一篇可以終結房價漲跌討論的文章

一篇可以終結房價漲跌討論的文章

前言： 對於談論房價的各種聲音，多是充斥著非理性的因素，或片麵強調某個因素的影響，或是別有用心。本文將從多個真正影響房價及其走勢的方麵進行闡述，經分析後得出可靠的論斷。
下麵從以下八個因素進行分析

一、 人口因素
二、 存款因素
三、 購買力因素
四、 政治因素
五、 熱錢因素
六、 土地因素
七、 價值規律的作用
八、 信心因素


一、 人口因素 （駁“人口增加”論）

房子是需要有人來承載的，如果人口少於房子所能提供的居住人數，則會形成房產閑置；若房子的使用價值不能被行使，則其真實價值將趨於歸零。任何理智的人都不會去購買沒有價值的東西，在這種情況下房子的價格當然就無從談起，回歸其本來的麵目。
有關部門已經按照最大化的程度計算後得出：中國的人口峰值最大為14億，在2020年前實現，此後人口數量逐年加速大量遞減，每年人口淨減少一千多萬！ 這相當於每年減少一個北京或上海這樣的城市的人口（以目前客觀調查的1.2-1.3的生育率計算）。幾十年後，我國將僅有幾億人口！實際上，這僅是按照靜態的計算方式得出的數字，若考慮到動態的因素（如大中城市青年普遍婚期後延，獨身、“丁克”家庭大量出現等），未來的人口減少量會顯得更加嚴重。難怪國家開始鼓勵適齡青年多生孩子，有關部門已經意識到了問題的嚴重性。可是，高企的房價，驚人的育兒成本，嚴峻的就業形勢，激烈的社會競爭，羸弱的社會保障，給現實的男男女女們又設置了道道門檻， 不要說生育二胎了，就連能否結得起婚、供得起房都已經是大問題了。
目前的生育政策導致的情況將是：孩子們將平均每人繼承2套以上的房產，而且會在不遠的將來實現。“東西多了不值錢”，估計不會有人對此有異議吧？ 有一本書，名叫《大國空巢》，您若閱後會對中國的人口問題有更深刻的理解。有報告稱：北京在15年後總人口（包括流動人口）將穩定在1600萬人左右; 另有統計稱：北京目前有登記的住房有550萬套（這還不算近20%總量的小產權房），近些年來北京每年竣工和銷售的住宅平均在1500萬平方米左右，而且這種建設還要長期做下去；按照這樣的建設速度，幾年以後，北京的房屋將大量過剩。燕郊、涿州等河北近鄰地區也加入了北京房市的爭奪，僅燕郊的一個名為“上上城”的樓盤，規模就達400萬平方米；400萬平米是個什麽概念？就是4萬套房子住12萬人口！而這等百萬平米以上的大盤在周邊地區比比皆是。人口不再增長，而房屋卻在持續大量增加，房價會是什麽趨勢，相信您自己可以判斷了吧？
上述情況還可以從下麵一個角度得到印證：
教育部有關小學生人數的統計數據。我們知道，現在中國小學生的入學率是比較高的，一般達到98%以上。
有一則新聞報道說：教育部公布的《2005年全國教育事業發展統計公報》顯示，由於我國小學學齡人口的逐年減少，三年中全國小學生入學人數共減少1300萬人，2005年全國小學在校生人數10864.07萬人，比上一年減少381.04萬人。小學數量較三年前減少了9萬多所。
上麵這則新聞講的是三年期間內的情況，我們查了一下最近十年來的《全國教育事業發展統計公報》，發現了一個普遍規律：小學學校和小學招生人數連年減少。下麵是摘錄：
《1996年全國教育事業發展統計公報》：全國小學64.6萬所，比上年減少2.27萬所；招生2524.66萬人，比上年減少7.15萬人。
《1997年全國教育事業發展統計公報》：全國小學62．88萬所，比上年減少1．72萬所；招生2462．04萬人，比上年減少62．62萬人。
《1998年全國教育事業發展統計公報》：全國小學60.96萬所，比上年減少1.93萬所。招生2201.38萬人，比上年減少260.66萬人。
《1999年全國教育事業發展統計公報》：全國小學58.23萬所，比上年減少2.73萬所；招生2029.53萬人，比上年減少171.85萬人。
《2000年全國教育事業發展統計公報》：全國小學55.36萬所，比上年減少2.87萬所；招生1946.47萬人，比上年減少83.06萬人。
《2001年全國教育事業發展統計公報》：2001年全國共有小學49.13萬所，比上年減少6.23萬所；招生1944.21萬人，比上年減少2.26萬人。
《2002年全國教育事業發展統計公報》的情況有所不同：2002年全國共有小學45.69萬所，比上年減少3.44萬所；招生1952.80萬人，比上年增加8.59萬人，但在校生12156.71萬人，比上年減少386.76萬人。
《2003年全國教育事業發展統計公報》：2003年全國共有小學42.58萬所，比上年減少3.11萬所；招生1829.39萬人，比上年減少123.41萬人。
《2004年全國教育事業發展統計公報》：2004年全國共有小學39.42萬所，比上年減少3.17萬所；招生1747.01萬人，比上年減少82.38萬人。
我們知道，中國兒童一般是6歲或7歲上小學一年級的。從上麵的數據可以看出，近十年來小學招生人數連年下降，既然小學生入學率並沒有大幅度降低，那麽就可以推斷，2004年小學招生人數減少，意味著1998年或1997年的出生人數比上一年減少；2003年小學招生人數減少，意味著1997年或1996年的出生人數比上一年減少，依此類推。
一般來說，農村的小學招生人數下降是可以理解的，因為隨著城市化的發展，越來越多的農民在城鎮成家立業，他們的子女也可能在城裏上學。但令人震驚的是，現在許多城市的小學生人數也在下降了！例如，在2005年，北京市小學在校生規模隻有2000年的75%左右。近些年來，北京在不斷地撤並小學。小學教師嚴重過剩。
近十年來,不但小學招生人數連年下降，而且各種統計數據均表明全國人口的總和生育率連年下降。例如，1995年國家統計局1%人口調查顯示總和生育率僅為1.46；1997年全國人口與生殖健康抽樣調查為1.35。

