購屋 Case Study ( 潘冠辰 )

潘 冠 辰

前 言

不論何時何地，購買房屋可說是一生中最大的投資，其涵義不僅是一個安定的家、安全的窩，同時也是保值、增值、創造財富的有效工具。
在美國，買賣房屋和貸款過程都有嚴格健全的法律規範，在普通交易狀況之下，隻要依法按照正常程序辦理，都不會有什麼特別的不愉快事件發生。但是筆者最近的一次房屋買賣交易，卻發生意想不到的狀況，願在此提供出來，將經驗與大家分享，也使各位讀者未來有機會進行房屋交易時能提高警覺。
本文內容不僅涉及房地產交易和貸款程序，同時還包括法律訴訟和相關話題。筆者依據手中所握有的證據做事實敘述，鮮少加入個人意見，務求整個故事的真實無疑。
在敘述這段故事之前，首先要表明這筆交易的購屋者是家母，但我得到了「完全授權」(Power of Attorney) 代為處理這筆交易，所以在本文中以「我是購屋人」的第一人稱來敘述此事。

房屋交易 程序簡介

在房屋交易過程中，「貸款」是最重要最複雜的環節，而本案主要問題出在貸款過程，因此我先簡略說明貸款的必須程序，以避免各位讀者閱讀本文時覺得「霧煞煞」，同時也提供這個專業知識給大家參考。
一紙買賣交易契約雙方簽字之後，這筆交易就成立了，然後雙方會共同雇用一家「產權公司」(Title Company) 協助處理相關手續。這產權公司就是有公信力的第三者，負責在這個過程中最後確認「賣者交屋，買者交款」，防止任何糾紛發生。此時售屋人要準備房屋狀況和周圍環境的各項報告書交予購屋人了解，而購屋人此時最重要的任務，就是在特定時限之內就是找一個適合自己的貸款，以便能依合約準時完成交易。
關於產權公司的功能和運作，各州規定不同。在加州是由產權公司處理上述交易手續，而在紐約州則是由買賣雙方僱用自己的律師處理交易手續。
辦理貸款時，首先由購屋人向一家貸款經紀公司(Loan Broker) 提出申請。貸款經紀公司基本上是一家仲介公司，他們會依據購屋人的狀況找一家貸款銀行(Lender) 來放款，事成之後，由貸款銀行付一筆傭金給這家仲介公司，貸款經紀公司主要就是靠傭金維生。
實際貸款過程是專業人士在處理，一般購屋人不會接觸到，貸款銀行審核通過貸款經紀公司送交的案件，會依購屋人和房屋的實際狀況以及該案的內容訂出一些必要條件(Condition)，然後要求貸款經紀公司完成這些必要條件的要求，貸款銀行確認條件無誤後，就會出一份「貸款文件」(Loan Document) 送交產權公司，由產權公司通知購屋人去簽字，這個環節完成後， 整個貸款幾乎確定完成，如無特殊意外，就可在短時間之內過戶交屋。
綜合以上所述，貸款過程的最後關鍵在於貸款文件如期送達產權公司，而其先決條件就是貸款經紀公司有效處理完成貸款銀行要求的必要條件(Condition)。
大略了解了房地產交易和正常的貸款過程之後，就可以開始說故事了。

