聽雪軒

日前有媒體爆出上海“一人貸款6.5億元買了110套房”，再次將上海樓市拉入焦點。一人買110套房？是真是假？今年以來房價熱漲的北京、深圳、珠海有沒有這樣的極端事情？在房地產和上海同步熱過的杭州、南京是否有這樣的例子？ 　　疑點一：“神秘買房人”到底是誰 　　 　　“代銷”公司：涉及商業保密不能透露 　　2004年的上海曾經爆出過與本次事件類似的“姚康達”事件，當時中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向姚康達一人發放個人住房貸款7141萬元人民幣，資金被用於購買128套住房炒作房地產。 　　但是記者沒有想到，本次“一人貸款6.5億元買了110套房”調查開始後，事情一波三折。 　　因為“神秘買房人”的真實姓名和透露事情的“知情人”都沒有公開現身過，記者隻能通過上海樓市資深購房人趙先生和劉先生、上海綠地、世貿集團上海公司、上海富地、上海中原地產等上海房地產界資深人士打聽，但都沒有打聽出“神秘買房人”的真實身份。 　　記者兩次采訪了據傳為神秘買房人“代銷”110套房子中52套房子的21世紀不動產中國區域副總裁、上海區域公司總經理王皓。王皓兩次的反應都讓記者意外。 　　4月25日，記者第一次采訪王皓，王的第一反應很生氣：“這篇報道嚴重失實！很多都是作者自己演繹的，我從來沒有說過！”王皓告訴記者，他從來沒有說過110套房子是一個人買的，因為“不是一個人，而是兩三個人”；他也從來沒有說過21世紀不動產的“代銷”合同是和銀行簽約的，真實的情況是和客戶簽的約。記者提出要就此事詳細進行采訪時，王皓因為要出差隻能周五即4月28日再聯係。 　　4月28日一早，記者按時打通王皓的電話預約采訪事宜。王皓的態度發生了變化。“對不起，我不想就此事再接受任何采訪，因為那篇報道失實，近幾天來，我和公司都承受了很大壓力。”在電話中，王皓給記者明確表達了三個意思：第一，他重申不是“一人貸款6.5億買110套房”而是80多人，而上次他所提及的“兩三個人”是這80多人的代表，至於這些人是誰，因為涉及商業保密，他不能透露；第二，21世紀不動產關於52套房子的“代銷合同”不是和銀行簽約的，而是直接和客戶簽約的；第三，52套21世紀不動產代銷的房子不是那篇報道所說的“不良資產”，而是銀行看到了這些人有了不能按期還貸的苗頭，不希望自己的房貸成為不良資產，而主動幫著客戶聯係了21世紀不動產等代銷機構。 　　疑點二：放貸銀行到底是哪家？ 　　被購樓盤：多家銀行做過個人住房按揭 　　三天時間，王皓的前後說法發生了變化。這已經讓人產生了疑惑，但接下來的調查更加讓人疑惑。 　　被上海複地、世貿等房地產公司的人士稱為“上海房通”的溫州人劉先生，從2002年就進入上海樓市進行購房投資。 　　劉先生因為買房投資，已經和上海多家銀行各支行的經辦人成了“老相識”，這些老相識告訴他，現在上海幾家曾經給世貿濱江花園做過個人住房按揭的銀行如工行某支行、建設銀行某支行、某商業銀行陸家嘴支行等等從支行行長到經辦人，都人心惶惶，“如果上麵查下來屬實，不僅支行行長要被撤職，就是分行的行長也要受處分的。”銀行的惶惶不安是因為有2004年的姚康達事件。 　　不妨來看看2004年的姚康達事件： 　　2004年6月23日，審計署審計長李金華提交讓人觸目驚心的審計“清單”讓姚康達一夜之間成為名人：工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人就發放個人住房貸款7141萬元，這些資金被用於購買128套住房，炒作房地產。 這件事情被曝光後，當時的中國工商銀行辦公室新聞處處長謝泰峰接受記者采訪時表示說：“這個事情出現在2002年和2003年上半年，當時央行關於房地產信貸的121號文件還沒出台，有關貸款政策文件並沒規定對個人住房貸款發放的最高上限。