加拿大房東們痛並快樂著 （82期）

加拿大房東們痛並快樂著

楊濤瑞專欄

多倫多買房的好處已經說的夠多的了。有讀者反映我們房屋買賣代理的專欄文章總是一邊倒，隻是鼓吹買房如何如何的好，對買房的風險和危險提之少少。總有些自己搭台自己唱的意思。所以這次綜合好壞處談談買房出租。（本文隻指正常情況下不包括目前房市隻升不降的情形）

據訪查加拿大房東們其實痛並快樂著。有的房東可能是細水長流達到了長治久安。也有的隻是幻想著做了一場惡夢。賺錢的和賠錢兩者的最大不同，有過得失的經驗房東指出：

首先是你房屋地址的選擇。選擇大家都買房出租的地方，可能一個房間，櫥衛都獨用也隻能租到4-5百，還要擠上兩三個人，還要看房客的眼色。有的地方一間房合用櫥衛，也可能就租4-5百，還十分搶手，可以房東挑房客。究竟那裏買房出租好歡迎讀者來電探討。

另外一個就是房東自己付出的勞動多少。收房租當然是勞動，房租收不上來是損失。半夜房客忘了鑰匙打電話要你開門或是熱水沒有拉著你維修，這些都是勞動。

買房賺錢還是賠錢這是後話，前話是你得先要做成房東。做房東可能不需要資格，新移民老移民錢多、錢少的都可以做。但要有勇氣和承擔壓力準備。事情非常簡單，你有房子(應該叫房間)租給別人住，別人幫忙支付銀行貸款和水電氣等一幹費用，多出來的部分就是你的收入。但這麽簡單的事卻就是有人做不來。還是那句話：“性格決定選擇，選擇決定命運。”

買房要看買房的錢從那裏來。一般房東願意支付25%甚至更低的首期，也有房東願意支付多達40%的首期。對比自住房屋銀行對出租的物業會更提心掉膽，貸款利息可能會多收1-2 個百分點，相應允許低首期。有的原來屋主可能會貸款給你，利息比銀行要低；有的銀行要求你自住一部分才會貸款給你。如果你的收入不夠要增加還貸款的能力可以要求銀行考慮你的租金收入，但銀行最多計算租金的75%，即00 每月計算為0。

買房出租一個最明顯的好處是稅務上的優惠政策。加拿大合理省稅就意味著收入沒有減少。省稅的好處你不做過一兩年的房東是體會不到的。如果你沒有準備做房東是不會明白其中的好處，建議趕快找會計師查尋。所有的為出租而產生的費用都可以抵稅。如果房屋貶值並結算折舊，每年允許你最多申報高達兩萬五千圓的損失。有一個前提是你出租的總收入在拾萬圓以下。（所以你有房屋出租，為什麽擔心市場波動房屋跌價，所謂亂世現英雄。）但不要倚仗稅務方麵的優惠來增加你的出租收入。羊毛出在羊身上（讓羊毛出在狗身上的事以後再論）。買房出租要立足於每月總租金大於每月的貸款額，房屋保險、地稅總和，如果還能大過水電氣等雜費，多餘的就是你的現金結存。每年年終盤點可能會比預期的租金收入少，正常的收益在10%左右就可以。

另外正常的維護保養及維修，還有偶爾的租房空置，當然不可避免的大修，不幸遇到的租客賴帳費力驅趕，這些都是的工作範圍。

也有的房東空房待客就是沒有客人光顧，煩惱不已。有的房東每月月初捏著手上租金笑眯眯得缺買什麽買什麽，完全忘記要付的貸款、地稅、保險等各種費用。總帳一算並沒有節餘。記住正常情況租金隻是支出，房屋投資（主要指一兩套/幢屋業）你掙的是一二十年之後的錢。這就是屋業講座中提到的：房地產投資若幹年可以實現財務自由。任何自由都是有限度的。投資實現自由就要先忍受沒有自由的投資。聽專家的話不要自作主張，做出聰明反被聰明誤的事情。

找到好租客是出租屋業投資的關鍵。不是所有的房東都樂嗬嗬。有一對夫妻房東，樂嗬嗬的招租卻引來了惡夢一場。一對夫妻房客不僅欠錢而且還反客為主，又喝又吸還開著燒飯電爐取暖。男房東捶胸蹾足惱火不已。最終惡房客被趕了出去，但這對小夫妻的租房事業也告了一個段落。

加拿大房東是有權檢查房客的信用記錄的。一種辦法是聯絡前房東詢問房客是不是及時交租；是不是保持房間整潔；帶不帶人過夜等。還可以化從網絡上查詢。想查這個租客是否被驅逐過有無官司不良記錄等複雜記錄大概花費。

其實所有有關出租事宜可以交給管理公司來做，當然10%的租金會被割去。總歸做房東也和做任何事一樣，有煩惱也有愉快。

看到此處你若仍對屋業出租有興趣，提醒你先做以下工作：熟悉本地出租條理；了解地理位置居住人群；走訪銀行了解有沒有錢可借。當然了，如果你懶得麻煩那就請找一個信得過的房產代理。