加大高鐵 雙重利多

由於我本身在加州矽穀從事房地產經紀行業多年，對房地產狀況特別敏感。近幾年來矽穀地區房地產飆漲，也帶動鄰近地區上昇，包括從加州首府Sacramento為首的中穀地區也深受影響。
加州大學係統(UC : University of California) 號稱全世界最優秀的公立大學係統，其中 UC Berkeley更號稱全世界最佳公立大學。因此，隻要加州大學的招牌拿出去，必較引人注目。二○○五年，加州大學在中穀地區的農業小鎮 Merced成立第十個校區，立刻引起各方投資者的注意，不論是房地產、小商業都迅速蓬勃發展，迎接一所世界級新大學的誕生。同時加州政府計劃興建由首府 Sacramento 經由中穀地區到南加州洛杉磯、聖地牙哥的高速鐵路，Merced 是舊金山灣區矽穀支線到中穀主線的主要轉運交會站。以上兩大利多因素，更使這個默默無聞的農業小鎮，在短短數年間聲名大噪，房地產市場漲幅超過矽穀平均漲幅，而房屋價格隻有矽穀的三分之一。
一九九七年，加州大學宣佈這項計劃之初，我就已經注意到這個距離矽穀兩個小時車程的中穀農業小鎮，乃於二○○四年下半年由矽穀遷居到 Merced，當時家母從台灣來也跟著我一起遷往Merced。到了此地，發現生活環境開朗舒暢，不若矽穀的擁擠嘈雜，再加上家母本身在台灣就是略有名氣的藝術家，自然對這個新環境的清新怡人覺得十分好感，乃決定在此地購屋長期定居。

購買新屋 過程曲折

十一月下旬，開車在郊外地區一次偶然的走錯路，意外發現一個小型的世外桃源。在一片荒地中有一個全新開發的社區，周圍隻有青青草原，數不清的牛隻悠哉其中，隻顧吃草，完全無視週遭的都市發展。由於家母專精於中國書畫，對這幅天然美景自然十分好感，因此決定在此購屋。
十一月二十七日，一個下大雨的星期六上午，在四比一競爭的情況下，經過一番抽籤買到一棟地處悠靜，又能看到社區公園美景的兩層樓洋房。依據合約，預計最遲在二○○五年三月二十九日交屋。
簽到合約後，立即展開進行必要的手續。由於是全新房屋，因此要選建材和合理範圍內的裝備設施。當然，最重要的是找一家貸款經紀公司辦理貸款。我初到此地，對新環境略感陌生，所以還是找到一家位於矽穀的貸款經紀公司辦理貸款，並於二○○五年一月提交了貸款申請書和一切相關文件。此時，年過八旬的家父在台灣略感身體微恙，家母則趕回台灣照顧，並簽署一份完全授權書(Power of Attorney) 給我，由我代為處理一切相關事宜。
早在二月以之前，我已將所有我能做的必須程序完成了。三月十五日，在售屋人(建築商) 的安排之下完成最後房屋檢測(Final Walk Thru)。三月十六日，貸款審核通過(Approved)，按照正常程序而言，在三月二十九日完成簽字放款及過戶交屋，應不是問題。
在接下來的幾天，進入倒數日程，所有其他程序均已完成，就隻剩辦理貸款了，我每天打電話給貸款經紀公司(以下簡稱「該公司」) 的承辦人詢問進度，最後答案是三月二十八日星期一貸款文件可送達產權公司，二十八日當天仍靜悄悄，我當時很急，又打電話去問，該公司承辦人竟回答：「哪有這麼快？」
三月二十九日，期限一到，建築商是美國公司，做事情不馬虎，二話不說取消合約。四月一日收到通知，我一看情況不對，立即和所任職的房地產公司同事詢問應如何處理這種事情，同事和老闆均建議我立即找律師。四月四日星期一，我開始和此地的房地產律師連繫，並同時和貸款經紀公司承辦人詢問到底發生什麼事情。貸款早在三月十六日就審核通過，為何遲至三月底依然沒有任何回音，承辦人表示，他發現原因是建築商和產權公司在過程中拒絕提供相關的必要資料，導致貸款無法按時進行，產生延誤。她同時斬釘截鐵表示，一定是建築商眼見目前房價狂飆，藉機故意刁難，取消合約後可以較高價格賣給其他人，獲取不當利益。
我當時依據承辦人所言，緊抓住這一點向律師反映，並且請承辦人立即出示信函，以便和律師詳談時能提供憑證。四月五日，我專程開車兩小時到矽穀這家貸款經紀公司，希望能由承辦人手中取得信函原件，以便四月六日和律師見麵時，手中握有此項重要資料。不料，當天整個下午，承辦人不在辦公室，傍晚，該公司經理才告訴我，承辦人下午到舊金山參加台灣歌星伍佰的演唱會，所以不上班。當天該公司老闆也未上班，根本不知道此事，我立即打電話給該公司老闆請求協助，老闆表示，這是承辦人的職責，他不便介入。我當時直覺認為該公司的內部管理似乎有問題，但這是「別人家的事」，我當然不便幹涉。
直到四月六日上午，我到該公司辦公室等承辦人上班，近十一點，承辦人一走進辦公室，看到我在等他，還未等我開口，就主動說：「昨天演唱會太吵鬧了，到現在仍未恢復清醒，無法專心思考這件事情，你先回去等，稍後會傳真給你。」

