財富捷徑
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如果你欠銀行100萬美元的房貸，而你今年年家庭收支有盈餘，剩餘一萬美元，你該怎麽辦呢？
傳統的邏輯是，欠銀行的住房貸款應該盡快還清。所以，你可以把這一萬元交給銀行，加速你還清房貸的速度，明年你就可以少付這一萬元的利息了。這看似理智的行為，從理性的理財角度看，卻經不起推敲。這是因為這種簡單的思維忽略了下麵兩個核心經濟學因素：真實房貸利息率和機會成本。
1. 真實房貸利息率
我們知道，一旦在大的時間跨度考差金錢，我們必須考慮通漲因素。銀行借給你100萬元，當然銀行的錢是來自其他儲戶的，銀行要給這些儲戶支付利息，銀行也有運營成本也需要盈利。雖然銀行向你收取4%到5%的利息，但是你借的這些錢卻是分幾十年還清的。30年後的一百萬元，和今天的一百萬元，在購買力上根本不可同日而語，這就是通漲因素在施展魔法。舉例來說，過去20年中國的平均通脹率是4.8%, 而美國大約為3%。所以，今天的100萬元，隻相當於20年前的40萬。
正因如此，你借的這些錢的真實成本應該是你實際付出的利息率減去通貨膨脹率，這是一個基本經濟學常識。在中國，如果過去20年裏你的房貸的利息率是5%, 你實際付出的利息率隻有 5%－4.8% = 0.2%！
美國的情況類似。美國政府為了鼓勵大家買房，老百姓的房貸利息還可以抵稅，所以實際利息率是要打折扣的。對於大部分中高收入家庭，實際房貸利息率隻有銀行收取利息率的50%到60%，也就是1.5%到2.5%之間。如果扣除3%的通脹率，這些家庭實際付出的利息率居然是負值。這意味著什麽？這意味著美國政府和其他儲戶在補貼那些貸款買房的中高收入家庭！
考慮到這個因素，你就不需要擔心那看起來令人望而生畏的房貸利息率了。
2. 機會成本
幾乎所有的經濟行為都是有成本的。如果你把這一萬元還給銀行，你就失去了這一萬元的帶來的流動性和把它用於投資帶來的額外收益。首先，房子本身的增值不取決你的房子還有多少房貸。其次，如果家庭急需用錢，你總不能跟房子要錢，所以房子的流動性在所有資產裏差不多是最差的。最後，相比於房貸利息率，我們可以找到回報率更高的投資渠道。因此，隻要你投資這些錢獲得的年化收益率大於房貸利息率，而且這些投資產品的流動性也更好，你就應該進行投資而不是提前還清房貸。
我們舉個例子。假設你的房貸利息率是4%，如果你每年都有一萬元多餘的錢，你沒有提前還房貸，而是把它們全部投資在年化收益率為10%的指數基金裏，那麽你每年實際取得的額外收益率就是 10% - 4% = 6%。在30年裏，這些額外收益高達84萬元！
在美國的朋友，還可以通過再融資(Refianance) 重置貸款的開始年份以延長房貸的壽命，甚至進行返現再融資(Cash-out Refinance)同時增加房貸的本金額度和壽命，從銀行拿出廉價的現金進行投資，更持久地享受其他儲戶和美國政府的免費補貼！
在過去八年裏，在房價增值後，我們家就一直采用返現再融資策略把高達百萬美元的房屋淨值從銀行貸出來用於投資。雖然我們的房貸本金因而增加了，但是相比於我們付出的稅後2.5%左右的實際房貸利息率，我們從金融資產卻取得了平均年化14%的投資收益率。這些額外收益提高了我們家庭財富的增長速度，也極大增加了家庭資產的流動性。
所以，我們的結論就是：不要提前還清房貸，而是要積極投資取得更好的資產流動性和增值速度！
值得注意的是， 投資股票市場是有不少風險的，而提前還房貸從而降低利息的收益是確定的；因此，在當前房貸利息率過高（比如超過7%）時，我不建議做返現再融資；你可以等到利息率下降以後，再做返現再融資。
延伸閱讀：
另外，我其實是非常認同您在本文的基本觀點的：在房貸利率不高的情況下（其實7%也不算高），堅決不應該提前付房貸。我隻是不同意您把資本市場的投資回報拿出來做例子。 投資的多樣性是非常重要的。
另外一個不付清房貸的原因是，債務其實是非常好的避稅工具，不論是個稅，還是遺產稅。尤其對於資產比較多的家庭，保持一定的良性債務是非常重要的。
感謝您的分享，但是正是您提到您隻有16年的投資經驗讓我睜大了眼睛。您在參與投資的初期就經曆了2008年的穀底，之後這15年的大趨勢幾乎是單調上升的，所以您的投資經曆可能會讓您過高地估計了投資回報而低估了風險。您知道這15年造就了多少自詡的“股神”嗎？嗬嗬。本人的經曆也不多，但是“有幸”在25年的投資生涯中經曆過2000和2008，所以始終保持著對於市場的敬畏，因為我看過很多“股神”的下場...