由於中國人民銀行是在2003年6月出台121號文件，對貸款人購買兩套或兩套以上的住房做出限製，在此之前，不管是央行還是銀監會都沒有相關規定限製貸款購買兩套或兩套以上住房，因此支行是按照每筆貸款是否符合條件來放貸的。”而且“在事後審核中，貸款程序並沒有發現違規之處。”事情的最後結果是謝泰峰承認“給單一的個人發放如此高額住房貸款，極容易給銀行造成潛在風險。的確存在銀行在當時房地產行情較好的情況下，房貸風險意識不足的問題。”而原工商銀行外高橋保稅區支行的行長欽偉也被調離原職。 　　正像謝泰峰所強調的，“由於中國人民銀行是在2003年6月出台121號文件，對貸款人購買兩套或兩套以上的住房做出限製，在此之前，不管是央行還是銀監會都沒有相關規定限製貸款購買兩套或兩套以上住房”，而根據某媒體的那篇報道，“有那麽一個人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地衝進了上海樓市，買入了110套高檔房。這些房源分布於長寧、靜安、浦東陸家嘴等上海市中心城區。這一個人獲得了總計達6.5億元的抵押貸款”，也就是說，如果這件事情屬實，這個貸款6.5億元買110套房的事情是發生在2004年下半年至2005年第一季度，而這個時候，央行已經出台了121號文件，對貸款人購買兩套或兩套以上的住房做出限製。也就是說，如果此事屬實，這是明顯的違規行為！ 　疑點三：110套房主到底一人？兩三人？80多人？ 　　業內分析：如果真的是一個人，他不可能撐到現在 　　由於報道此事的記者也因為“承受了很多壓力不再想說這件事情”，加上該篇報道的當事人之一21世紀不動產上海公司總經理王皓以及當年曾經給世貿濱江花園做住房按揭的銀行等都拒絕接受采訪，這件事情逐漸詭秘起來。那麽，上海的姚康達第二是否存在？110套房主到底是1人還是兩三人還是80多人，記者無法從事實中得到答案。溫州人劉先生、上海人趙先生作為上海最早的“炒房人”，以當年的姚康達案例進行分析，認為“一人購110套”房子的可能性不是很大，並提出了三條疑點。 　　首先，時間不對：該報道寫的這個人6.5億元的貸款買房110套發生的時間是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康達事件是發生在2003年6月以前，後者當時沒有相關的規定，而2004年時間段，央行已經出台121號文件，已經對第二套住房以上的住房都進行了按揭限製，“以前是有漏洞可以鑽，因為相關方麵沒有限製；而2004年後，已經有相關的文件出台，上海人做事小心精明，不會明著犯規。” 　　第二，信用體係日趨完善讓騙貸成為不可能：劉先生認為，當年的姚康達如果是靠“買進房子，然後重新評估，再抵押貸款”的循環做法，套用信貸資金，這樣的手段在當年都很難獲得7000萬元人民幣以上的巨額貸款。何況近年來，個人征信係統趨於完善，6.5億元的大規模貸款幾乎不再可能。 　　第三，結果不對：劉先生等人用姚康達的案例進行了分析：姚康達主要是2002年到2003年6月份以前在工行貸款炒樓。由於每次貸款他都能交足20%或者30%的首付，並且基本上每月都能按時還款，有時一套房子高價賣出後還能一次性還完貸款，因此工行上海外高橋保稅區支行與姚某一直保持著借貸關係。按照7141萬元人民幣購買128套住房來計算，姚康達平均每套房的貸款在55.7萬元。首付以20%計算，他購買的每套房屋均價都在70萬元人民幣左右。 “當年，這樣的炒房人一般是先選擇地段再選擇樓盤，而且是一次性購買10套以上，把價格炒高，然後再快速拋出，每套住房在手中停留的時間不會超過半年。” 　　再看“買房人”：110套房子，6.5億元貸款，每套房子平均房貸600萬；首付以20%計算，每套房子的均價在750萬左右。