買房還是租房？ zt

人們常問我這樣的問題：我現在是租房子住，每月租金不低。我能不能買房子呢？我就對他們講，買房或租房各有優缺點，不能一概而論。每個人都要根據自己的情況來決定是買房還是租房。

買房子的確有許多優惠。最近幾年，美國國會和國稅局對購房者實行稅收優惠。如果購買房屋，你可以抵減房屋貸款利息和財產稅。如果把房子賣掉，在一定範圍內你賺的錢不用交稅。

買房子的稅收優惠就是可以抵所有的房地產稅。抵稅項目還包括所有的州和地方的一般福利（general welfare）稅。但是，它不包含任何垃圾收集費和房屋所有者協會的費用。稅法沒有限定能夠抵幾個房屋稅。擁有一個以上的住宅的屋主也能抵稅。如果你擁有3棟房屋，你就可以抵3棟房屋稅。但是，由於你的抵稅額太大，你可能使用另類最低稅（al ernative minimum tax）的抵稅辦法。

稅法第216條，如果你購買的獨立房屋（house），你從銀行獲得的貸款可以抵稅。如果你買的是合作公寓（co-op apartment），你所擁有的股份也能抵稅。合作公寓管理公司要給你一封信或1098表格，說明你股份的抵稅額是多少。

一般來說，當你還有貸款時，通常銀行會代為付房屋稅。當你的銀行支付房屋稅時，你就獲得抵減。

你的主要住處（principal residence）的房屋貸款可以抵稅。同樣，你的第二棟房屋或度假屋的貸款也可以抵稅。但是，房屋貸款利息抵減限定在一百萬元以內。如果你用房屋抵押貸款（home equityloan），這個利息也能抵稅。房屋抵押貸款的限額是10萬元。你可以用這個抵押貸款去度假或購買新車。

例如，如果你借房屋貸款40萬，利率為6%，那麽你就能從你每年的收入中抵稅2萬4000元。如果你屬於25%的收入人群，這個2萬4000元利息，你隻要支付1萬8000元，就能節省6000 元。

買房是一件大事。你必須考慮以下幾個事項。一、買房子一般需要支付頭期款（down payment）。二、養一個房子需要許多開支，如保險、房屋稅、維持費 (Maintenance Fee) 和維修費 (Repair)。三、如果失業，將導致沒有收入以致無錢支付房屋貸款。

如果你要賣房子，隻要符合規定就可以豁免稅。該規定是在房子出售前五年中，該房子要成為你的主要住房至少兩年時間。免稅額一人是25萬，已婚夫婦就是50萬。而且，這個免稅不是一次性的豁免（one-time exclusion），它可以每兩年使用一次。你賣房後不一定要再買房子，你用這些錢租房子也行。

上麵指的是全部豁免（full exclusion）。當然，你也可能符合部分豁免（partial exclusion）的條件。但部分豁免需要有以下一些原因：一、工作變動。它可使住在一起的人受惠，甚至不是房屋的所有人也行。但工作變動必須是搬家的主要原因。二、健康原因。包括老年疾病、需要照顧家庭成員、向因疾病、受傷的符合條件的個人提供（或獲得）醫學或個人照顧獲得。三、不可預見的情況。包括離婚、死亡、懷多胞胎以及工作或自雇的狀態發生變化，引起你不能夠支付費用和生活花費。如果你的收入下降或配偶或其它共有人的收入下降，你就可能符合這個部分豁免。

買房子需要經濟實力。一個房子花費包括房屋貸款、房屋稅、房屋保險和房屋維持費。你能否買房先要計算自己的經濟實力。最常用的規則是，你每月支付的本金、利息、稅和保險之和不要超過你每月總收入的25%至29%。我自己的網站上有一個計算公式，其位址是：www.AliceChenCPA.com，有興趣的讀者可以試用一下。

有些時候，租房子是一個較好的選擇。在美國，換工作和搬家稀鬆平常。如果你在一個地方居住不會超過三年到五年，你最好是租房。這是因為即使是房屋上漲，你賺的錢也許剛夠支付買賣房子的相關花費。

購買房屋具有風險。如果房地產市場下行，你可能會失去本金。過去十幾年，美國的房地產市場大漲，使許多華人認為房地產市場會這樣永遠漲下去。因此，許多華人一窩蜂買房子。例如，幾千名紐約華人前往費城買房，結果不賺反賠，就是一個例子。

購買一所房子涉及的事項很多。如果身分沒有搞掂，你可能要為身分奔波，買房子的事情會推遲。如果沒有足夠儲蓄，可能會因為一些變化而失去收入，故買房對你來說並不成熟。因此，你在買房前應該做好財務規劃。（作者陳琪錢為美國注冊會計師）