個人資料
最新文章
文章分類
歸檔
2007 (150)
2008 (100)
2009 (57)
2011 (62)
2013 (61)
2014 (36)
正文
貸最大可能款，在城裏最好區，買白玉房一個。
1.貸款利息隻有一條路：往上走，所以趁利息還低，盡可能多貸款；
2. 城裏好區，以後增值保值都比其他區好；
3. 白玉房一個，若自住是享受，若出租很容易，租客質量高，雖然一個房是10個房的價，但是比10個好管理多了。
4. 如果不想當專業地主，利用別人的錢來抗通脹，保值。
咱park 20%的錢在白玉房裏，漲起來，100%收利，對付那點通脹應該沒問題，房租嘛，cover cost 就好，現在利息這麽低，要做到這點很容易。咱不指著這房過日子。
大家不是在討論除了增值以外，還要考慮保值嗎？俺這個保值的策略如何？
咱老實坦白吧，這主意並不是俺的原創。近來看到城裏大量熱錢現金搶房，房搶到手之後，馬上出租。聽說除了外國來的熱錢外（主要來自俄國歐洲等地，少數來自中國）還有不少本國富人以此來park their money. 於是，俺靈機一動，上麵的這個歪點子就出籠啦。：）
“7年利息3%， 每月必須付 $19819.95” 這話既錯又對。 你說它錯是因為你要30年付清。我說它對，是我要7年還清。其實選擇這種貸款的人，大多數都是估計自己能在5-7年，或稍長一點，低利息下payoff. 若老老實實按30年付，是不劃算的。如貸款數額大，即不能早早付清，長期付風險又大。
租金如隻能和利息房稅打平，你每月就得貼錢。30年後，這錢才是你的。你有幾個30年？
大房子不好出租。 按20%首付，貸款數額大。幾個月出不了手，cost 是很高的。所以，正確的做法是，買小房子，小額貸款，每個房子都有cash gain.
物體與外界接足麵越大， 熱交換越快。把大物體切割成許多小物體， 質量不增加，熱交換卻加快了。投資也是這樣。
我不是在說保值，我是在說保值的風險
房子有自住的功能，不能全看作投資。就算投資，房子也是一種較長期投資。按現在的，或稍早些時間的房價，與目前的利率，買房後的開支(隻能算利息與地稅）與租金打平還是不太難的。
與銀行比風險沒有意義。你可以用現金買房，有多少現金，就有與之對應的房子。
你下麵的算法是錯誤的。
5～7年利息3%，不是指5-7年貸款付清，是指30年付清，而利率隻固定5-7年，所以不會得出 "7年利息3%， 每月必須付 $19819.95. 出租8000/月，你還得貼$11819.95/月"的結果。
請在仔細看下樓主的計算是對的，隻能說7年之內是對的，7年以後就不知道了。
如按你的7年還貸利率3%，雖然7年之內是負的現金流，那7年後除地稅外都是正現金流了。
如現金買下，200百萬，算房產稅1.2%，年付2萬4，按年租金9萬6，如算投資，目前是3.6%回報，好過放銀行是對的。如房價與租金都會上漲，那會更好。如將來房價租金都會下跌，那現在買的時機不對。看你怎麽看了。
投資房"要貸到盡可能的最大金額"
這是錯誤的策略。正確的策略是：投資房要有正現金流，或投資房不能有負現金流。
對“負現金流”， 你和銀行的風險是不一樣的。銀行敢給你的“負現金流”投資大筆貸款，是因為，你付的起時，它賺大頭利息，你付不起時，它把房子收回。所以，它的風險比你小得多。
你的補充是對的。本人現貸款已還清。不過即使沒還清，要貸到盡可能的最大金額，當然要根據你目前所有的loan payment，及還款能力來決定到底還能貸到多，這個會因人而異，與樓主的概念不矛盾，可以假設前提，當然不一定要買2，000，000的房，也可以是1，000，000或更低些，概念同理。
銀行不會貸給你。不信試試看。除非你的現貸款已還清，或即將還清。
上個月剛簽約買了房，考慮再三與你文中的算法一樣，不是賺錢，是抗通膨。政府的量化寬鬆與低利率，感覺就是不要大家存銀行，鼓勵投資冒險。我的計算方法與你樣，所以“搶”了個房，兼顧自住，出租，保值。也是覺得買幾個較差的房出租還不如買個好區域的一個總價差不多的概念白玉房。
隻有一點，是一樓提到的風險，是存在的，樓主也沒回答，這是我唯一擔心的風險。
還有你的答複中downpayment和loan計算是按2，000，000房價（第六樓），可是先前你說的是2，300，000成交，出租後$8,000，買價不同，計算結果會不同。
目的不是賺錢，隻要抗通脹安全保值就好。
你是對的，出租房利息可能比自住房高一點。今天自住房7年ARM，30年term 可以拿到2.625%.
你算的每月付款中包含了principle payment. 那錢不是自己的嗎，強迫存款罷了。開支的話隻能算利息吧？
7年利息3%， 每月必須付 $19819.95. 出租8000/月，你還得貼$11819.95/月。你是在拚血本。還有，作為投資房，你拿不到3%利息貸款。
嗯，再來算賬：
200萬房，downpay 25%，50萬，貸款150萬。現在5～7年利息3%，利息每年4萬5.地稅每年2萬5.開銷7萬，租金收入9萬6.盡收入每年2萬6. 也就是說，50萬的downpayment 有5%的收入。比我想象的還好，看來還是要用數字說話。：）
同學，人家是現金哎。
怎麽會沒有人租？人家那房才出來1星期，就被租走了。俺們這城裏好區2房2衛的現在都是5000/月，那4房3衛的，8000還算便宜的。
再查看我下麵回複yuan222的。是為保值抗通脹，不是為了賺生活費。：）
分租，超過兩戶以上，鄰居就要找麻煩。若兩戶分租，每戶$4000/月，紐約下manhattan 才有這房價。
如downpayment 400，000， 貸1，600，000， 按4%貸款利息，30年計，月付7638.64。如房產稅1%， 即20，000/年，每月$1,6667。總月供 $9,305/月。所以，出租$8000/月， 你還得貼$1,305/月。你賺屁個錢。
為抗通脹嘛，本來就沒想要正現金流。例一，城裏200萬白玉房，被人230萬現金買下，馬上出租$8000/月。相當於230萬存銀行，拿4%的利息。房價還會與通脹同步上升，租金也會上升。豈不是比放銀行更好？還不怕銀行像塞浦路斯一樣破產搶錢。