人口老齡化
在北京，戶籍人口自然增長率連續5年為零，這還是在日趨嚴重的老齡化情況下發生的。這種情況說明：北京每年死亡的人口多於出生的人口，因為每年都有數以萬計的外地來京新落戶的大學生和其他人才等。而新落戶的人中絕大部分不是老年人。老齡化意味著：人口數量在某段時間會突然大幅下跌，人口急劇減少。大家看看你們生活的周圍，是不是老人隨處可見且比例很大？感興趣的可以查閱一下有關老齡化的文章，看看這會對我國有多大的影響（建國以來，我國人口有過幾次高峰）。單就從對房地產的影響上來說，老年人對房地產的熱情比不上其他群體，過世以後，留下的大量的空房子會對房價造成稀釋作用。

流動人口
有人說流動人口是購買房產的非常重要的生力軍，這話在過去沒錯，但要說將來仍然這樣就有失偏頗。流動人口的主體可以分為兩大類，一類是民工，一類是有一定知識和技能的人。大家都知道民工在大城市裏買房的可能性很小，而且現在農村裏能出來的人已基本上都出來了，留在農村裏的基本上都屬於“老、幼、病、殘、弱”；考慮到農村的生育率和老齡化等問題，可以說在長期內我國的農村流出人口的總量不僅不會增加，反而會越來越少。近年來各地發生的“民工荒”已經說明了這個問題。隨著我國的小城鎮建設投入越來越多，城市功能日益完善，越來越多的民工將最終生活在小城鎮裏，而不是湧向大中城市。
另一類有一定知識和技能的人才（年輕人為主體），他們最有可能成為大中城市人口增長的主力，但是其規模卻無法與以往的曆史相比了。高高在上的房價，本身就是阻礙人才流動的障礙，它大大提高了留在大城市裏的生存成本和門檻。現在的年輕人越來越嬌氣，“啃老族”大量出現，他們更願意依賴於父母，不願去麵對大中城市裏激烈的競爭。同時，中國的中小城市也在不斷增強吸引力，越來越多的人才願意留在中小城市裏。
所以，對於一線大中城市來說，人口的數量不足以長期支撐大量房產的開發的持續性增長，房價必然在短期內掉頭向下。

