袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
正文
現在澳洲離大選隻有十幾天，兩黨陣營為爭取選票釋放各種“惠民”政策，為了拉攏年輕人的選票，其中“首次購房者”的優惠政策，一直作為各政黨競選中放在首位的殺手鐧。表麵上看，“首次購房者”隻是年輕置業者的事情，其實不然。年輕人購房會牽涉到父母親、甚至祖父母的財務狀況，是涉及麵非常廣的民生問題。
所以對年輕人置業的政策，必定是政黨競選策略和未來政府執政的重大議題。你要老百姓支持你，投你的票，不能光給人畫大餅，還要實實在在地做點好事。這一點我相信不是澳洲特有的產物，世界各國都會遇到。下麵先看ABC Business上一個關於政府允許用Super養老金支取首付，並降低門檻以房價的5%作為貸款的首付購房政策的視頻：
這個視頻解釋了很多年輕人的現狀，由於高房價現狀，年輕人買不起房，那就必須租房。而另一方麵，目前的租賃市場也異常緊缺，租金上漲幅度相當大，租房的開銷還不如買房還按揭。很多年輕專業工作者的工資收入不低，足以用來還房貸按揭，但問題在於現在的年輕人平時吃光用光，拿不出首付。現在政府的新政允許年輕人將自籌養老金Super抽出來5萬來支付購房首付。
這就是爭議之處：支持一方認為年輕人終於可以置業，年輕人、父輩和政府皆大歡喜；但反對的一方認為這好比人們一生建造的一座“養老大夏”，現在才打地基，就將房角石給挪用了。 所以用“釜底抽薪”來形容這種購房政策。
澳洲在九十年代引進一種“強製性自籌養老金製度”（Superannuation, 簡稱 Super），這筆錢是由雇主強製性給員工支付的養老金，目前雇主必須給員工繳納工資的11.5%作為Super，不到退休年紀不能隨意動用，Super基金公司對這些錢進行投資，政府也給予一定的稅務優惠，當然員工也可以自己在這個基金裏加一點錢。政府的意圖是當國民退休後，首先逐漸動用自籌養老金Super的錢，等這個錢用完之後，才能領取政府養老金Age Pension，從而減輕政府的財政壓力。
一、新政這會帶來幾個弊病：
1、影響到退休時的金額：
“強製性自籌養老金製度”Super是一種個人在工作年限，靠雇主和個人為退休後養老的長線投資，視頻中按照“複利計算”，一個30歲的年輕人，要是將5萬提前支取，等到退休年紀，產生的效益將會13萬5，老早提取，這點錢就沒了。所以這類養老金投資是越早越好，年輕時放得越多，退休時的收益越大。很顯然，即便是政府法律容許提前支取5萬，最終對個人退休還是有很大損失的。
2、推高通脹指數：
有專家點評，這一舉措，可能會推高通脹指數，推高房價。但我認為宏觀來說，這個用“自籌養老金”買房群體畢竟是少數，要抬高整個社會的通脹指數是無稽之談，但肯定會抬高某一地區的某一類房價。
3、對政府養老金造成壓力：
我們從Super原理來看，政府在九十年代設置“自籌養老金”就是強製性讓雇主給員工交養老金，加上自己的貢獻（salary sacrifice)和基金公司的投資回報，讓百姓自己的賬號上存有養老資金。政府的目的是百姓在退休時有足夠的錢自己養老，實在沒錢再拿國家的養老金。政府擔心你買房拿5萬（疫情時也容許拿2萬），人的一生哪有一帆風順的？最終雇主給你存的錢沒了，政府給你的稅務優惠泡湯了。等老了雙手一攤，還是要政府的養老金，所以政府和金融機構對動用“自籌養老金”的舉措，持非常謹慎的態度。
4、政府無法掌控：
另一個被動之處，一旦動用這5萬塊錢，很可能有一定的危險。聯盟黨也想到這個弊病，規定這個5萬的提款，不得超過養老金賬號中基金的40%，比如說，某人賬戶中一共隻有5萬基金，你不能將5萬全部拿出來，最多不能超過40%，也就是最多隻能拿2萬。
另一條規定是當你未來將這個房子賣了，你要將當年提出來的錢還回去。其實在現實中隻是一句空話，要是這個房子一直不賣，或者賣房子時房市出於下跌期，虧了。怎麽可能有錢再將過去的提款，還回到養老金賬號裏？
二、5%不是補貼錢，還按揭會升高：