進入司法 始料未及

接下來整個星期，我麵談了六位律師。有一位老律師直中要害提出質疑，認為貸款過程的爭議性最大，如果隻憑貸款經紀公司承辦人自說自話的一封信，顯得證據太薄弱，必須要有更強的人證或物證才具有說服力。最後決定僱用一位很積極主動，頭腦靈活，顯得「最有戰鬥力」的年輕律師。
該名律師立即向建築商和產權公司進行交涉，希望他們恢復行使合約，可是一直沒有回音。律師向我分析依合約內容，雙方兩造若有爭議時可採取的措施：一是和解(Mediation)；二是仲裁(Arbitration)；三是控告(Lawsuit)。但前兩項均無強力的約束，對方若不予理會則一點辦法也沒有，即使走到這一步，少則數月，多則數年，房子早就轉賣給別人了。因此最快最有效的方法就是第三項，向民事訴訟法庭提出控告，並且申請放一個Lis Pendens，以致該棟房子不能轉售。提出控告三十天內若被告無回應，即自動敗訴。但所有律師費雙方自行負責。
五月九日，正式向民事訴訟法院提出控告建築商和產權公司。當時已經付了美金五千元律師費，麵臨以後還會再追加的律師費和訴訟費，隻能奮力一搏試試看。

妥協和解 共創雙贏

本案沉寂了近三個星期之後，五月二十七日，國殤日長週末前夕，我的律師回報：「恭喜你，建築商主動表示妥協，他們願意立即恢復合約，把房子依原價賣給你，你可以立即重新開始進行房屋交易的一切相關手續。」
由於先前和律師在討論本案的因應之道時，發現貸款經紀公司的處理和內部管理的確有許多可疑之處。而且在三個星期的訴訟過程中，律師告知，對於該公司指責被告建築商和產權公司意圖刁難，被告則全盤否認。當時基於為避免和消費者之間的不愉快，也避免礦日廢時、勞命傷財的冗長法律訴訟，乃決定妥協儘速過戶交屋。
此時我有了先前的經驗，這次就謹慎選擇另一家貸款經紀公司申請貸款。和先前一樣的房子、一樣的購屋人、一樣的貸款條件，第二家貸款經紀公司認真處理，再加上建築商和產權公司密切配合，不到兩個星期貸款文件送達產權公司，我也立即收到產權公司的通知去簽字。唯一不同的是此時六月份的貸款利率較三月份的大幅上漲， 雖然是相同的貸款金額，但每月必須多付二百元的利息。
原本以為貸款做好就可以順利過戶交屋，但由於本案涉及法律訴訟，情況就比較複雜，被告建築商雖然主動表示妥協，但原告仍必須依法律程序撤銷控告(Dismiss)，並簽署兩份相關附屬備忘錄(Memorandum)。被告律師依據美國法律Civil Code 1195的規定，這些附屬備忘錄必須由原告當事人，也就是購屋者本人(家母) 親自簽署，並且要經過公證(Notary)，即使我有家母給我的完全授權書也不能代簽。當時家母人還在台灣，兩份必須的附屬備忘錄分別在七月八日和十五日寄達台灣，由家母親自持往美國在台協會去簽字、公證，然後再以隔日國際快遞寄回美國。在美國在台協會的公證手續及國際快遞所費不貲，其實還不是大問題。主要是七月份正值炎熱夏日，根據我上網查閱台灣中央氣象局的資料，那兩天台北氣溫分別高達攝氏三十七度和三十九度(超過華氏一百度)，家母年已七旬，冒著夏日烈陽高溫，獨自前往辦理手續。在夏日烈陽下火氣大和公共場所的感染，因而患了麥粒腫(俗稱「針眼」)，因此又跑了兩趟醫院開刀治療。
雖然本案進入法律程序，未上法庭而私下和解，但是在整個過程當中，成天提心吊膽，不知道建築商和產權公司的處理態度如何。若是他們選擇硬幹到底，官司打下去，所耗損的金錢、時間，實非一般人所能負擔得起。所幸建築商也不想橫生枝節，乾脆選擇妥協，對彼此百利無害。法律程序結束後，雖然還有很多複雜的手續，但當時認為已經走到這一步了，眼看就要結束了，當然也就逆來順受，一直堅持到底。
終於在二○○五年七月二十二日，完成過戶交屋。較先前的預估晚了四個月。