二、存款因素 （駁“錢多過剩”論）

當前全國居民儲蓄存款為17萬億元左右，這個大“蛋糕”若是被房產瓜分，情況會是怎樣呢？
以北京為例，若按照房價1.2萬元/平米計算，每年竣工的住宅將耗掉1800億元；若把全國的房產保守地按相當於32個北京計算，則每年新建的住宅將耗掉居民存款5.76萬億，按此計算，不出3年，全國人民的儲蓄存款將所剩無幾！這顯然是不可能發生的事情，因為人們還要留一部分錢用於教育、醫療、養老及其他大額意外開支和消費等。另外，股市的火爆也分流了大筆存款。即使人們全部以按揭貸款方式買房， 即使人均年收入平均遞增10%，即使房價不再上漲，中國老百姓的這點“家底”也不足以支撐這樣的樓市十年！ 房價將似無源之水，還能向前流出多遠？

三、購買力因素 （ 駁“剛性需求論” ）

房子在大量透支人們的購買力。現如今普通的百姓們隻能仰頭望著高高在上的房價，它是那麽的遙遠，已經不是伸手可以摘得到的了；正如任誌強所說的“開發商是在為富人蓋房子”。
以北京為例，北京市居民年人均可支配收入為19978元（2006年），而房價如何呢？有統計顯示，北京市五環內期房均價為13754元。若購買80平米的一套房子，按此價格計算其房屋總價為110萬元。若采用銀行按揭貸款買房（貸款八成，20年期等額本息），按照現在的貸款利率，則為首付22萬，每月還款6644元。若按2008年將要執行的新的貸款利率，則每月還款約7000元。顯然，普通百姓即使東拚西湊交上首付，仍然無力支付每月的銀行還款。普通百姓既然不行，那麽高薪階層（大款、暴富者、大腕、名人、企業家等占社會極少數比例的人暫不計）如何呢？在北京，月入10000元可稱得上是高薪工薪階層了，即便是以這樣的收入，即便在目前房價一直不漲的情況下，通常至少需要約5年才能準備夠首付款，但再考慮到還上月供，每個月都將變得接近身無分文，甚至變成真正的“負翁”。因此，即便是高薪階層，在麵對購買僅80平米的房子麵前都得停下腳步，何況是其他普通人等呢？占社會主體的絕大部分都已經買不起房了，房價已經達到甚至超過了大眾的購買力極限，所謂的“剛性需求”又有什麽意義？在這種情況下，即使有再多的“剛性需求”的普羅大眾，也實現不了現實的購買力；房子到底要賣給誰？還有誰會相信房價會無限上漲呢？
再來看房價收入比。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際管理，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3---6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。但是，據調查，全國大部分一線城市的房價收入比率都超過了10。
筆者認識一位年產值過億的私營企業的老板，想在北京買一套約150平米的自住的房產，但看過了多個樓盤後，在高昂的樓價麵前卻猶豫不前。企業老板尚如是，更何況普通收入者呢！
即便是可憐的父輩們拿出多年積攢的養老錢替孩子們支付了首付，但接下來的問題是：孩子們的收入也難以維持月供，父輩們也喪失了頤養天年的物質基礎。拉動社會經濟發展的重要動力 —— 消費，將變得虛弱乏力，而且是長期的乏力，因為房價已經將這種力量和潛在力量掏空了。房價嚴重地透支了人們未來的購買力，意味著房市將麵對長期的疲軟。能買得起房的，基本上已經買過房了，那些買不起房的，按現在的房價趨勢，仍然是買不起的，除非房子開始降價；現在買房的人，炒房者占了主體，而非用於自住的人。
畸高的房價，讓買了房的年青人背負沉重，不敢消費，不敢跳槽，不敢創業，甚至不敢離婚…… 房子成了年青人的一切，房子讓年輕人拋開了個性，年青人在其人生的黃金時期不得不為房子打拚，從此不再有理想，不再有前途；房子讓原本可能成就的精英和天才，就此走向平凡和平庸。
房價過高對於真正需要房子居住的人來說，是一種非常真實的痛苦，房子是對他們的人生的悲慘剝奪。麵對著這種被綁架的人生，人們終將會恢複理智，停下來認真思索。