很多人以為政府發錢，讓你白拿首次借貸的額度，首先你要搞清楚是怎麽回事。現在像墨爾本的的公寓至少都要50萬左右（悉尼還要高）。而一般貸款機構通常設定首期都要在20%以上，即便是可以動用Super的5萬，對於10萬的首付，首次購房者還是無能為力。所以政府又提出擔保措施，經過評估可以讓首次購房者支付5%的首付就可以起步，所以最理想的狀態下，年輕人靠養老金的5萬，加上政府的5%的擔保，一分錢不花就可以買房置業了。是不是天方夜譚？的確，年輕人是可以住上自己的房子，但政府沒有說白送你補貼，隻是將貸款額度從80%，增加增加到95%，你每月的還款要增加很多，下麵以墨爾本兩房公寓55萬做例子：
可見即便是5%和10%的差異，每月還要多支付幾百塊錢的按揭
三、首次購房者的買房誤區
很多年輕人所謂的“澳洲夢”也好，“美國夢”也好，很重要的一方麵就是“有自己的住房”。這很對，沒有自己的住房，就要租房，就是給房東還房貸。但大多數年輕人心很凶，一上來就在看地段好，式樣現代，還要帶地的豪宅。這不現實，誰都知道這些房子有增值潛力，住的舒服，但這不屬於你。要量力而行，“騎在馬上找馬”，先騎上馬再說。
很多人對這些“鴿子籠”式的公寓不屑一顧
四、問題到底出在哪裏？
那正確的理財方法是什麽呢？這是首次購房和那些家有子女將要購房置業的家長們最為關心的，問題的關鍵在哪裏？
小哥收入穩定，可買不起房子
很多人平時有著非常好的收入，可是吃光、用光、玩光，什麽都追求高檔奢華。更有一些人明明自己有能力貸款買房子，其實付的按揭和租金差不多，可是就是不願意付首付，也積不起錢。我遇到很多家長都在抱怨那些已經參加工作的大孩子們，隻知道享受，隻知道消費，“月光族”。已經有一份很好的工作，收入甚至比父母親還要高，可是吃住在家，有錢就買高檔名牌。父母親很多年都沒有去海外旅遊，孩子每年都要出國長途旅遊，還不包括本國本地的“小玩玩”。父母親很多年都開一輛二手車，孩子工作了就買新車，不久廉價賣出後再買新的，有的甚至保持2輛車，一輛用作平時上班和一般場合下開，另一輛豪華的周末開。這種現象在西人孩子和在澳洲本土出生長大的華人孩子不少見，不知道理財，“今日有酒今日醉”。
我是保羅的粉絲
我非常喜歡澳洲的著名投資理財家Paul（保羅）Clitheroe，我讀過很多他的著作、文章和一些生活類電視節目裏的訪談。保羅闡述觀點並不是很學究，讓人似乎在雲裏霧裏，而是很簡單扼要，他給很多在財務上有掙紮的家庭解決了實實在在的問題。
五、最佳方案並不難：
對於現代人，保羅並不是主張以前傳統中過省吃儉用的苦日子，他也警告那些投資者為了投資而揭不開鍋的愚蠢做法。他主張要享受，要消費，要旅遊…，但一定要有一個度。他建議一個家庭（或個人）要對自己的財務上要有一個規劃，大致上匡算好一個收/支的比例，除去生活的必須開支，比如房租，還按揭房貸，水電煤和夥食等開銷，按照百分比來支配剩餘的金錢：比如一定比例的存款，一定比例用於醫療基金，一定比例用於奢侈品，甚至一定比例的應急備用金。有錢了最好不要忘記社會上有需要的人，留點錢為公益事業做奉獻。要是一個人對旅遊感興趣，可以把比例調高一點，有人對去餐館美食比較感興趣，可以把這個開銷調高一點。所以水漲船高，按照浮動的比例來安排生活。要是有額外的收入（比如獎金、年終分紅、意外賺的外快等），保羅建議把這些錢放在“購房置業”等大額度的基金裏，或是別的特別喜歡的事情上……
很多家長一味要求孩子存錢，孩子稍有一點消費就橫加指責，產生負麵效果成為對立麵，沒有效果，孩子們根本不聽，造成家中很多矛盾。所以按照這個“比例決定一切”的規劃，很簡單，不會憑著興致把錢用得一幹二淨，同時也有良好的生活素質，滿足了年輕人的需求。這是我很多年來自己理財的規則，也是我教導孩子們的一個原則。這個規則不光對高收入的年輕人，對低收入者，退休人士和貧窮者照樣適合——按照比例。所以這就是理財專家給大家的建議：不是絕對限製消費，而是智慧地按照比例，盡可能存好首期買房置業的啟動資金，一年不到位，可以兩年。不到萬不得已不要動用“自籌養老金”Super，實在不夠再動用。因為自住房是不產生投資回報的，要是不得已動用了Super，要財政狀況好轉，還是要盡快補全提前抽出來的錢，畢竟Super基金是一種長線、帶回報的投資。理順了這個概念，一點都不難。
最重要的還是告別“財務捆綁”
經常提醒也是有幫助的，我的兩個孩子，在高中時就打工，讀大學有獎學金，還打工，有點錢就開始買房置業了，所以後麵就比較容易。
世界是年輕人的，他們自己要負責任，隨他們去吧，