我覺得風險控製是所有家庭和企業都要注意的。在一個簡短的博文裏，我不可能像學術淪文或者一部書本那樣麵麵俱到。
其實我也不是鼓勵快速致富，我推崇的是長期投資、慢慢達到財富自由。我自己也是一步一個腳印走過來的，從來不在股市裏加杠杆；房貸也是利用自住屋把貸款額提高到銀行允許的範圍（通常70%），其實並不高。那些剛買房子的家庭，往往背負的是80%到95%的房貸，杠杆率更高。
不提風險而談投資，是可以害死人的。70，80年代是美國經濟非常痛苦的去杠杆的過程，多少投資人爆倉。巴菲特的投資合夥人Rick Guerin就是在這個階段因為認為自己足夠聰明，想通過加杠杆，迅速致富，結果爆倉。
不和您較勁了。我隻是讀了您的文章後，覺得您過度強調投資是快速致富的途徑，卻忽視了其潛在的風險，非常擔心。希望我的擔心是多餘的。
對您願意分享個人的投資經曆，很是欣賞。如有冒犯，並非本意。共勉！
在投資股市之前，每個家庭都要有準備半年到一年的緊急儲備金，以防短期失業風險。這是基本常識，我不願意在每一篇投資文章裏再重複一遍。我假定你也是懂這個道理的。
你的論點是有問題：僅僅因為聯儲局把利息提高了，我們就不能利用杠杆了嗎？比如，一個家庭要買房子，即使7%的房貸，他們也必須承擔啊。企業也一樣需要融資。
美國在1970年代末到1980年初，美聯儲曾經把利息率提高到20%。美國經濟也沒有崩潰，反而開啟了80年代的經濟大騰飛。
請看我的文章：投資科普係列 #16：為什麽美聯儲一直在加息？
我相信您的初衷是好的。但，您有沒有想過您其實是通過分享投機成功的個例，鼓勵投機，快速致富。假設經濟進入收縮，股市和房市相繼崩盤，您的資產大幅貶值，您失去的工作收入，而債務是不變的，您推薦的投資策略將會對家庭的財富狀況造成滅頂之災。
這個世界正在快速進入社會周期和債務周期的衰退階段，蕭條階段其實也不遠了。美聯儲采取史上最大的力度加息，就是在迫使整個經濟盡快去杠杆。上杠杆容易，去杠杆難，其風險是史無前例的。這個時候，作為博主，居然還鼓勵加杠杆，無異於鼓勵虎口奪食，刀口舔血。要三思啊！
我不是紙上談兵，我有16年投資的生涯，也取得不俗的成績，有很多實際操作經驗。請看我以前的文章，
- 我的理財之路
- 投資經驗係列 #2：我的極簡投資組合
- 投資經驗係列 #3：小戶反擊戰
您的投資理論裏缺乏了對長期投資的底層認識，對股市和房市的本質沒有正確的認識，對風險沒有敬畏之心，很危險。