,這麽些年來,越搞越大,新加上了CAPITAL GAIN來控製它的規模,也有許多關於NEGATIVE GEARING的議論.
所以生活在國外,不管你願意不願意,最後一定是會被逼進這個市場的.當你不管是通過什麽途徑,不管你是做什麽幹什麽的,不管你是黑道還是白道,手裏有了點錢時,你一定會想到買房,而且你一定會買房.
接下來,是幹什麽呢?作為個人要考慮2個問題和做一件事,加起來是3點;
(1)算錢,主要是算貸款後的還款能力.不管什麽房,你首期付了後,借完錢後就是一個還款的事,隻要你有能力還,最後你買下的房就是你的. 盡管你也許會算算這利息,也許心裏會不平衡,銀行賺走了不少你稅後的錢,但看看人人都是如此,也沒有什麽可冤枉的.還有每當這時,權且把銀行想成是你的合夥人,雖說機會是你的,但沒它,你也做不成這買賣. 好了,這算法,隻是基於你還MORTGAGE的能力. 如你買房前是借房,$300/WEEK的租金,這還款能力是相當於$200,00的20年的MORTGAGE(在利息7%的前提下),這種算法是對與第一次買房的人.如果是買投資房,你付了首期後,在同樣的情況下,要減去出租的租金,這剩下的GAP才是你需要承擔的部分. 所以,買自住的壓力會比買投資壓力大些.對於投資房,不管這房是多少價,基於這個GAP,簡單些,隻需這樣算,付了10%首期後,50萬的房要有$500/WEEK的租金匯報,100萬要有$1000/WEEK的回報,對於有工作的人,或是有收入的人,這留下的GAP也就是$100-200/WEEK,不會給你造成很大壓力.假如你LUCKY,租金等於或多少和MORTGAGE持平,如你買了這種房,這房就差不多是等於送給你的,而且過幾年,房價上去後,租金上去後,你還有賺.
(2)選地區和看房,就是LOCATION,LOCATION,LOCATION的問題了.這是人人都知道的事.但對於中國人,特別是從國內出來的,要注意對於缺點的寬容度,一個房子你想在一個適合於你的好價位拿下來,是不可能沒有缺點和問題.一個沒有任何問題和缺點的房子是不可能在你要的價位上的.另外還有看房的問題,容易被別人的看法左右,也容易被家裏人的喜好程度影響. 所以,最好要自己和家人,做下來,想一想,你究竟要什麽?把你想要的內容一一列下來,另外有那些缺點你能夠容忍,因為有些缺陷會降低你的經濟壓力,也把這些因素一一列下.一一列下的好處是當你看房時不會受情緒和外界影響,還有一個好處是可以避免和家人衝突,因為事先你們已定好了你們對不足的寬容程度.
(3)最後BENG!,就是搞定.這在國外一般有二個途徑,一是通過PRIVATE SALE,二是AUCTION.不管是什麽行情,什麽價,也許你做了大量的市場,也許你根本不知道這市場,你一定要相信成交價就是市場價,任何想象的價格都隻是GUESS,要知道THE BEST GUESS STILL IS GUESS這個道理.找到個自己喜歡的房子不容易,最後的這個'BENG',是關鍵中的關鍵,否則前功棄盡.我覺得許多人買房子時,對市場有太多的SUSPECTIONS,另外還有太多的僥幸心理.其實自己要清晰自己所要的東西比什麽都重要.自己喜歡的一定要明確自己的OFFER,並且要對自己的OFFER有信心.買,有二個方法和途徑,所以這OFFER也是不一樣的. 對於PRIVATE SALE,可以直接和AGENT談,什麽OFFER是可以接受的OFFER,別去想AGENT有什麽好處,他們是吃這行的,就象你打工一樣,也是要靠這份工謀生的.你的OFFER在可以接受的前提下,AGENT便會和賣家周旋成交.對於AUCTION,許多人不喜歡這種方式,但我喜歡,因為買方的叫價,OFFER都是公開的,要知道成交價就是市場價這道理,會有衝動叫高的時候,但一定要知道,這個價格在一個規範化的市場裏是一個非常敏感的,很少真真會高出市場價的5%的.如果決定要去AUCTION,就一定要勢在必奪,否則就不要去,心理準備一定要足,做好一路朝上叫的準備.即便買下心裏不高興,也一定要想到,過十年在來看今天的價是高還是低,但在大多數的情況下,是十年一回首,想想當年還是撿了個便宜貨.
