自己管理投資房的一個缺點

 

今年澳洲是大選年，最重要的競選議題還是民生問題。麵對租金上揚和租不到房子的問題，成為兩黨攻擊的矛頭所指。而海外投資者，或是新老移民回流祖籍國造成的“房屋空置”的問題，都是政府地產政策的殺手鐧。也就說，你有房子，需要拿出來進入租賃房市場的流通，從而降低“房屋空置率”，讓老百姓有房子可租。

 

既然要將房子出租，這就牽涉到投資房的租賃和管理問題。所謂投資房的管理就是指一個房子從登廣告找租客、審理租客以往租賃曆史和財政狀況、租賃合同的簽署、租客押金收取和存儲、租賃期間租金的收取和轉賬、租賃期間房屋的檢查、租賃期間房客出現問題的解決、租賃結束屋況的檢查、租賃合同結尾的手續和押金的退還等一係列問題，這就構成出租房的管理運作鏈。

 

通常出租房的管理有兩種方式：

 

第一種是自行管理：

在一個租賃循環的各個環節裏，自己動手，自己登廣告招租，自己收房租，房客有問題直接找房東，基本上都是一對一的交往。這種形式比較靈活機動，開支也很省，而且租客通常付現金，所以在財務安排上比較隨意。早年很多初期投資物業的朋友，都采用這種形式，加快原始積累的速度。

 

第二種是請地產管理中介全麵管理：

很多朋友在處理一兩個投資房時用上麵的方法，沒有問題，但隨著投資的擴大，很多朋友因著資金的積累，投了數個，甚至一二十個投資房；或者自己身在海外，無法監控物業；或者自己還有專業工作和別的生意要打理等，要是靠前麵第一種方法，幾乎是不可能的。於是就聘用掛牌地產管理中介來處理整個租賃循環中的事務，減輕很多的工作量。

 

介於兩者之間：

介於這兩者中間還有一種請中介做租賃工作，打廣告，找房客，驗證申請者相關的個人資料，簽約。等到租客搬進房子之後，了斷中介的關係，不必再付傭金，由房東自己接手管理。通常這種形式的租賃手續費就比較高，一般會收到相當於3-4個星期租金的傭金。

 

中介管理比較正規

 

聘用中介管理有幾個好處：

• 減輕很多房東的工作量。
• 正規公司對房客有一定的威懾力，專業操作。
• 地產管理公司是房東和租客之間的一個屏障，不會把房東的個人隱私暴露出去，租客有問題找中介。
• 通常每個年度，中介會對租金按照市場價進行評估，需要漲租金，可以由中介發通知。
• 做租賃時，按照物業管理程序，中介要檢查申請者的工作，收入，以往的租賃曆史，推薦信，還要去一個“債務數據庫”查詢，是不是有財務上的不良劣跡等等。
• 租客平時到中介去付租金，或者把租金轉賬到中介的賬戶上，最終再轉給房東。租金不到位，中介會去催債。
• 房客出現問題要報告中介，經驗豐富的中介會判斷是哪一方的責任？屬於租客負責的部分，中介會告訴租客自行處理；屬於房東的責任，會及時轉達房東，要是房東無法自己修理解決，中介會請相關的維修公司上門修理。
• 很多中介還有定期的查房，大多數半年一次，給房東一個清單，屬於房客或是房東的責任，都寫得清清楚楚。
• 很多中介可以幫助房東預付房屋賬單，最後在租金裏扣除結算。
• 一旦出現租客和房東的糾紛，中介會代表房東去法院參與仲裁。
• 通常地產管理隻是地產公司的一個部門，一般同一公司還有銷售部門。所以未來這個房子要賣，可以請同樣的公司賣。

