招拍掛並存於城市住房市場失靈

招拍掛並存於城市住房市場失靈

                             2006年4月30日

何必

這些房屋的土地在掛牌出讓時，政府要給出一個價格上限，然後讓開發商倒著拍賣……（略。）

該欄目連篇累牘對北京高房價進行抨擊，連續幾天都以此為主打內容。

從2004年的“831”大限開始，對城市土地出讓實行招拍掛製度。這樣的政策措施被坊間以重拳出擊預防土地出讓中的私下交易與設尋租、將大宗買賣置於陽關之下而廣為讚頌。然而讓人在此前就可以預想的是，通過招拍掛方式出讓土地，勢必最大限度地提升土地出讓價格。該節目此前一天的內容中，就談到，通過土地競價拍賣，北京今年的地王記錄頻頻被刷新，像位於豐台的萬恒家園最後拍出了16.6億；位於海澱的溫泉鎮地段競拍價格達到11.5億元，這樣光樓麵地價就要5000元/平方米，而開盤價則預計將高達1萬元/平方米。而去年拍出了25.65億元的“地王”清河橡樹灣雖然6月底才能開盤，但價格同樣低不了。

於是，地價上漲造成房價整體上漲，這已經是令人無法辯駁的事實了。盡管國土管理部門以及地方政府再三強調，土地出讓成本並非造成房價居高不下的核心因素，但讓全社會一覽無遺的是，土地價格一再創下新高，說不會推動房價上升簡直就像是彌天大謊。

作為民選政府，代表公眾行使包括土地在內的公共財產處分的權利。因此，實行土地招拍掛的市場交易方式，相對於協議出讓來說，似乎是有所進步。可如此卻大大提高了房屋成本，導致銷售價格一路攀升節節走高，高到了離譜的地步，高到了讓絕大多數國民不敢問津的程度，這顯然與政府的有悖於政府的職能與改革土地出讓方式的初衷。

於是，像開篇那個建議那樣，形形色色的針對如何降低房價的說辭林林總總數不勝數。

看上去，開篇那個建議應該是個非常小兒科的設想。讓政府出麵對房屋銷售進行限價，這本身就是個餿主意。因為如果這樣，一來破壞了市場配置資源的效能，使得價格體係扭曲、價格信號失真，造成市場上所有主體的恐慌和混亂，二來擴張了政府的權力，與當下責任政府和有限政府的方向背道而馳，三來則將會使市場規則向計劃經濟時代倒退。即使如此製度設計的初衷有為滿足中低收入人群以及城市貧民住房需求的考慮，也由於弊遠遠大於利而不可取。

而且，所謂的“六二二”方式，是將房屋需求人群進行劃分，大部分通過市場方式滿足住房需要，另外的則由政府提供經濟適用房或者廉租房。但數據顯示，北京市具備購買經濟適用房資格的人占到了北京總人口的60％，而90％的人無法承受現在的高房價，也就是說，絕大多數人根本不能依賴市場進行住房交易。因此，六二二的方式還是不能有效解決當下住房供需領域的尖銳矛盾。

不過，應該看到的是，如此設想倒是觸及到了一個非常重要的問題，那就是政府在如今房價飛漲的狀況中應該承擔什麽樣的責任以及應該采取什麽樣的對策。

招拍掛方式出讓土地，讓政府有關部門獲取了巨額的土地出讓收入。（以豐台地塊為例，支付給農民的土地補償費用為117元/平方米，而土地出讓價格則為超過5000元/平方米，翻了50多倍。對農民的不公平是顯而易見的，而如此海量土地出讓收入到底去了哪兒則更是令人很有興致的事。）而這部分收入既然來自土地收益，那麽就應該專款專用，補償失地農民，以及城市中低收入人群和貧困人群。

在目前的製度條件下，在城市土地總量給定的情況下，土地的用途則必須由政府進行安排。政府在獲得了高額土地收益後，應該幹什麽？政府的職責就是維護社會公平，就是進行社會管理。通過土地出讓獲取的收益，必須用來滿足中低收入和城市貧困人群的住房需求，應該低價甚至無償提供土地，用作建設經濟適用房以及廉租房。

現在的情況是，北京每每發售甚至傳言將麵世經濟適用房之際，就會出現蔚為壯觀的男女老少夜以繼日風餐露宿排隊的景象，甚至因此引發過群體性騷亂，足以看出北京人購買力遠遠不夠達到通過市場調節應對住房需要的程度；而廉租房竟然要通過很有著賭博色彩的搖號方式產生，到今年幹脆直截了當通過搖號而給了北京市勞模（對勞模的這種計劃經濟產物的垂憐以及通過附加方式給勞模以納稅人無法接受卻不得不買單的實物獎勵，這種做法無論在情理上還是在法律上都很有問題），將其他所有城市貧民拒之門外。

因此，城市土地出讓與使用當中，必須麵對市場失靈的狀況，必須考慮到如今社會上越來越龐大的弱勢群體和越來越貧弱的無能滿足自身住房需求的人們。

筆者無意在此討論北京到底是北京人的北京還是全國人民的北京這種大而化之的問題，隻是，作為北京的政府，必須以滿足本地居民現實住房需求、確保北京的社會公平為要務，不能見錢眼開嫌貧愛富，將有限的城市空間全部進行招拍掛進行欺世盜名的市場交易，回避政府義不容辭的保護弱勢群體的責任。