希望對各位有用,反正這一套東西我用下來可以.這市場在海外是個公開的,開放的市場,誰都無法壟斷它.還要知道,錢在這市場隻是一個必要條件,不是充要條件,不管買房自住,還是投資,玩的都是大勢,都需要人有大氣,眼光長,錢少一樣玩的轉,一樣能贏得將來.我覺得,國內都是在炒大公司,大財團,炒世界500強,炒上火星上月亮,...其實我們生活在國外,和我們生活息息相關的第一市場,隻有一個房產市場,再大再強的公司,都於我們無關.隻有這個市場,市場大,盤子大,隻要下工夫,還是會從這市場中有所回報的.隻要有膽略,還是可以探探這市場的深淺的,至少可以豐富生活方式,免得老是有人說國外生活枯燥.其實沒有風險的日子,才是真正枯燥無味的日子.
有些不是'紙上談兵'的體會,和有興趣的朋友一起分享,這其中的要領,'耐心觀察,捕捉機會,多謀善斷,速戰速決'.
每每說到房價,跟貼還是挺熱鬧的,可見關心這事的人不少.這些年澳大利亞的房價長的是很厲害的.以前買房十幾萬,見過'吃糠咽菜''幾年不見葷腥'的故事也不少,現在看見HALF MILLION的房子,見怪的人幾乎很少了.再看看美國,利息這麽低,這房價也給逼瘋了.CALIFORNIA,BOSTON,NEW YORK地區,動不動就是上百萬,隻見'打工,打工,賺錢,賺錢,買房,買破房','這房價和工資太不成比例了',冤聲一片.
對於房價和市場我是花了點時間的,(1)越是貴的地方,房價越是堅挺.越是穩定,越是還要向上漲,(2)房價每每長到於工資掛不上勾時,漲到人人叫冤時,千萬別想房價會跌,唯一對於這一現象,最終的市場補償是反映在物價上漲,工資也上漲,(3)利息低時,會把房價推上去,把盡可能多的人套進這個市場,然後人人為MORTGARGE打工,進而促進經濟,相對而言,房價還是在利息高時,比較穩定,(4)這市場在許多發達國家中已成為一個成熟的市場,它的作用就是要把人人逼入市場,隻要你一入市,不管你收入多高,除了交稅,還要被銀行利息分去一部分的收入,收入去掉這二部分,大多數靠工資收入的家庭,剩下的就所剩無幾了.但要是你不入市,那就更慘,別以為手裏捏著錢高興,你看到的隻是物價房價都在漲,賺錢的速度遠遠趕不上房價,(5)這市場對於經濟的好處是壓抑了社會的閑散資金,使人人手裏都沒閑錢,人人都背一身債,銀行的風險被千家萬戶的MORTGAGE花解到幾乎為零,造成一個看上去富而不奢侈的社會,別以為老外不想奢侈,我們不想奢侈,實在是無奈啊(而中國經濟中恰恰是缺了這一環,要是中國的家家戶戶都背上一身MORTGAGE,我想中國的銀行大概不會有壞帳了),(6)國家和稅務局也深知這個奧妙,所以會從稅務方麵,會給大大小小的LANGLORD,各類小小的補償.如美國的$500,000內的房產交易是不加增值稅,澳大利亞對投資房的NEGATIVE GEARING,給賺工資的人提供了個稅務漏洞,這麽些年來,越搞越大,新加上了CAPITAL GAIN來控製它的規模,也有許多關於NEGATIVE GEARING的議論.
所以生活在國外,不管你願意不願意,最後一定是會被逼進這個市場的.當你不管是通過什麽途徑,不管你是做什麽幹什麽的,不管你是黑道還是白道,手裏有了點錢時,你一定會想到買房,而且你一定會買房.
