北京建委檢查違規軟弱無力

北京建委檢查違規軟弱無力

                                 2005年7月15日

何必

近日，市建委開查預售商品房項目……（略。）

這次北京市建委開展的檢查活動，成為很多媒體竟相關注的行政舉措，建委也樂得把這樣的行政作為當作是很值得大書特書的政績對外光作宣傳，加碼為在仕途上的功德；有些媒體也順水推舟，用了“建委嚴查預售房違規”這樣一眼看上去就旗幟鮮明立場堅定的標題，來為市政府部門歌功頌德。

其實，北京市商品房預售過程中形形色色的坑蒙拐騙比比皆是。業內人士介紹，以規劃變更為例，幾乎可以說100%的開發商都不能做到實現業主知情權，比如開發商利用在合同約定裏要實現的綠地，再蓋一棟商品樓，那麽即使業主勝訴了，開發商也根本不在乎處罰金。有關部門如果下決心根除這些違規現象，那麽就應該加大處罰力度，增加到足夠震懾住開發商的地步。

這次，市建委終於下定決心要出麵整治混亂的房地產市場了，並且動作不能不說是大張旗鼓，鬧得沸沸揚揚盡人皆知。

可人們仔細看去，心裏不免從初聽上去的驚喜裏迅速轉為陣陣涼意。未進行產權登記就進行預售，從法律上說，就是在銷售權屬不明的財物，也就是銷售並屬於自己的財物。具體行為是在產權不清的情況下就收取購房者定金或預付款。而這種銷售法律上還不屬於自己財物的行為，竟然在現實生活當中存在了十幾年，也真是非常費盡思量也搞不懂的機理了。

雖然稀奇而且遲遲沒有動靜，好在終於動手了。別說什麽遲到的正義不是正義，在目前條件下，遲到的正義也是消費者求之不得的。

可在這遲到的正義裏，卻還是讓人莫名其妙。沒有預售資格卻要發布虛假、誇大內容廣告，到底是要治理無預售資格還是虛假廣告？原本沒有預售資格在法律上就屬於對購買者形成了捏造事實騙取財物的行為，就應該為法律所禁止，那麽如此廣告還能發布，這是為什麽呢？又該如何治理呢？如果這種沒有預售資格的房屋在不進行虛假誇大宣傳的情況下進入市場就是可以被接受的？另一方麵，如果有了預售資格，就可以進行虛假、誇大內容的廣告宣傳？發布不實價格和銷售進度，也當屬對於故意購買者進行欺騙的行為，在法律上已經構成了詐騙行為的構成要件；銷售人員倒賣房號，應該是法律上投機倒把行為的範疇；預售已抵押的商品房，就屬於對產權暫時讓度轉移到別人的財產進行非法處置，這原本也是要承擔法律責任的；而一房多賣或一房多貸，也是非常明顯的對購買者形成欺詐的銷售行為。

那麽，建委這次風風火火的大規模“嚴厲”檢查後，如果發現了這種行為會怎麽辦呢？隻是“要求對一些違規單位進行網上公示”！也就是說，建委如此興師動眾對商品房預售活動中的違規行為的檢查中，衝著那些幾乎是地地道道的在光天化日裏堂堂正正明火執仗地搶劫消費者財富的行為，最終的處罰措施就是把那些違規單位的名字貼到網上去。對於那些惟利是圖到了不惜謀財害命的房地產開發商來說，連殺人越貨都不怕，還怕什麽把單位名字放到網上去？還不用說，“對一些違規單位”進行如此處置，那麽言外之意就是對另一些違規單位就不做如此處理，而究竟如何對付則給人留下了無限的想象空間。

同日《第一財經日報》消息，國家統計局城市調查總隊總隊長黃朗輝13日表示，預計2005年全年全國房屋銷售價格將同比上漲8.3%。這一預測已經將近期一係列的地產新政策等因素考慮在內，但是在他看來8.3%的漲幅依然高於正常水平。專家對房價虛高而產生的地產泡沫表示憂慮，認為可能危及國家金融安全。