法律費用 九千美元

整個交易結束後，仔細結算帳單，原始的律師基本費美金五千元，加上先前與六位律師麵談的談話費，以及法院訴訟的文書處理費、手續費，而後在雙方律師交涉過程中，我方律師追加的律師費，再加上家母在美國在台協會的公證費、國際快遞郵資，所有帳單加起來將近美金九千元。這還不包括先前所述因利率的上揚而每個月必須多付的美金兩百元利息。

後續發展 精彩可期

原本就認為隻要將房子拿到手就可以了，以前的事情就不再追究。其實不然，真正精彩的故事才正要開始呢！
五月二十七日，律師告知建築商願意妥協，立即展開一切相關手續後，原先那家貸款經紀公司得知，這個案子的合約恢復了。六月二十八日，該公司經理立刻打電話來通知我：「原先的貸款銀行早就將貸款文件送交產權公司，正等著我去簽字。」當時因為第二家貸款經紀公司和貸款銀行的貸款文件已經送達，我正忙於整個交易程序和相關附屬文件的簽署，所以先將該公司經理的通知暫時擱置。但我心生疑問：為何產權公司未及時通知我？甚至後來官司結束後的整個重新交易過程中，產權公司也未告知，已經有另一份貸款文件在等我簽字？再加上該公司承辦人先前指責建築商和產權公司刻意刁難，導致貸款做不下去，那為何貸款文件會出爐？這諸多疑點引起我的好奇心，又想起先前有位老律師一針見血指出，「貸款過程較有爭議」。基於以上種種理由，我決定要一探究竟，了解清楚到底當初發生什麼事情，使我意外損失了美金九千元法律費用。
七月二十九日，我直接打電話問先前的貸款銀行，詢問究竟是何時，貸款文件送達產權公司？貸款銀行查閱紀錄表示，貸款文件根本未曾出爐！八月一日和五日我兩次打電話向產權公司詢問，第一次的貸款文件何時收到？八月五日，產權公司回答，從未收到第一家貸款銀行的貸款文件！事情發展至此，幾乎可確定貸款經紀公司經理對我說謊。但是對整個過程的內容，由於手中無證據，因此仍未敢妄下斷語究竟發生什麼事情。
八月五日下午，我直接和該公司經理通電話，要求提供當初我的貸款所有相關資料，協助我了解案件始末。她當場斷然拒絕，表示該公司的處理沒有問題，並建議我去控告貸款銀行。這番話使我更深懷疑，既然該公司沒問題，為何拒絕提供相關資料？建議我去控告貸款銀行，顯然是認定銀行有問題，在對照該公司承辦人當初指責建築商和產權公司有問題，顯然兩人的說法有嚴重矛盾。我直接向貸款銀行交涉，要求他們提供本案所有相關資料，可是貸款銀行則明確表示，他們不直接提供任何書麵資料給貸款申請人，要我去找貸款經紀公司。這就變成的貸款銀行與貸款經紀公司之間互踢皮球，一個要我去找對方要資料，一個建議我去控告對方。一時之間，我也不知道該怎麼辦。
戲劇性的事件就發生在接下來的這一個星期。一直不便介入貸款經紀公司業務的該公司老闆終於出麵了。八月九日下午，他主動打電話向我表示，他會要求承辦人明天之前將本案所有書麵資料影印一份給我。但八月十日該公司承辦人並未將書麵資料給我，隻是傳真了一封信，內容和先前四月份我和律師麵談的那封信一樣，隻是信末加一句話：「截至目前為止，貸款文件並未送達產權公司。」這句話與先前貸款銀行七月二十九日和產權公司八月五日的口頭回覆完全一致。全案至此至少證明一件事，該公司經理六月二十八日的口頭通知是謊言。也就是因為這句謊言引起了我追查本案的興趣，否則全案早在過戶交屋同時就結束了。
八月十一日下午，該公司老闆又打電話來，開口不提先前所言，要將書麵資料影印一份給我。隻是表示請我加入他的房地產公司，提供我較高的傭金比例(higher split)，來彌補我所損失的法律訴訟費用。
我將此事和其他朋友請教，對此做出研判，很可能是該公司老闆閱讀過我的貸款案書麵資料後，發現該公司的確有問題，但又不好明講，因此請我加入他的公司，提高我的傭金比例來做補償。同時也可保證他的房地產公司也有錢賺，一舉兩得，對他而言穩賺不賠。但基於房地產行業是有地緣關係的，我的業務範圍和他的房地產公司有兩小時車程，加入他的公司對我而言沒任何意義。八月十三日下午，在舊金山灣區一項紀念抗戰勝利六十週年的戶外活動中，遇到該公司老闆，告訴他我的顧慮和決定。而他也就閉口不提先前主動提及的給我書麵資料一事。
雖然如此，我的好奇心依然沒有消失。該公司老闆、經理、承辦人之間前後反覆矛盾的說辭，似乎有意無意之間在挑戰我的好奇心的極限。想要確實了解當初全案的過程，主要關鍵仍在於取得所有書麵資料。經過慎重的考慮之後，最後決定遵循該公司經理在八月五日給我的「建議」，八月十七日在小額法庭(Small Claims Court) 對貸款銀行提出控告，控告金額就是當初的基本律師費美金五千元(小額法庭上限五千元)。其實這隻是一項「策略性」的控告，目的不在於那五千元，而在於上了法庭，貸款銀行就必須毫無隱藏地將所有書麵資料攤開來，真相馬上就大白了。