這種房子，在監管越來越嚴的2004年和2005年，即使“這個人”和當年的姚康達一樣，和銀行關係“再熟”甚至有人擔保，銀行也絕不會辦理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所說的，21世紀不動產簽約代銷的“業主”不是個人，而是客戶，“且這些房子還沒有形成不良資產，如果真的是一個人，他不可能撐到現在！”劉先生肯定地說。 　　劉先生等人認為，最有可能的是兩三人或者兩三個人牽頭的一起有組織的職業“炒房”。 　　疑點四：誰將對此事負責？ 　　業內人士：上海有關部門正在調查 　　劉先生等人的分析引出了另外的話題，那就是銀行評估等工作遭遇到了質疑。 　　劉先生等人提出，某媒體的報道中，提及“其中有一套世茂濱江花園位於50~51層的複式豪宅，當時他以2400萬元成交，而某評估公司給這套房產的估值為1.2億元。1.2億元是什麽概念呢？如果按八成個貸計算，就相當於他從銀行貸到了9600萬元，除去房款，已經從銀行套現了7200萬元！”現行的銀行房貸評估程序是一般由銀行指定的評估公司對按揭房屋進行評估。“評估這個程序本來是銀行為了控製風險而設，如果2400萬元的房子被評估為1.2億元，那麽，銀行不是自己製造風險嗎？評估的標準又是什麽？是不是世貿濱江的品牌給這套房子增值了？”結合自己曾經的“炒房”經曆，劉先生感慨。 　　那麽，“這個110套房子”到底是1人還是兩三人還是其他80多人？正如劉先生了解的，“上海多家銀行——包括國有的和商業銀行這些天都被猜測，據說政府有關管理部門已經開始調查此事。” 　　如果上海有關部門已經在調查，相信不久會水落石出。不管怎樣，110套房子的房主在上海房價普跌的今天已經“出現不能按時還貸”確是事實。而這僅僅是個開始，今後個人房貸不良率尚有可能進一步上升，上海銀行同業公會秘書長朱德林早在去年就呼籲關注銀行不良房貸隱患。“不良個人房貸通常會在三四年之後慢慢浮出水麵，而從2004年起到現在不過一年多便出現這種情況，說明當初放貸時就存在水分。” 　　在北京房價日漸高漲的今天，這類“炒房炒成不良資產”的故事始終會吸引普通購房人和投資投機者的關注。 　　調查：北京買十套房者很普遍 　　 　　調查·北京 　　北京買十套房者很“普遍” 　　讓人吃驚的是，在調查上海“姚康達第二”事件的過程中，通過對上海、杭州、南京、北京的采訪，正像很多業內人士所說的，如今，一個人買10套房投資已經成為樓市比較普遍的現象，一些知名房地產企業如浙江綠城、浙江金都、北京首創、明天地產、上海複地等，甚至這樣的投資可占到整個購房人的5%。 一方麵是普通購房人買不到房，一方麵是這些已經和開發商、銀行都熟悉了的投資客購房10套以上，北京、上海樓市緣何出現這種現象？這些投資客是不是真的存在，他們是不是房價上漲的主要因素之一？ 　京城著名房地產經紀機構的一位銷售經理告訴記者：這些買10套以上的人往往在北京的每個區域、每個熱點樓盤都能找到。據介紹，這類投資客分為兩類： 　　一類是靠自己的“實力”買多套房子投資的： 　　不說在2005年投資客就超過了50%的上海樓市，在北京，亞運村某售樓處負責人向記者透露：北京某家出租車公司的股東夫婦倆，幾乎亞運村的每個樓盤都有他們的房子。而通過一套套房子的投資，這對夫婦已經成了“業內人士”，不僅認識了很多樓盤的銷售負責人，還和銀行的人都混熟，每次新樓盤開盤都能得到第一手消息，在房子越來越難買到的今天，比普通購房人有比較大的優勢。“他們是不會買不到房子的。”某山西煤老板在東直門某樓盤購買了兩層樓共12套住宅。一家印刷廠老板，從2003年開始到現在已經買了20多套房子。 　　一類是借助銀行按揭炒房的：不願意透露姓名的小牛在向記者講述他的投資故事的時候，掩飾不住得意：從2000年到現在，他10萬元“本錢”入樓市炒房，如今已經身價過千萬。