四、政治因素

筆者相信，筆者所能想到的，也是我們的領導人能想到的。房價問題已經被提到政治的高度來看待，因為它事關全國人民的民生，關係到社會的穩定，關係到國家的可持續發展。
國家希望房地產穩健發展，筆者是這樣理解的：在房價問題上，國家不希望房價在短時間內大起大落，這是因為它會對我國的金融和經濟造成極大的影響和破壞，國家希望房價平穩恢複到合理水平。國家近年來出台的曆次調控都比較溫和，但不意味著政府可以容忍房價繼續瘋狂下去。實際上，政府手上並不是沒有打壓房價的撒手鐧，可以使用的手段有很多，比如限令開發商自拿地之日起3年內必須開發完畢並通過驗收，否則無條件收回未開發完的土地並從重罰款(單就這一條，若政府執行到位，則房價立降!)；開征物業稅；取消預售製；提高房貸利率和貸款首付比例；將房價問題列入考核地方政府官員的一個重要指標，實行一把手負責製；加強對有關政府職能部門的監督和審計，等等。
我們的金融體係相對還比較脆弱，國家不希望看到房地產業崩盤和金融的崩潰，因此通過調控來實現“軟著陸”是比較理想的。可是貪婪的開發商和一些地方政府和相關政府部門卻不顧中央的良苦用心，讓國家的調控變得越來越複雜和困難。
房地產行業扮演了這樣一個社會角色，就是把中間階層的財富聚集到少數行業和少數人手中，加大了社會貧富差距，這是件非常可怕的事！因而也給中央政府造成了巨大的壓力，將迫使政府逐步加大對房地產調控的力度。
一套新房動輒百萬,一棟新樓就消滅100個百萬元級的中產戶。城市裏各行各業的精英的創業夢都被廢在了房子上，使各行各業的發展缺乏後勁，科技難以成為第一生產力，科技在國際上落後久了就要挨打，後患無窮，所以政府也不得不調整。
矯枉必須過正，麵對局麵的嚴重性，中央很可能采取更為嚴厲到位的政策和手段；這將使開發商的冬天提早到來。
地方政府在整個房地產開發的鏈條中，收取的各種稅費（包括地價）占房價相當大的比例，可以說，地方政府在降低房價上有著不小的作為空間。
隨著新一屆地方政府官員的逐步到位，地方政府在執行中央政策上的力度一定會有所加強，調控的效果會日益明顯。尤其是在目前通貨膨脹局麵較為嚴重的情況下，房價繼續上行必將會受到嚴厲打壓。
我們相信，我們的黨和政府是代表著最廣大人民群眾的根本利益的，國家一定會出台有效的辦法，保障人民安居樂業。
保障性住房也已被各地政府列為了重要的建設目標，十一五期間北京將建3000萬平方米保障房及兩限房，這將在很大程度上衝擊目前北京高挺的房價。
已實施了十年之久的穩健的貨幣政策將功成身退，取而代之的是從緊的貨幣政策。 中央經濟工作會議在部署明年經濟工作時明確提出，明年要實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從\'\'穩健\'\'轉為\'\'從緊\'\'，發出強烈的政策信號。從緊的貨幣政策由此全新登場，並將在明年的宏觀調控中發揮重要作用。中央經濟工作會議指出，明年將進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用，嚴格控製貨幣信貸總量和投放節奏。流動性過剩和物價上漲將受到抑製，房價也不會獨善其身。

