房地產投資與買房

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談股論金

一棟房子，一輛車，一個幸福的家庭，組成了大多數人的美國夢。苦讀多年，一旦從學校畢業，找到一份較穩定的工作，隻要積攢上一兩年，就可以買房了。一棟20萬的房子，首付5％，一萬元，拿到6％、30年的貸款，月付$1140, 再加上三百元左右的保險和財產稅，大概每個月1500元。對於雙職工家庭來說，不是大問題。扣除生活費，甚至可以追加付掉一些本金，提前付掉全部貸款。
很多人認為，買房是投資，是房地產投資。我們在國內看到了太多的人靠房地產短時間內暴富。現在有機會、有能力自己投資房地產了，如何能錯過呢？很多人認為，房地產市場穩定，不像股市瞬息萬變，房地產穩定增值。最起碼房子在那裏，可以看得見、摸的到。很多人流傳著靠房地產致富的故事，有些發生在周圍的朋友身上，有些是遠房親戚，有些是陌生人。房地產成了眾所周知的金礦，暴利，低風險。而且越買大房子，住的越舒服，賺的錢越多。

真的有這樣的好事嗎？

房地產商是如何做房地產的

在中國，甚至包括在美國，大家都或多或少有個認識，隻有做房地產才能暴富。周圍的很多事例都說明了這一點。李嘉成，起步於做塑料花，成長壯大於房地產。類似的例子數不勝數。

為什麽房地產能帶來暴利？很多人認為是特權。有些人可以低價獲得土地，蓋好房子，再以高價賣出。在市場發展的初期，尤其是在中國，確實存在以權非法低價獲得土地的情況。但這種情況會隨著市場的進步和不斷正規化、法製化而逐漸消失。在美國，市場已經相當成熟，房地產仍然是很有吸引力的行業，權錢轉化不是其獲利的根本。有些人認為是對未來市場的遠見。人類以其智慧、大量的研究可以在一定程度上對未來、尤其是中短期的未來預測。但這些預測是基於概率的，是期待獲得高於平均的效果，不會對最終結果產生本質性的影響。房地產暴利的訣竅是什麽呢？

我的一位很好的朋友，現任職於北京一家房地產公司的副總經理。有一次，我們討論到房地產的運營和操作，他說他現在深深體會到，房地產的運營之道在資金運作！這就是房地產的訣竅，用英文說，就是“LEVERAGE”。簡單地說，就是：“借雞生蛋，以錢生錢”！

如何？我們下麵以一個簡單的例子說明。

設想，一個房地產公司，有資金1億元。現投資於一個1億元的房地產項目。項目預期建設期5年，預計總售價1億5。回報5千萬，回報率50％，年平均回報率10％。這是大多數人的想法。可10％的回報可能很難說是暴利。讓我們看看專業房地產人士會如何操作吧。投資2千萬啟動項目，完成立項、審批、設計和初期的基礎工作，然後以預售或貸款等方式融資8千萬，年利息6％。5年後，項目建成，以1億5千萬售出，還本金8千萬，5年利息共30％，計2千4百萬。加上自投資金2千萬，總成本1億2千4百萬。獲利2千6百萬，比較2千萬的成本，回報率130％，年均回報率26％。以1億元的總資金投資於5個這樣的項目，總獲利1億3千萬！
獲利 總回報率 年平均回報率
方案一 0.5億 50% 10%
方案二 1.3億 130% 26%

1億3千萬比5千萬，26％比10％，這就叫暴利！這就是資金運作！這就是LEVERAGE的魅力！當然實際操作要複雜得多。本例隻是用來說明大的道理和方向。

向專業人士學習

我相信，很多人看了專業房地產投資者的投資策略以後，會發現自己的做法似乎不同，甚至剛好相反。
我周圍的很多朋友在省吃儉用，把省下來的錢都用來支付本金，一心想著早日付清貸款。債務於大多數人，尤其是大多數中國人，如芒刺在身。隻要債務一日不除，心裏就一日不踏實。很多人買房，盡可能地多付首付款。我曾見到幾個朋友首期支付50％的房款。很多人每月追加支付房地產貸款本金，以為越減少貸款，就越合算。