他的做法往往是：選擇好的地段好的樓盤好的樓座好的戶型開盤底價的時候買進，再想辦法在高價的時候賣出。據小牛介紹，因為上海的房價瘋漲很多人因此而成了富翁的例子，讓很多人都想投身於此。 　　調查·影響 　　大鱷是否“連累”普通購房者 　　“上海等各地，中央政策都在打擊炒房，事實上，不管是投機炒房，還是投資買房，二者都對房價的上漲負有責任。”不願意透露姓名的兩位經濟學家和多位業內人士在這個問題上達成共識。 　　上海的一位權威人士分析上海樓市從瘋漲到“普跌”的過程說：溫州炒房團、境外投資客等投機炒房對上海的房價上漲起到不可推脫的責任，但很多經濟學家在分析這一現象時，往往忽視了那些有資金實力的投資客。“他們也許不會快進快出，靠差價謀利，但你不能不說他們的‘囤積房源’在一定程度上造成了求大於供。”北京亞運村某樓盤的銷售負責人認同這位人士的看法，“事實上，北京有一批購買10套以上房子的有實力的投資客，這些人相對普通購房人是購房人群中的‘強勢群體’，他們往往因為常買房而和開發商等人都熟悉，一般都能優先選房，即便是在目前北京房子越來越難買到的今天也是如此。”據介紹，很多熱點樓盤往往每次開盤的數量都不會很多，而至少四分之一會被這些“強勢購房人”買走。 　　“相對於購房解決居住問題的自住購房人而言，在一個供不應求——如北京現在的樓市形勢下，投資購房人和投機購房人一樣會對房價上漲起到推波助瀾的作用。” 　　以望京的一個普通樓盤為例，因為該樓盤有一棟樓被某航空公司團購作為空姐的“宿舍”，因此被很多投資客看好，一批消息靈通的投資客在這個樓盤購房，如今開盤不到一年，這個樓盤的房價已經由開盤價6000元/平方米直奔7500元/平方米。據說最近要新開的三期已經有四分之一被投資客訂下了。 　　調查·觀點 　　三大原因造成投機者“批發” 　　在談及北京樓市去年下半年至今投資客、炒房客越來越多的原因，專家和業內人士分析有三點原因： 　　首先是目前國內投資渠道少，金融產品有限，銀行存款利息越來越低，很多投資者的錢不知道往哪兒擱，再加上股市變化莫測，一些上市公司不講誠信，很多人都隻能把錢往樓市“砸”。 　　第二，目前北京、上海、浙江、山西等一批富人往往是靠煤、手工業等比較低端的渠道發財致富，財富積累速度比較快，而本身素質較低，不具備投資其他“有技術含量”的行業，而相對而言，買房幾乎是一件不會賠的事情，一般來講，土地越稀缺，房子會越來越值錢。 第三，目前國內相關法律法規對炒房與投資房產沒有相關的界定，雖然有關部門和銀行、銀監會等機構都在喊停“炒房”，但是因為沒有對“炒房”的相關界定規定，本身投資和炒房就是不太容易分清的事情。再加上目前中國還沒有對住房消費和住房投資分開征稅，因此，隨著房價的上漲，越來越多的人把買房當作投資的一個渠道。 　　也正是如此，專家和業內人士在接受記者采訪時提出，從昨天起央行再次加息可以看出，中國政府還在平抑房價。而平抑房價應該從多方麵出手，提高住房投資稅收已經提上日程。同中國台灣地區的房地產市場相比，現在上海、北京房地產投資環境顯得很寬鬆。買房除了繳納有限的契稅、印花稅、登記費、地圖費外，幾乎不要繳什麽其他稅費。就連主管部門規定的房屋中介費，北京都比台灣地區低2%至3%，當然更談不上20%至40%的土地增值稅、財產交易所得稅和台灣地區每年必須繳納的1.5%的地價稅及房屋稅等等。這些稅賦在世界上許多城市中是十分常見的，就像汽車擁有者必須繳納養路費那樣。 　　此外，中國人民大學金融學院教授趙錫鈞還認為，按照我們目前的機製來看，風險的分擔機製是不成熟的。炒房炒好了，掙的利潤是歸炒房者自己所有，但是炒不好，一旦還不了款，風險是由國家或存款人來承擔，這種風險綜合利益的分擔機製是不公正的，必須完善，才能杜絕炒房，讓房價走向理性，更多的普通購房人才能買得起並買得到房子。