為什麽中國的富豪多是房地產界的？

看到中國最近的富豪排行榜，發現在中國富豪多是房地產界的。我想原因有以下幾方麵：

1。中國如今的房地產政策放棄了早期約束並逐步改善住宅消費的目標，轉而過度依賴房地產來拉動經濟增長。這種片麵的產業政策形成一種獨特的財富模式，將迫使資金大量流向房地產而非急需的高科技和工業化大生產行業。聯想和海爾都在圈地、蓋樓、做房地產。它消耗掉了太多的資源，降低了中國的競爭力。飛漲的房價前所未有地考驗著中國決策者的遠見和魄力。

2。中國土地開放的機製沒有健全，太多黑點灰點，土地開發商的土地來得太容易，土地的價格也不合理。政府對土地的價格的出示也跟不上市場的變化。政府土地的出售和轉換（農業用地轉為非農業用地，工業用地轉為商業用地，商業用地轉為居住用地）都應當提前公開告示。土地成交後2個月內沒有異議，政府才可以正式發出開發許可證書。

3。中央政府對使用土地和轉換土地的稅收係統不嚴格。當地政府對國家的土地稅收執行不力。上海的八大塊問題就是此類問題。錢權交易太利害。違法而不執法。對當地政府的違法現象打擊（執法）力度不夠。當地政府和開發商合起來騙國家的土地使用稅。

4。土地開發商和房產開發商的資源、資金來曆不大清楚。執法力度不夠。

5。開發商對老用戶的賠償不足或不到位。對整體社會環境的責任和貢獻不夠。給當地城市基本設施的分攤不夠。當地政府對這種現象不僅製止不力，而且把這種社會負擔攤到讓老百姓來負擔。這些開發商隻管賺錢。當地政府對弱勢群體的支持力不夠，甚至於打擊和壓製。

6。當地政府對使用土地和轉換土地的目的不是為整個市民/省民，而是麵向那些開發商和特殊利益集團。政府的功能讓這些人給完全顛倒了。這就是為什麽會出現貪汙腐敗、和搬遷戶的反抗問題。

一個和諧的社會，首先體現在政府對弱勢群體的關心和表現能力，體現在對大多人的收入和生活水平的保護，而不是對富裕集團和特殊利益集團的利益輸送。上海陳良宇所犯的最大錯誤，不僅在於挪用政府錢財和貪汙，還在於顛倒了政府的功能，讓政府跟社會大眾成為對立體。作為政治委員，把小地方的利益和全國的利益對立起來。

7。中國除了地產、房產開發商私有化了，但銀行、金融、保險、石油、電力這些高利潤行業都沒有開放，因此你看不到別的行業的富商出現。

8。網絡、軟件行業的規模沒有形成。由於資本市場還不成熟，還沒有風險投資支持這些高風險的行業去產生富豪。

9。傳媒、電視等行業也還沒有開放，也不可能讓富豪產生。

網上一些文章講國外的富豪是什麽行業都有，分析了很多，但多不著實際，沒有切入正題。讓人看了一頭霧水。但願我的這篇短文省卻了你一點疑慮。

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1。中國胡潤2006富豪榜：
 

2。中國專家談中國房地產業的嚴重問題。

王育琨有國務院住宅改革課題研究小組的經曆，他對房地產的評論較多偏重於政策層麵。在去年房地產大論戰中提出限製住宅消費主張的學者之一。他指出，這一認識其實在上個世紀90年代便已作為住宅改革課題組的研究出發點，並成為當時官方的共識。

經濟觀察報：從你開始從事房地產研究已經有十多年了，這十多年你的感受怎樣？

王：我的感受是房子越住越好，小區越來越漂亮。但是，房地產的問題越來越嚴重。

根據最近公布的一些數據，房地產的成本利潤率是100%。你要明白這是成本利潤率，開發商的自有資金利潤率超過300%。那麽我們看看其他行業呢，醫藥、電子等行業都止步不前，這些都是國際競爭最激烈的行業，利潤卻遠遠低於房地產。國家的宏觀政策錯了，過度傾向於房地產。

經濟觀察報：你認為宏觀政策錯誤的原因是什麽？

王：核心問題是政府想讓資金流向哪裏？因為房地產的利潤高，其它行業的頂尖企業都把資金轉向房地產，聯想和海爾都開始做房地產。其實，這是一種錯誤的財富模式，它要毀掉了中國經濟 。由此看來，房地產的問題不是建設部能夠解決的問題，應該站在更高的層麵看待整體經濟發展和產業布局。而且它還涉及到社會穩定問題。怎麽解決房地產問題是對中國決策者的遠見和魄力的考驗。

經濟觀察報：那麽資金應該流向哪裏？

王：大家都說中國是世界工廠，你真的以為中國穩操勝券嗎？拿服裝來說，所有人都認為，不管服裝是什麽品牌，賣多貴，都一定會在中國生產。在西班牙有個著名的服裝品牌ZARA，它在西班牙本地生產，價格是中國同類產品價格的一半。這個品牌已經打入中國市場了，很快要在北京開分店。西班牙製造價格卻低於中國製造，ZARA靠的就是高投入的大生產。

在西班牙的某個方圓200英裏的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家縫紉生產廠。人們都知道服裝行業節約成本的辦法就是建立一個快速物流體係。西班牙服裝從設計到上櫃台隻要12天，而中國的平均消耗時間是120天。西班牙的方法是把這200英裏的地下都挖空，架設地下傳送網絡。你想想這樣一個巨大的工程需要多少資金投入？建立現代化大生產的體係是需要大量資金的。

經濟觀察報：房地產影響社會穩定問題已經是大家的共識，這和財富模式的關係是什麽？

王：以前我講約束住宅消費，現在看來忽略了無房者還是多數這個問題。財富模式向不動產集中，貧富不均也就集中體現在不動產領域。有錢人都把資金投向房地產，有的人可以買100套房子，有的人一套也沒有。這個過程是不是有點像古代的土地囤積。古代很多王朝覆滅前都有大規模的土地囤積現象，明朝如此，漢朝、清朝乃至國民黨統治時期莫不如此。這個問題要警惕。

經濟觀察報：就房地產本身而言，它的核心問題是什麽？

王：我認為，目前房地產體製有兩個核心問題。第一是規劃體製問題。規劃的支配權實際上關係到土地的支配權。這個權力掌握在市、縣一級政府手裏。市一級通常通過修改規劃來支配土地，縣一級則大量存在違法違章建築。掌握規劃權就掌握了土地支配權，也就掌握了財富。土地基本上成為了市、縣政府的提款機。

第二個核心問題是獨重開發商的體製。美國的土地是直接賣給私人和投資者的，開發商隻是承建商。但中國能獲得土地的基本全是開發商。政府為什麽傾向於繞開終端使用者，把土地賣給開發商？道理很簡單，通過開發商政府可以獲得額外的收益。實物地租、各種貓膩和灰色地帶就生存於這個環節。土地如果麵向最終投資者和使用者，這個灰色空間就會大大縮小。

經濟觀察報：解決目前的問題，你有沒有什麽好的方法建議？

王：很難啊。前一段時間我去參加一個論壇，張五常也去了。有人問過張五常怎麽解決房地產問題。他想了半天說，恐怕要推行住房空置稅。我認為，另外可能還要增收房產增值稅。買房子越多的人交的稅越高，這樣或許能解決財富過度向房地產集中的問題。