再上法院 真相大白

在小額法庭提出控告之後，貸款銀行的法律專員(Paralegal) 立刻主動來信，表示該銀行在處理過程當中並沒有任何疏失，完全依據先前貸款經紀公司所提供的一切按程序作業。前後我們之間共通信五次，我不僅提出內心的疑問，也直接要求將本案所有書麵資料提供出來。
十月十一日開庭當天，貸款銀行法律專員攜帶厚厚一疊資料出庭。開庭前，依據程序，法官先問原告和被告之間是否願意和解。我和貸款銀行法律專員在庭外先行和談，完全如我當初意料，她非常友善地拿出本案所有書麵資料，還包括貸款經紀公司也看不到的貸款銀行內部的電腦紀錄。她也非常耐心地向我詳細解釋整個貸款過程和步驟，還有當初貸款經紀公司在何時、如何處理了貸款銀行開列的必要條件(Condition)。解釋完每一項條件的處理，法律專員均會特別補充一句：「應該去問你的貸款經紀公司。」我們彼此友善會談了一小時之後，回到庭上，當庭撤銷本案。
我依據貸款銀行提供的書麵資料和電腦紀錄，配合我和該銀行與貸款經紀公司之間所有的來往信件，仔細分析，逐條比對，得出結論：銀行早在三月十六日貸款案件通過審核當天，就立即將一切必要條件的清單(Condition Sheet) 送交貸款經紀公司。總共名列六個 Conditions。該公司處理如後：第一個 Condition：該公司做的和銀行要求的不一致，也就是說，做了等於沒做；第二個 Condition：該公司在二十八日才著手進行，無故延遲十二天(扣除兩個週末共八個工作天)；第三個Condition：該公司在二十四日才著手進行，無故延遲八天(扣除一個週末共六個工作天)；第四個 Condition：該公司在二十八日才著手進行，無故延遲十二天(扣除兩個週末共八個工作天)；第五個 Condition：該公司根本未曾執行；第六個 Condition：需要我配合處理，但始終沒有通知我，我一直不知道這個項目的存在，直到而後第二家貸款經紀公司通知我時，我還覺得奇怪，為何之前從未聽聞？以上第二和第三項涉及到被告建築商和產權公司，在先前法律訴訟過程中，被告矢口否認該項指控，我曾請該公司承辦人提出傳真或電子郵件的確認回條來證明，但她始終沒有提出來。也就是說，所有的六個Conditions，隻有一個是有證據顯示執行完畢(上述第四項，但延遲十二天)。因此得證，該公司在整個程序當中有嚴重延遲處理的業務過失，致使貸款文件未能及時出爐，時限一到被建築商取消合約。
至此全案真相大白，回想起先前老律師對貸款程序的質疑；該公司承辦人和經理之間的說辭矛盾；該公司老闆主動向我招手，願給我較高的傭金比例，來補償我的律師費；直到該公司一直拒絕將整個貸款的書麵資料交給我。這以上種種的疑點，終於在我「策略性」控告貸款銀行，取得所有重要證物和資料後，得到了確切的答案。該公司在貸款過程當中，有嚴重的業務疏失，可說是「證據確鑿、事實俱在」。
