房市小議：為什麽市值1.5M的房子會3.6K出租？

我最近在看1031 EXCHANGE， 頗有收獲。1031 EXCHANGE允許地產投資者在一定條件
下通過"交換"房產來延遲交稅，隻要交換之後投資者沒有現金收入。有個說法，
人活在世兩件事不可避免：死亡和稅。1031是一個非常好的延稅工具。運用的好，
可以到死才交稅。

以前的1031房產交換隻限於投資房。最近的1031法允許自住房參與交換。

首先要了解為什麽賣自住房會需要1031。(不是所有自住房都可以用1031)

- 國稅局規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻住房價值增長的前50萬不
交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在裏麵。

- 加州很多房多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15%CAPITAL GAIN TAX，和
CA SALES TAX，總額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了1.5M，COUPLE有50萬
免稅，如果不用1031，他們賣房子交稅 1M*25%=250K！

- 怎樣用1031延稅：首先將自住房出租至少一年，這樣就變成了投資房，可以合法參
與1031交換。出售房子以後，因為房主在裏麵住夠了2年，所以前50萬免稅(假設是
夫妻兩人)。剩下的1M，投資到別的房產中(可以是多棟，隻要總價大於2M)，用於出
租。一年後或者繼續做投資用，或者收回自住或度假房。(要賣的時候為了避稅比較
複雜，這裏暫不討論)

這裏要回到test2test提到的1.5M出租3.6K的問題。我在CRAIGSLIST上查到的有地
址(才可以ZILLOW)的CUPERTINO出租房，基本上都符合這些條件：

-漲幅超過500K (幾個超過1M)
-已經買來2年以上

這些房子驗證了我的猜測，就是房主拿來出租是為了一年以後做1031EXCHANGE，一
方麵CASH OUT，更重要是為了延遲交稅。

這些豪宅廉租的例子背後都有投資原因，不能單純引用來證明房市衰弱。不否認也
有炒房炒成房東的，可是在彎曲還是小概率。

以下是CRAIGSLIST上的出租房，都是有地址的房子信息，但無一例外都驗證了我的
猜測：
22815 Poplar Grove Sq, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE? $813,373
Total assessed value: = $121,359
(沒有成交價，隻能用ASSESSED的價錢估算，成交價應低於這個值)
Gain: 692K

10437 Avenida Ln, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE? $1,363,321
Total assessed value: = $286,739
(沒有成交價，隻能用ASSESSED的價錢估算，成交價應低於這個值)
Gain: 1077K

10204 Byrne Ave, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE™: $1,428,156
Purchase Price: 09/15/1995: $294,000
Gain: 1134K

10599 N Stelling Rd, Cupertino, CA 95014
ZESTIMATE™: $2,009,978
Purchase Price: 02/24/2005: $1,490,000
Gain: 519K