五、熱錢因素

既然老百姓手中的存款有限，購買力疲弱，那為什麽還可見這幾年房市的旺銷呢？
首先，我們來看房價大幅上揚的樓盤大多集中於大中城市，這是因為大中城市集中了更多的優質資源。在過去,人們更願意湧入大中城市來尋找機會,而湧入的人口又放大了市場，因此給房產炒家們創造了投機的溫床。而中小城市和縣城的房價在近些年裏並未出現大幅上漲，長期以來基本上都在2000元上下，這主要是當地人們的購買力有限，“有錢人”不多，房價即使被炒高也不會有人接盤，房市不具備炒做的基礎，因此房價問題在中小城市和縣城裏並不突出。房價問題，主要是指大中城市的房價問題。
大中城市裏有錢人多，但如果僅以上文中提到的存款總額做依托來炒做樓市，那麽樓市不會有現在這麽瘋狂；如同股市一樣，樓價的飆升是需要有巨量的資金來推動的。那麽，這麽多的錢是從哪裏來的呢？
答案: 除了居民的儲蓄存款外，還有熱錢。
先解釋一下什麽是熱錢： “熱錢（Hot Money）”又稱“逃避資本（Refugee Capital）”，是充斥在世界上，無特定用途的流動資金。它是為追求最高報酬及最低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。它的最大特點就是短期、套利和投機。正是靠它，上世紀90年代末國際“金融大鱷”索羅斯一手製造了亞洲金融危機，在短短半年間掀翻了整個東南亞國家金融體係。
熱錢何時會流入中國？
一般國際熱錢，流向兩個熱源：
1.短期利率正處在波段高點，或還在走高
2.短期間內匯率蓄勢待發，正要升值
隻要中國符合以上兩個要件，熱錢就源源流入。
一般以發展中國家，經濟正在起飛，國民所得正在成長，股市正待上揚的市場，隻要相較於他國符合以上要件，都能吸引八方熱錢進來。
可熱錢也最無忠誠度可言，它們會一直待到本國相對於他國：
1.短期利率已然回檔下跌
2.短期間內匯率正待走貶
熱錢就會再度流出。
所謂熱錢流出，就是變賣本國貨幣計價資產，如外資擁有的股票、國債、投機性土地等，大量變賣，換成他國貨幣之後，傾巢匯出。
以上一進一出，如果時間短而流量大，將造成本國股市債市房市，爆起乍跌！
中國近年來的情形正符合國際熱錢流入的條件，有報告稱，每年通過地下錢莊、外貿偽裝、境外投資等方式進入中國的熱錢數以千億美元！再加上某些不法官員的灰色收入，民間遊資的逐利性介入，少數富人的剛性需求和投機需要，開發商的捂盤屯地，將中國的房價迅速推到高峰。現在，買房已成為了富人的遊戲，高高的房價就這樣在他們之間炒來炒去。
但熱錢的性質決定了它的短期性，而且人民幣也不會無限升值下去，一旦獲利豐厚或看跌預期，熱錢就會迅速通過各種渠道逃離至境外，中國房市的大規模崩盤就會緊跟著出現。目前，熱錢在中國房市上已獲利頗豐，在低迷的行情麵前將逃避風險而拋售房產，這將引起房價的連鎖式雪崩。

六、土地因素（駁“土地有限”論）

有人說資源與人口的比率，決定了中國的房價不可能大跌。 中國人多地少所以房價永遠漲。 不對，日本和香港的人均土地少10倍以上，照樣有房價和地價大跌的時候。開發商不說房價漲是土地永遠會漲的假話，他怎麽漲價？其實海南省房價大跌時土地跌更多。
新近調查的結果顯示：目前有10億平方米的土地囤積在開發商的手中，足夠供應全國市場5年的開發量。以北京為例，今年7月，國土局公布數據，自2004年1月到今年6月，北京住宅項目土地供應麵積5775公頃，建設用地麵積4206公頃，規劃建築麵積7866萬平方米。但2年半以來，北京供應712宗住宅項目用地，目前已竣工的土地麵積669公頃，僅占總量的12％，其餘多數為在建項目或尚未動工土地。 其中尚未動工建設的土地有2947公頃，而在全部712宗地中，已經完成開發的僅占74宗。如果這些在建和未建的土地以常見的容積率為2的情形下形成住宅，則可以提供超過1.15億平方米的房子，這還不算每年新增的土地供給。若平均每套房按80平方米計，則北京市現有的閑置土地可以形成144萬套住宅（別忘了這僅是基於3年多時間內的土地供應量）。最近，北京市還公布了《2007年至2010年土地供應中長期計劃》，按照該計劃，到2010年，北京新的土地供應總量將達24200公頃。那麽，即使其中一半的土地建成為住宅，將又形成2.4億平方米以上的房子，也就是說幾年後還有300萬套房子可以期待。將上述二項相加，10年內可以形成的房子共有444萬套之多！這麽多新增的房子，可以容納上千萬的人口。在“土地財政”論盛行的今天，各地政府的行為都是互相效仿的。所以，想要買房的人們大可不必這麽急，我們可以安然地等著看房價一天天地掉下來。
“18億畝耕地底線”真的是不可突破的麽？人口都將要大幅減少了，將來再堅持它是否還有意義？我更願意相信這是個短期內的政策，它為我們對未來留下了巨大的想象空間。
再來看發達國家住宅發展的曆史，住宅和生活郊區化是必然的趨勢，人們不再擁擠在喧鬧的市中心，到更低密度、更低廉、更舒適、更清新健康的生活環境中去工作和生活，城裏巨量的房子不再受追捧，房價必然會掉下來。