十月十五日星期六，更精彩的轉折發生了。我直接打電話給該公司老闆反映此事，我才剛開口，未料該公司老闆以一個置身事外的第三者口氣對我說：「你說你有理，她(該公司承辦人) 說她有理，乾脆上法院看法官怎麼說！」我一時錯愕語塞，真不知如何接話。我原本隻想以一個顧客的立場向老闆反映該公司處理業務的失職，未料招致「上法院」的回應。
十月十七日，正式向當地小額法庭提出控告，金額就是律師基本費美金五千元。提出控告之後，先將法院傳票握在手中，靜候該公司老闆的回應。但等了三個星期，該公司老闆似乎意誌堅定要上法院，彷彿走上一條「單行道」，無法回頭了。十一月七日，我才僱人將法院傳票送達該公司。
原本預計十二月十四日開庭，該公司承辦人代表出庭。但她是台灣歌星任賢齊的忠實歌迷，該歌手於二○○五年十二月十一日在香港出席電影「金剛」的首映會活動，十二月二十三日於馬來西亞雲頂開演唱會。她參加任賢齊歌友會「小齊家族」和大家前往與會，因此在開庭前申請延期到二○○六年月一月十八日開庭。
在開庭前的一段時間，除了手中已有的證據之外，我還繼續收集其餘參考資料。在此期間又有三項重大發現：
第一：該公司早在二○○五年二月就有一宗相同案例發生。有一宗房屋買賣在二月十二日簽約，美金二十五萬元成交，合約規定購屋人在十七天之內要確定貸款審核通過。這其中的專業程序必須由貸款經紀公司來完成，未料三月一日期限一到，售屋人發現貸款毫無進展，也沒有得到任何回應，因此立即取消合約。事後據購屋人及其經紀人詢問，原來該公司在十七天期間，除了將合約影印本放在檔案夾之外，竟然甚麼也沒做。後來該名購屋人於同年六月十九日在同一地區以美金四十四萬元五千元購買另一筆房產，整個交易七月十五日完成過戶交屋。當然是由另一家貸款經紀公司處理貸款。
第二，又一案例是該公司承辦人的私人事件，但不難看出她個人的處世風格。
二○○五年四月，該名承辦人向同事以美金四十六萬元購買公寓式洋房一棟。由於係同事又是朋友，因此該名同事好心先讓承辦人先搬進去住，交易手續不必急慢慢來，承辦人同意過戶之前繳納該名同事的房屋貸款和社區管理費。未料到了下半年，該名同事才發現承辦人共五次將房屋貸款延遲付款，而社區管理費更是分文未付，全額欠繳。最後該公司經理私下出麵扮演和事佬協調解決此事，該筆房產在二○○六年一月十三日完成過戶交屋。但該名同事的信用紀錄卻遭嚴重破壞，分數大降一百分，對日後的所有金融消費行為均有不良影響，也因此扯出一宗「案外案」。由於和本案無關，容後再述。
第三，我到該公司所在的地方政府查閱該公司檔案，才發現該公司對外營業的公司名稱根本未依法登記，儼然「非法營業」。
以上三項發現的前兩項和本案無關，但第三項則為參考資料一併作為呈堂證供。

