天下無馬的房地產投資篇 - 2

 II.      廟算篇

孫子兵法中的廟算, 在投資中, 等於Business Case (BC). 做過BC的人, 一定知道假設數據的重要性. 假設數據一錯, 全盤皆輸. 筆者有幸做過一個大的項目, 結果千算萬算, 什麽都對, 唯獨外匯的匯率假設錯了. 筆者在到達項目所在國的當天, 就到街上去摸底. 當時就發覺, 當地窮人的一天賺不過$1不到. 一雙NIKE要$150. 中國飯館的一盤蝦炒飯要$40. 筆者和公司的Sr. VP談到了這個貨幣不反映國情的問題, 可這位仁兄飄來一句: “It is all figured in the business case”. 兩年後,  項目所在國的貨幣大幅貶值. 另外, 財經部門又犯了一個重大的錯誤:  所有的收入是以本地貨幣做為基準, 所有的貸款是以USD做為基準. 貨幣大幅貶值後, 入不敷出, 破產了結, 公司項目折了20億美金. 還好, 大公司賠得起. 這件事對筆者的印象太深, 不能不以它為教訓.

做房地產投資, 有哪些假設數據呢?

房地產的COST

利率

貸款時間長度

預期的租金收入

預期的空房率

稅率

保險費

社區費

維修保養費

競爭對象以及競爭對象的租金收入

本地現房的空房率

本地公寓空房率

房客的素質

社區的環境

交通的便利

城市人口的遷入遷出比

公司的遷入遷出比

土地資源

等等, 等等…

要做BC, 用Spreadsheet是最好的. 能寫一些VB的MICRO則更方便. 在Spreadsheet上, 一定要做Mortgage Amortization Schedule. Spreadsheet裏已經有現成的公式. 隻要Insert these functions就可.

上麵所提的假設數據, 有些是BC需要的直接輸入, 如房地產的COST,利率,貸款時間長度,預期的租金收入,稅率,保險費, 維修保養費, 社區費. 有些是BC根據直接輸入算出的數據, 如月付. 有些假設數據會影響直接輸入假設, 如競爭對象以及競爭對象的租金收入,本地現房的空房率,本地公寓空房率,房客的素質.

BC的目標,是可以算出Cash Flow和回報率. 在一個項目下, 能做幾個BC最好. 一個是最冒險的 (如很高的租金收入). 一個是中性的. 一個是保守的. 成功的BC, 一般在最保守的預計下, 仍能有正數的月入(Positive Cash Flow). 在今天的房地產價下,那是很少見了. 當然, 炒房例外.