看來，即使黨政高層接連出手施以重拳試圖通過調控抑製房價瘋狂上漲的勢頭，但從結果上看卻並不讓人樂觀。

7月12日新華社發表題為“攤開百日調控下的樓市博弈圖”的署名文章，列舉了“博弈之一：聯手造勢”、“博弈之二：集體‘捂盤’”、“博弈之三：死守高價”的行業動作。分析開發商之所以如此有恃無恐時，認為“在短短20年裏，靠汲取地產、房產之暴利，中國房地產業以超乎常規的速度，催生了一個龐大的巨富群體。福布斯中國內地首富榜中，主業從事房地產的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。上海某地產企業的前經理人私下透露，他們的項目利潤一般在100%到300%之間。”

馬克思是怎麽說來著？一旦有適當的利潤，資本就大膽起來。如果有10％的利潤，它就到處被使用；有20％的利潤，它就活躍起來；有50％的利潤，它就鋌而走險；為了100％的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300％的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。

這些年來房地產的暴利已經是眾所周知的事實，項目利潤“一般在100%到300%之間”，那麽就應該是既敢踐踏一切人間法律，也敢犯任何罪行甚至冒絞首的危險了。所以，人們說在平均不到兩天就能產生一個億萬富翁的房地產領域，是個合法卻比走私販毒還要暴利的行業。於是，綁架公共利益及其代言人的政府，也就是順理成章的事了。

該文也提到，“開發商群體的勢力，還在於其盤根錯節的‘關係’，以及運用甚至掌控各種資源的強大能力。一位業內人士反映，在轉型期中國，房地產是個‘水太深’‘太渾’的行業。不必說在一、二線城市，就是在一個縣城，幾乎沒有一家房地產開發商沒有‘背景’，這已是一個公開的秘密。”以強硬的措辭嚴厲批評了房價居高不下的現象。最後，在談到出路時，也隻能頗為無奈地指出，“其實，房價究竟會回調多少，具體數據最終將取決於市場，各種預測都隻是某種意願的表達。可肯定的是，人氣改變市場，消費決定人氣。上海市房地產行業協會一位副會長說，眼下，開發商最擔心市場觀望時間過長——而這，正是他們的‘心結’。”言外之意是，到了如此境地也沒什麽好招數，也隻能指望消費者自己捂緊腰包別讓開發商搶了去。

該文用這樣的文字解讀幾乎盡人皆知的事實，“房地產畢竟是一個經濟帶動性極強的行業，又是地方政府的重要財源，地方政府普遍不願接受房地產不景氣的事實，擔心樓市盤整時間過長。開發商們正是利用——甚或是‘挾持’了地方政府的此番心理，不停地給政府部門‘吹風’：調控的目的已經達到，政府該‘鳴金收兵’了。”

這是新華社在不到一個月時間裏連續兩次對房價持續走高的勢頭用嚴厲的用語進行批評了，也昭示著黨政高層對於宏觀調控結果不利的不滿和擔憂。坊間早就指出，中央政府出於建設和諧社會的需求對房地產暴利進行幹預，卻遭到了地方政府和開發商聯手的阻擊。即使是出台具體措施，也不過是風聲大雨點小避重就輕。

而有媒體把北京市建委這次的“嚴查”讚譽為對國八條的具體化，如果真能落到實處，應當對房地產市場價格的平穩起到積極作用。

但是如果對建委對待違規單位的處罰力度，則很難讓人對這種“具體化”的效果持什麽好的預期。在對堂而皇之的違法甚至犯罪行為隻是放到網上進行公示的行政處罰措施裏，卻讓人看到新華社文章所說的“地方政府普遍不願接受房地產不景氣的事實，擔心樓市盤整時間過長”的行政心態。