三上法院 服從判決

二○○六年一月十八日開庭，改由該公司老闆親自出庭，承辦人則未出庭。我事先有充分準備，將本案所有的書麵資料，我和貸款銀行及貸款經紀公司的書信來往、傳真信函，甚至有通聯紀錄的電話和傳真機帳單，還有當地縣市政府提供的參考資料和商業手冊。一份兩式，一份呈給法官，另一份則放在我眼前隨時「備戰」。而該公司老闆則隻有一封該公司承辦人先前自行書寫的一封信。
當天在法庭內等了近三個小時才輪到我們。也許是法官快下班了，她似乎顯得沒甚麼耐心，雙方話還沒說完，法官就請我們先回去，靜候判決通知，前後隻有十分鐘。
更令人感到不安的是，法官對房地產的交易和貸款的專業過程完全不了解。當我們一講到涉及專業的關鍵，法官就猛提問，然後做筆記。我懷疑法官是否能在短短十分鐘之內了解這些專業名詞和專業程序。
在法庭言詞陳述當中，該公司老闆對我的指控完全不否認，隻是敘述他的理由表明為何這麼做。在最後一個關鍵日期上，他竟然扯一個大謊，當場被我抓出來，我立即拿出當初產權公司給我的白紙黑字展示給法官看，表示他所言不實。
三天之後，一月二十一日，收到法院判決書：原告敗訴。