接下來,是幹什麽呢?作為個人要考慮2個問題和做一件事,加起來是3點;
(1)算錢,主要是算貸款後的還款能力.不管什麽房,你首期付了後,借完錢後就是一個還款的事,隻要你有能力還,最後你買下的房就是你的. 盡管你也許會算算這利息,也許心裏會不平衡,銀行賺走了不少你稅後的錢,但看看人人都是如此,也沒有什麽可冤枉的.還有每當這時,權且把銀行想成是你的合夥人,雖說機會是你的,但沒它,你也做不成這買賣. 好了,這算法,隻是基於你還MORTGAGE的能力. 如你買房前是借房,$300/WEEK的租金,這還款能力是相當於$200,00的20年的MORTGAGE(在利息7%的前提下),這種算法是對與第一次買房的人.如果是買投資房,你付了首期後,在同樣的情況下,要減去出租的租金,這剩下的GAP才是你需要承擔的部分. 所以,買自住的壓力會比買投資壓力大些.對於投資房,不管這房是多少價,基於這個GAP,簡單些,隻需這樣算,付了10%首期後,50萬的房要有$500/WEEK的租金匯報,100萬要有$1000/WEEK的回報,對於有工作的人,或是有收入的人,這留下的GAP也就是$100-200/WEEK,不會給你造成很大壓力.假如你LUCKY,租金等於或多少和MORTGAGE持平,如你買了這種房,這房就差不多是等於送給你的,而且過幾年,房價上去後,租金上去後,你還有賺.
(2)選地區和看房,就是LOCATION,LOCATION,LOCATION的問題了.這是人人都知道的事.但對於中國人,特別是從國內出來的,要注意對於缺點的寬容度,一個房子你想在一個適合於你的好價位拿下來,是不可能沒有缺點和問題.一個沒有任何問題和缺點的房子是不可能在你要的價位上的.另外還有看房的問題,容易被別人的看法左右,也容易被家裏人的喜好程度影響. 所以,最好要自己和家人,做下來,想一想,你究竟要什麽?把你想要的內容一一列下來,另外有那些缺點你能夠容忍,因為有些缺陷會降低你的經濟壓力,也把這些因素一一列下.一一列下的好處是當你看房時不會受情緒和外界影響,還有一個好處是可以避免和家人衝突,因為事先你們已定好了你們對不足的寬容程度.
(3)最後BENG!,就是搞定.這在國外一般有二個途徑,一是通過PRIVATE SALE,二是AUCTION.不管是什麽行情,什麽價,也許你做了大量的市場,也許你根本不知道這市場,你一定要相信成交價就是市場價,任何想象的價格都隻是GUESS,要知道THE BEST GUESS STILL IS GUESS這個道理.找到個自己喜歡的房子不容易,最後的這個'BENG',是關鍵中的關鍵,否則前功棄盡.我覺得許多人買房子時,對市場有太多的SUSPECTIONS,另外還有太多的僥幸心理.其實自己要清晰自己所要的東西比什麽都重要.自己喜歡的一定要明確自己的OFFER,並且要對自己的OFFER有信心.買,有二個方法和途徑,所以這OFFER也是不一樣的. 對於PRIVATE SALE,可以直接和AGENT談,什麽OFFER是可以接受的OFFER,別去想AGENT有什麽好處,他們是吃這行的,就象你打工一樣,也是要靠這份工謀生的.你的OFFER在可以接受的前提下,AGENT便會和賣家周旋成交.對於AUCTION,許多人不喜歡這種方式,但我喜歡,因為買方的叫價,OFFER都是公開的,要知道成交價就是市場價這道理,會有衝動叫高的時候,但一定要知道,這個價格在一個規範化的市場裏是一個非常敏感的,很少真真會高出市場價的5%的.如果決定要去AUCTION,就一定要勢在必奪,否則就不要去,心理準備一定要足,做好一路朝上叫的準備.即便買下心裏不高興,也一定要想到,過十年在來看今天的價是高還是低,但在大多數的情況下,是十年一回首,想想當年還是撿了個便宜貨.
希望對各位有用,反正這一套東西我用下來可以.這市場在海外是個公開的,開放的市場,誰都無法壟斷它.還要知道,錢在這市場隻是一個必要條件,不是充要條件,不管買房自住,還是投資,玩的都是大勢,都需要人有大氣,眼光長,錢少一樣玩的轉,一樣能贏得將來.我覺得,國內都是在炒大公司,大財團,炒世界500強,炒上火星上月亮,...其實我們生活在國外,和我們生活息息相關的第一市場,隻有一個房產市場,再大再強的公司,都於我們無關.隻有這個市場,市場大,盤子大,隻要下工夫,還是會從這市場中有所回報的.隻要有膽略,還是可以探探這市場的深淺的,至少可以豐富生活方式,免得老是有人說國外生活枯燥.其實沒有風險的日子,才是真正枯燥無味的日子.
有些不是'紙上談兵'的體會,和有興趣的朋友一起分享,這其中的要領,'耐心觀察,捕捉機會,多謀善斷,速戰速決'.
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