天下無馬的房地產投資篇 - 1

雖然我不懂那麽多人會對房地產有那麽多的狂熱, 但我想當人們真正了解沒有一樣成功的事是不需要代價的, 大家的熱情可能會變得理智些. 希望這幾篇短文能給大家一些參考.

這幾篇短文將會陸續在這兩個月寫完 

        I.      目的篇

     II.      廟算篇

      III.      找房篇 

   IV.      找貸篇 

     V.      找客篇 

   VI.      管房篇 

  VII.      修房篇 

VIII.      法律篇 

   IX.      上庭篇 

     X.      稅算篇 

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        I.      目的篇

 

為什麽要投資房地產? 通常的答案是為了多賺錢. 因為很多人看見了有些人在房地產瘋漲的地方通過房產升值的再貸款, 利用杠杆作用以小搏大, 一下有了很多的房產. 變成了Instant Millionaire. 這種不勞而獲的想法, 相信許多人有, 筆者也有. 但經過許多年的地產管理, 現已基本反璞歸真, 相信這種現象隻是在一定條件下的產物. 不能把它作為投資的一定結果.

 

筆者經營房地產是經過一個經濟周期的, 親身經曆了經濟和房產的蕭條. 從十幾年的一個周期中, 筆者體會到: 房產作為一種投資的手段, 有它的長處,也有短處.

房產的一般回報率(20% down payment), 在一個正常的經濟環境下, 是在6%到8%之間. 在房產低潮時, 是在8%到12%之間. 當回報率低於3-5%時, 一般說明房價和投資的比例已不在正常範圍內. 這時候的房地產, 用華爾街的術語來說, “The risk adjusted return is not attractive”.

 

回報率 = (Monthly Positive Cash Flow + Monthly Mortgage Pay Down) * 12 / Total Down Payment * 100%

 

例子:

Down Payment = $40,000

Monthly Rent = $1,500

Monthly Expenses = $1,300 (such as mortgage, insurance, tax, etc.)

Positive Cash Flow = $200

Mortgage Principle Pay Down (as a portion of mortgage payment) = $100

 

回報率 = (200+100) * 12 / 40000 * 100% = 9%

 

回報率在房貸的中後期, 會是非常高的. 因為這時的房貸月付中, 一大半是 Principle. 但那是在10-15年後的事. 在筆者遇到的房東中, 很少有人做了這麽長的.

 

另外房地產的一般升值率, 比通貨膨脹率高2-3% (Historic norm except coastal cities). 高於這個數值, 一般說明房地產有炒作的成分.

 

房地產的升值率 = (1+(通貨膨脹率+3%))^N – 1,   N: 年數

 

例子:

通貨膨脹率 = 1%

注: FED GOV的通貨膨脹率總是偏低的. 這對於政府債券的借貸利率和社會救濟金的付出有著巨大的好處. 所以, 筆者一般在FED通貨膨脹率上加兩個百分點. 算出的房地產的升值率會比較接近實際情況.

時間 = 十年

房地產的升值率 = (1+(0.01+0.02+0.03)^10 – 1 = 79%

 

回到這一篇的主題上來, 為什麽要投資房地產. 筆者個人認為, 投資房地產的主要目的是保值和抗通貨膨脹, 其次是借銀行貸款的杠杆作用(Leverage), 以達到以小搏大, 以較少資金, 在長期的投資項目中, 取得高效益的回報.

 

世界上的任何事, 都是有利有弊的. 投資房地產的利弊在哪裏? 大多數人對利是心尚往之, 對弊大約是不勝了了. 這裏談些弊吧:

• 不能到別的城市找工作. (你和你的房地產結了婚). 想靠房地產經紀人來為你的Properties盡心盡力, 那你會非常失望的. 等你幾年後回來一看, 房子已是破舊不堪. 修房的錢比這幾年賺的錢還多. 並且房地產經紀人的費用會把回報率壓低到不值得做這投資的地步. 例如, 如果馬桶壞了, 自己修不過$15. 你人在遠處, 房地產經紀叫別人修, $100. 換個熱水器啊的什麽的, 一年來個三五次, 就沒有利潤了.
• 一幢十年前十五萬的房, 現在三十萬, 賺了二十七萬 (Down Pay $30k), 很高興, 是嗎? 這賺的二十七萬, 除於十年, 每年賺了二萬七. 這比一個Second Job隻多一點. 如果你是一個事業有成的人, 投資在事業上的回報, 恐怕不止這二萬七了. 另外, 你必需花很多的時間去管理這房子. 這樣一來, 你不過是在打另一份工. 當然, 如果同時管理多幢房子, 那花的時間平均來說要少一些. 但你怎麽上你的日常班呢?
• 做房東, 是Always on call的. 本來準備周末和家人出去的. 結果一個電話, 完了, 要修房去了. 家人的失望, 是不可以以錢來衡量的.
• 房產的空置, 是房東的心病. 往往一年的利潤, 在一,兩個月的空置時,就全花在油漆,維修和房貸上了. 這時, 你會問: 值嗎?