我認為，這些行為是基於對債務的不理解，是對債務的盲目地回避。我們常常批評美國人總是負債。有些債務是不好的，是要盡快解決。但有些債務是好的，是良性債務。良性債務是我們的朋友，是有益的，可以幫助我們提高收入和生活質量。有些積極的資產管理者甚至在良性債務減少到一定程度時，再去貸款，使良性債務維持到一定的程度。

什麽是良性債務呢？簡單來說，就是債務成本低於個人機會成本的債務。個人機會成本就是一個人所有可能的投資機會裏風險調節後回報率最高的投資回報。比如，一個餐館老板自信他在自己餐館裏投入的每一分錢可以產生10％的回報，那麽這10％就是他的個人機會成本。對他而言，利率低於10％的債務就是良性債務，應當維持在相當程度並將貸款投入他的餐館；利率高於10％的債務就是惡性債務，比如信用卡上的欠款（18％的利息）。這種惡性債務就應當盡快還掉。個人機會成本是變動的。以上述餐館為例，開始的投入可能會產生10％的回報，但隨著生意的擴大，可能生意的發展已經超出了該餐館老板的管理能力，進一步的投入就不見得仍能帶來10％的回報。另外，在我對個人機會成本的定義裏，特別強調了風險調節後回報率。風險必須考慮在內，我從不鼓勵不考慮風險的投資，事實上，不考慮風險的投資不是投資，是投機，是賭博。如果該餐館老板將大部分資產都投入到他的餐館，過分集中的資產機構會給個人帶來過大的風險。比如一旦餐飲業發生行業性滑坡，該老板的個人資產會隨之縮水。即使是餐飲業這樣較穩定的行業也存在大波動的可能，中國SARS期間的餐飲業集體大蕭條就是個例子。

買房到底是什麽
1． 非專業房地產人士買房不是好的投資。我們可以以數字來說明。統計顯示，從1983到2003的二十年間，房地產年平均增值7.5％。有房的朋友可以算一下，房子的年平均維修、維護費用為總房價的1％，房屋保險每年約0.8％，財產稅因地而異，我所在的州為0.54％。扣除上述支出後，還剩5.16%。如果是貸款買房，以當前的貸款利息算，即使是15年貸款也要5％。這就隻剩下0.16%了！就算是富裕人士，一筆付掉100％的房款，每年獲益不過5.16%。美國聯邦政府債券的年平均利息約5.4%。不要說暴利，買房還不如買國債！

2． 擺正心態：買房是消費！每個人都有住房的需求。住房的需求必須得到解決。投資是可投可不投。但住房是必住的，要麽租公寓，要麽買房。買房是解決住房需求的手段之一，是消費！既然是消費，就要落入中國人的消費原則，“能省則省”。房子夠住就好。大房子當然舒服，但需要付出代價。“房子越大，賺錢越多”的想法是沒有根據的，也是不複合自然規律的。

3． 相對租房，買房更省錢。相對同等居住條件來說，買房要便宜；如果花同等數量的錢，則買房可以住上更大的房子。為什麽？很簡單，因為買房要自己照顧房子，要付出勞動。買房者是在以自己勞動來省錢。買房犧牲了靈活性。買房就決定了買房者要在一個地方穩定下來，至少是在一定時間內。而租房者則可以說走就走，不用擔心賣房，來去自由。世上沒有免費的午餐。

4． 確定自己的機會成本，不要盲目減少債務。對大多數人來說，買房貸款是能獲得的最低息的貸款。尤其在美國，房屋貸款的利息是免稅的。對於5％的貸款利息，28％的個人聯邦稅率，房屋貸款的稅後利息才3＋％！隻要有機會獲得高於4％的回報，不要把錢浪費在償付房屋貸款本金上！除非極其富裕，不在乎鋪張浪費。但大多數中國人還是在把一分錢掰成兩半花的。
總之，正確認識買房，正確認識房地產，正確認識投資，正確認識債務，做一個明智的個人資產管理者。