但是啟用中介也有一些缺點，因為中介過往的賬目都是正規的，轉帳的租金都有記錄，中介的傭金也要報稅，年度結束還會給房東一個稅務報告，所以要想偷稅漏稅是非常危險的。另外就是開支比較大，一般中介都要收傭金，最便宜的都要收租金的5%，再加消費稅，總計5.5%。每次做新租賃合同要收2-3周租金的傭金。特別是一些修理事項，房東要是自己不會，或者自己沒有修理公司，或者自己偷懶，不願意或者不知道哪裏請修理公司，那就挨宰。通常地產中介介紹的維修公司不便宜，這就是貪圖省事換來的代價。

 

投資當然要平衡收入和開支

 

當然每個租客都有自己的個性，都有自己的背景，文化程度，道德素養，職業和經濟條件，一般經濟條件不錯的長期居住者，過度一段時間就會買房子搬出去。有些實在無法容忍的，可以提出來辭退，但一定要好好溝通。

 

我曾經有位租客在墨大做研究的博士，人非常好。當時是我自己管理的，他的房租也按期交，室內也打理很整潔。但他是一位反戰人士，綠色和平主義者，這個公寓地處墨爾本CBD最中心的二樓，他在落地玻璃窗上橫掛巨幅反戰標語，非常出格。我和他談這是民用住宅，不能用作政治宣傳用途。他表示非常理解，但堅持要是他住在這裏，就要掛橫幅，不然他可以離開，最後物業管理也不同意，他就搬走了，自始至終都是非常友好地處理這些事情。

 

我是反戰的，但這個標語不能貼在民用住宅的窗上

 

但是自己管理投資房還有道義和友情上的因素，這裏我舉個例子：

 

“單親媽媽失業了”：

這是九十年代，當時我處在財富積累時期，克勤克儉。為了節省開支，所有投資房都是自己管理的：自己打廣告，自己上門收租金，自己修理所有出現的問題。這位租客是西人會計師，單親媽媽帶一個10歲的女孩。開始幾年相安無事，房東和租客的關係非常好，逢年過節我還給女孩準備一些禮物，我們似乎成了朋友。租客也按時交租金，我甚至不太好意思漲租金。

 

但問題來了，九十年代末開始了“金融危機”，租客的會計行破產了，這位西人會計師失業了。她倒真的不是想逃租金，但就是交不起租金。問題是我當時還有貸款，我需要還房貸，沒有租金來源，不是要我的命？租客想想也不是辦法，準備去“婦幼收容所”，但被拒絕，不夠格。好在會計師及時拿到政府“失業救濟金”。我們商量後，她出一半的租金，剩下來等找到工作逐漸還給我。

 

這對房東也是一個挑戰，要是聘用房屋中介，當時的租賃法很嚴格，租金不到位，租客立馬清場。平心而論我做不出這種事情，這不是租客的錯，人家實在沒辦法，這就有個道義和情誼上的因素。所幸半年之後，這位會計師在州政府的地稅局找到會計師的工作，政府技術公務員的工作更穩定，工資反而還漲了很多，她也很守信，提前還清欠款。我也很感激她的誠信，從此也沒什麽漲過她們的房租。直到4年後她女兒高中畢業考取大學，要換一個區就離開這個房子。我建議會計師再艱苦也要買一個房子，小一點無所謂，但有保障，特別是失業了，老了沒收入了，一定要有長遠規劃。最終還是皆大歡喜，但這是自己管理投資房典型的缺陷，房東不會“血本無歸”，但肯定有損失。

 

總之進入租賃市場投資的業主，要學習很多功課，特別是一些租賃法的法律條文。但不管了解再多，實際情況不盡相同，所以也是一直在積累經驗。最終要做的是一個真正的“投資”者，而不是一個毫無人性的“投機者”。但各位做好思想準備，即便是一種良好的“投資”產品，都不可能是“十全十美”的，也不會包賺不賠，隻有花時間了解，積累的經驗更豐富，最終才能成為“贏家”。

 

在考慮利益最大化的同時還有別的因素

 

注：

本文不構成投資建議，隻是個人的一些理解和經驗，讓一些在地產上投資的朋友或者準備在澳洲投資的朋友有個概念，減少掙紮。