七、價值規律的作用

價值規律總是起作用的，沒有隻漲不跌的市場，落實在房地產上也不會例外。

先看租售比
所謂“租售比”是指每平方米使用麵積的月租金與每平方米建築麵積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售租比一般界定為1：200至1：300。如果租售比低於1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高於1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。租售比無論是高於1：200還是低於1：300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
現在廣州、深圳一帶的租售比已經達到1：800甚至更高。舉個例子，一套100平方米的房子，投入購買資金要超過240萬元，而每月的租金才不過8000元至一萬元，也就意味著最少也要240至250年才能收回買房的成本。按照租售比1：200至1：300預計，折算成長期投資的年收益率，大約是4%至6%。現在租售比達1：800甚至更高，意味著收益率遠低於4%，隻有1%甚至0.5%，真正想把房地產作為長期投資，就是看準了向房地產注入資金的長期收益，而這樣的收益率顯示樓市風險已經非常之大。
北京的情況如何呢？據最新數據顯示，北京的房屋售價與租金比上漲趨勢迅猛，平均售租比已經達到350比1，超過了國際公認的300比1的警戒線。
市場分析人士認為，售價租金比的高低更大程度受製於區域本身房產的升值動力，而房價的上升與租價的上漲之間存在的極大不對等現狀，更進一步拉高了售價租金比。如果不考慮房產市場快速增長帶動的房產升值部分，目前絕大多數區域的房產已經處於價值偏離狀態。誰都知道有泡沫，又都擔心錯過賺取高額利潤的良機。這就像擊鼓傳花，想接花又怕接到最後一棒。擊鼓傳花的遊戲一旦停住，接盤者將得不償失，甚至損失慘重。

再來看空置率
按照國際通行慣例，空置率在5%與10%之間為合理區，在10%與20%之間為空置危險區，在20%以上為商品房嚴重積壓區。據統計數據顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率已達24.42% 。
一位不願透露姓名的房產中介工作人員在接受《中國產經新聞》記者采訪時說，要單看空置率的話一般不會超過50%，不過很大一部分都是租房子的，實際產權人的房屋入住率應該不會超過30%。北三環安貞橋附近的一個小區，房子很早以前就賣完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒住幾個人。這種狀況在北京的很多小區裏很常見。
再來看房子的建造成本
有資深建築工程造價師曾測算過：若不計土地成本，常見的住宅樓每平方米的造價不超過1000元，即使是各種原材料價格都大幅上漲，但因為其在房價中所占的比例實在是太低了，對房價的影響非常有限；因此原材料價格上漲不是房價飛速上漲的重要原因。有人研究過後說，若跟國際接軌，比照巴黎北京合理房價是2134元，這雖然有點調侃，但至少說明我們的房價確實已經“脫軌”很遠了。
保值功能的破滅
很多手頭有點閑錢的人把買房視為投資，認為房子既可以用來出租獲利，也可以實現保值增值。
從短期看，幾年前買房的人確實基本上實現了這個目的，但從長期看，基於本文上述眾多因素的影響，房產價值和房租必然沿相對下降的趨勢下滑，未來的行情將很不樂觀。在北京，100平方米的房子價格可以是160萬，但租金隻能達到3600元/月，也就是說，租金還遠遠抵不上銀行的存款利息，更不要說貸款月供了。在銀行提高利率的背景下，人們能直接感受到買房的代價。
那麽房子能否抵禦得住通貨膨脹呢？房價即將走入下行通道，即使在通貨膨脹的背景下，其表麵提高的部分也抵不過一般商品上漲的幅度，相對來說還是貶值的。也就是說，房子將越來越不值錢，投資房產已經失去了其作為保值投資的意義。
每個大中城市裏都有很多人持有多套房產，為了確保手裏的“勝利果實”不被蠶食，必然會拋售一部分來套現，這會形成一種風潮並在短期內造成房源的大量供應，推動房價繼續下行。

八、 信心因素

你之所以完全不管某件藝術品的真實價值，即使它一文不值，也願意花高價買下，是因為你預期會有更大的笨蛋花更高的價格從你手中買走它。而投資成功的關鍵就在於能否準確判斷究竟有沒有比自己更大的笨蛋出現。隻要你不是最大的笨蛋，就僅僅是賺多賺少的問題。如果再也找不到願意出更高價格的更大笨蛋從你手中買走這件藝術品的話，那麽，很顯然你就是最大的笨蛋了。
--這是博傻理論。