再會律師 探討原因

「尊重司法、服從判決」是現代公民的基本素養，隻是我的好奇心並沒有因此而消失，隻想弄清楚，在該公司業務疏失「證據確鑿、事實俱在」，而且被告也不否認我的指控情況之下，為何會有這種結果？
我向一位律師朋友談論此事，將本案始末及當天法庭上雙方和法官的互動過程一一詳告。他以一位律師的角色揣摩法官的心理，做出四點結論如後：一、由於貸款經紀公司是靠傭金維生，案子沒做成，他們也賺不到錢。因此法官認為該公司不必承擔任何責任；二、關於該公司老闆「主動提出上法院」一事，以他的經驗來講，很多小公司根本不在乎上法院，抱著賭一賭的心態，運氣好過關了，照常營業，若運氣不好過不了關，頂多關門走人，另起爐灶，別人一點辦法也沒有；三、關於該公司涉嫌「非法營業」一事，這名律師則猜測，法官認為這是稅務單位的職責，與本案無關，因此不予受理。四、被告在法庭上公開說謊，他則猜測，法官既然認為被告沒有任何責任，當然，說什麼謊都不重要。
他建議我去問專業律師，因此將本案轉給了一位專職的民事訴訟律師。
一月二十九日星期日，正值中國農曆大年初一，我和這位頗為資深的老美律師暢談了整個下午。
我首先將本案的來龍去脈，並配合我呈給法官的所有書麵資料，一併詳細告知。她聽完後首先算一算我所有的損失金額，包括先前的法律相關費用美金九千元，加上我當前因利率變動所多承擔的利息每個月美金二百元，若以五年來算就是美金一萬兩千元，總額超過美金兩萬元，遠遠超過小額法庭的上限美金五千元。
她了解整個案情之後表示，這個案子若一開始就直接上民事法庭，很可能結果就不一樣了。她根據我手中所有的證物研判，若是上了民事法庭，其實勝算相當高。因為在小額法庭，並不著重於證物的檢驗和言辭的辯論，隻是憑原告、被告雙方的陳述，然後依法官一時的自由心證來做判決，站在某種法律角度而言，過程太過鬆散。但是在民事法庭，整個過程就相當嚴謹，所有證據必須攤在陽光下來討論，事實就很清楚了。但她也特別提醒我，所謂「勝算相當高」並不意謂一定會贏，因為美國的司法製度非常奇妙，即使「證據確鑿、事實俱在」並不保證會贏，真正勝負的關鍵在於雙方庭上的言辭辯論，這個時候律師所扮演的角色就很重要了。她同時表示這類民事案件，都是「律師費自付」，在這種情況之下，這件案子即使能贏，拿回來的金額頂多剛好付律師費，是否劃得來？她請我再多斟酌考量。
我們相談甚歡。言談之間，她除了以律師的立場給我一些建議，也對我提出一些「個人觀點」。她表示，小額法庭的審理過程不若一般民事法庭嚴謹，因此他們在參考各項案例時，根本不會將小額法庭的判例作為參考。以我的案子為例，法官雖有法律專業，卻不懂房地產交易和貸款專業。一個貸款經紀人在考執照之前，至少要經過四十五小時的專業課程訓練，因此她不認為法官能在十分鐘之內搞清楚這個專業程序。或許法官認為，我的原始目的就是要買到房子，既然已經買到房子，又何必到法院來呢？
她由另一個角度來分析。在某些州的房地產交易過程中，買賣雙方的確需要一名律師協助處理(如本文開頭提及的，例如紐約州)，或許法官是外州來的，直覺認為僱用律師是理所當然！律師費本來就應自付。她又舉交通法庭為例，在庭上，原告(警察)和被告(駕駛人)之間還有機會交叉互問，雙方都可抓出疑點給法官參考，而且整個庭訊內容都維持在交通法規的範圍之內。但是在小額法庭，雙方隻有單純的陳述，而且範圍不限，一旦超出法官的專業範圍，對法官而言是一大考驗。也就是因為有上述諸多盲點存在，小額法庭有時候比交通法庭更鬆散，當然會有「無法理解」的判決結果產生(她補充強調，不願用「誤判」這個名詞)！
她說，她和其他法律界的朋友曾經討論過小額法庭所存在的問題，但是沒有人能找出解決方案。況且就整體而言，小額法庭的正麵功能仍大於負麵功能。而且要每一位小額法庭的法官去學習每一個專業領域的知識，在執行上的確有困難。最重要的是，小額法庭顧名思義，就是「金額不大」，所以即使發生「無法理解」的判決結果，絕大部份的人都自認倒楣，不了了之。基於以上諸多難處，沒有人能針對小額法庭提出什麼徹底改革之道。


社會教育 典型範例

本文開頭提過，這筆交易的後台大老闆是家母。我將上述一切向家母報告，家母表示，她現在很享受這棟新房子清雅幽靜的田園生活。她認為，如同律師說的，再打一場官司即使贏了，也無法彌補精神和金錢的損失，又何必再打一場勞心費力的官司呢？家母以曾為人師表的立場說，這段故事是一個典型的社會教育範例，所以鼓勵我將這段故事寫出來作為社會教育範本。最重要的，就是讓購屋人提高警覺，尤其六月份開始是房地產旺季，很多人準備做貸款，提醒大家申請房屋貸款時一定要找「合法營業、誠信服務」的貸款公司。
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* 照片1說明: 我的新家。


* 照片2說明: 我家一開門就可以看到的嶄新社區公園。


* 照片３說明: 悠哉其中，倘佯其間，無視於周圍人類新社區的開發與人間的紛擾。但是換個角度而言，人類社會或許才真的無法明白牠們內心的煩憂，別忘了這片土地原本都是牠們的家！


* 照片４說明: ＵＣ　Ｍｅｒｃｅｄ圖書館一角。