如何尋找最劃算的房屋貸款

不管是首次購屋、換大房或是重新貸款，為房子找貸款永遠是一件麻煩的事。尤有甚者，貸款過程中，你的隱私暴露，成堆的文件要過目和簽字，所花的手續費可能好幾千都不止。更糟的是，貸款銀行承諾的金額，到辦理房子交屋手續那天會有出入。
　也難怪密西根州 CFI 集團所做的調查發現，房屋貸款的客戶滿意度很低。更重要的一點是，客戶從尋找貸款開始，就覺得問題很大， CFI 發現，客戶覺得沒有辦法在取得貸款前做比較。這個問題的症結是，房屋貸款特有的分權製度。產權保險公司，清算公司，估價公司，每一業者都在房屋貸款過程中扮演角色，讓貸款銀行很難保證貸款者的最後費用。

　聯邦住宅暨都市發展部長馬丁尼茲曾在 2002 年中矢誌解決這個問題。他建議更改法規，讓尋找房貸者隻要根據兩個數字─利率和基本交屋手續費，即可做出貸款決定。換句話說，馬丁尼茲的計畫讓貸款人可以像鎖定利率一樣地鎖定交屋費用。

　不過馬丁尼茲的計畫可能因為阻力太多，到今天尚未付諸實現。無論如何，即使在最複雜的環境中，消費者隻要理出頭緒，循序漸進，仍能找到最劃算的貸款。

　消費者首先要做的事是，檢查自己的信用分數，也就是根據信用曆史來預測未來是否能夠準時付款的指標。銀行願意對高信用分數的貸款人提供最佳條件貸款，對低信用分數者不是拒絕申請案，就是給予條件較差的貸款。

　信用分數一般從最低的三百分到最高的九百分之間。貸款銀行並無共同指標可循。一般而言，信用分數在 680分或者以上，即合於銀行最低貸款利率的資格。有時侯，620 分或者以上就可申請到最佳貸款。

　消費者取得信用分數的管道很多。譬如你可在擁有最廣泛使用的 FICO 信用分數計算公式的 Fair Isaac 公司網站myfico.com 上，花 40 元買到根據你在三大信用局Equifax、Experian 和 TransUnion 檔案中的付款紀錄做成的信用分數。或者你也可在 E－Loan 公司的網站eloan.com 上免費取得你約略估計的信用分數。

　其次消費者要麵臨一個雞生蛋，還是蛋生雞的問題，到底先找貸款銀行，還是先決定貸款產品。HSH 公司房貸顧問龔賓格建議先確定貸款產品，再找貸款銀行。譬如你覺得15 年固定利率房貸適合你，可以據以尋找適當的銀行。不過有經驗的貸款人對決定產品較有把握，首次購屋者可能還要藉助貸款銀行或者貸款經紀，協助做出最後決定。

　其實正在尋找房屋的人，可以向自己的房地產經紀詢問有關房貸事宜。許多房貸業務是由房地產經紀推薦的，這樣的安排並沒有什麽不好，可是貸款人要記住，房地產經紀和貸款銀行可能屬於同一公司或是有些其它的關連。

　華盛頓布克曼公司房地產律師密契爾說，房地產經紀推薦貸款銀行的做法一般是合法的，但是受到法律管製。譬如聯邦法律要求房地產經紀以書麵宣示其與貸款銀行間的任何商業關係。密契爾說，法律也禁止房地產經紀直接收取貸款介紹費，但是公司在年終獎勵達到貸款金額目標而間接發放的獎金是可接受的。

　消費者麵臨的另一問題是，到底該直接找發放貸款的銀行？抑或替消費者尋找貸款銀行的房貸經紀？一般的認知是，貸款經紀因為要收取傭金，所以找到的貸款銀行可能利率較高，以彌補其要付的傭金。

　不過事實也不盡然。貸款經紀即使拿了傭金，仍可能替你找到最佳條件的貸款。HSH 的龔賓格說，對那些尋求傳統15 年或 30 年期貸款之外其它類型貸款以及信用不佳的消費者而言，貸款經紀接觸麵廣，在這方麵尤其對你有幫助。而且貸款經紀一直盯你到交屋為止，提供的全麵服務就很值得。

　最後，不妨到網上看看有沒有適合的貸款。許多網絡銀行不要你報姓名即可提供個人報價。有些網站可以估出你的交屋費用，譬如 E－Loan、Quicken Loans 和Mortgage.com 都有這樣的服務。E－Trade Mortgage 最近推出的「公平比較」服務，隻要鍵入競爭者的報價，就可告訴你是否適合或還有更好的價格。(轉載)