顯然，博傻理論告訴人們：在這個世界上，傻不可怕，可怕的是做最後一個傻子。
在當前的房地產市場上，一些別有用心的商人和二奶專家正在製造一批又一批傻子。翻開報紙，打開電視，點擊網頁，人們都會發現，一些熱心的房產專家不斷地告訴大家，房市很好，會很賺錢。一些政府官員也這樣說。利用一些公眾並不明白的理論及公眾也不知道真假的數據嚴謹地證明自己的理論。
如果現在還在房地產市場上投資，買房地產，基本上是讓別人忽悠了，就像範偉被趙本山忽悠瘸了一樣。如同賭博一樣，您是相信房產跌價快呢，還是相信通脹上躥快呢？
房價為什麽還在上漲？為什麽沒有什麽人買仍然“空漲”？這是因為開發商不敢降價銷售，哪怕是停止漲價的步伐。因為開發商既要麵對市場的壓力，也要麵對銀行的壓力。人們是買漲不買跌的，即使沒什麽人買，開發商也要一點點抬價，造成不明真相的人恐慌性買房。市場上失去信心是可怕的，如果買房者都停下來觀望，不久就會有開發商扛不住緊繃的資金鏈條而被迫降價，降價就會像瘟疫一樣在開發商中傳開，而越降價人們越是擔心房價沒有到底，最終使房價如雪崩般坍塌，房地產的泡沫悉數破裂，房市將長期陷入低迷。
銀行終於提高了首付比例和利率，這是很難得的，首付40%，就意味著銀行可以至少承受40%的降幅，在目前銀行深陷房地產利益的迷局中不能自拔的時候，40%決不是保守的數字。
奧運會能長期提升房價？這隻不過是個哄抬房價的幌子而已，曆史上舉辦過奧運會的城市的房價又如何？雅典的房價在奧運會後跌去了近一半，悉尼、漢城的房價在奧運會後也都有不同程度的下跌。
自今年8月份以來，房市逐漸降溫，目前已進入全國性的低迷階段，看看各樓盤售樓處的冷清，看看備受煎熬的房產中介，我們能感受到房地產的資金鏈已經張緊得嘎嘎作響。有報社傳來消息：近來找上門來刊登廣告的樓盤明顯增多，這與以前求著開發商做廣告的行情截然不同了。看來，開發商的好日子即將過去，那種在開盤時拉個條幅就能讓人徹夜排隊搶購的局麵可能不會重演了。我們能真切地感受到，房市正在從賣方市場轉為買方市場。
房價不再上漲，或是即便是有小幅上揚，都是炒房者的夢魘，因為他們根本不是在指望房租收益，而是指望房價在短期內能有快速的升高來賺取差價。現在，二套房貸政策的調整，使得他們基本無法再利用銀行的錢來炒作房市，而房價前景的“利空”，更是讓他們“炒房炒成了房東”。
現在還在買房的人，多半還是不明白事情的真相，或許他們對房價繼續攀高抱有信心，或許他們堅信自己不會是最後的那個傻子。
可是，如果大家都了解了事實的真相並認同本文的觀點，形成了共同的預期，那麽市場上的信心就會決堤，直接反映在房價上，就是房價的暴跌。房價的暴跌，會比房價的漲勢更加凶猛；開發商們無論怎樣搖旗呐喊，終將會被湮沒在降價的狂潮裏。
最終，房產會回歸其真實的價值的。經過一段時間的搏弈，房價會在2009年裏有明顯的下降。如果可以預期房價的話，我們可以拿2003年時的房價做參考，例如在北京，當時東三環附近的房屋均價在7000元左右。那麽，將來的房價，很可能會相當於2003年時的價格。
對於北京和上海兩個城市來說，可能還有最後的一張牌來力挺房價，那就是實行購房可上戶口政策，這一政策提高了房子的附加值，可以在一定程度上刺激流動人口買房。但這種政策能把房價挺多久，效果會是如何，尚未可知。也許，有買房計劃的外地人可以等等看，隨著房地產業即將走入低潮，這一政策出台的可能性很大。


總結：
房價下跌成為了必然，這不會因任何人的意誌而改變；人們對房產的信心由此將發生逆轉，購買黃金等保值手段成為了下一個時期的優先選擇。而仍在期待購買房子的那些弱勢群體們，終於可以在不遠的將來圓了自己的夢。“堅持就是勝利”似乎從來沒有像今天這樣的現實和易於實現。